ГПЗУ как обязательный документ при строительстве коммерческих зданий

Несмотря на то, что многие владельцы оформляют здания уже по факту строительства, без получения разрешительной документации, в данной статье представим, тот идеальный случай, когда владелец решил заранее позаботиться о законности планируемого здания.

Итак, ГПЗУ - это документ, который необходим при получении разрешения на строительство. Проектная документация также разрабатывается в соответствии с ним.

Помимо строительства документ бывает кстати и при покупке земельного участка. Перед приобретением покупатель сможет увидеть градостроительные требования и существующие ограничения.

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) - это своего рода Выписка на конкретный земельный участок, в котором содержатся правила землепользования и застройки, также есть разделы с проектом планировки и проектом межевания территории. В данном документе содержится информация о строительных нормах, которые должны быть соблюдены при застройке и имеющиеся на земельном участке ограничения.

ГПЗУ не является документом, создающим данные правила и ограничения, это документ, который показывает какие правила и ограничения на конкретный участок уже установлены.

То есть данный документ является информационным источником. Для того чтобы обеспечить собственников земельных участков сведениями, при строительстве или реконструкции зданий.

Информация содержащаяся в ГПЗУ состоит из сведений нормативно правовых документов, ПЗЗ, ГрК РФ, а также ЕГРН.

Содержание ГПЗУ перечислено в ст. 44 ГрК РФ.

Одним из главных составляющих является чертеж ГПЗУ, где указывается место допустимого размещения объекта капитального строительства - «пятно застройки».

Определение говорит само за себя, то есть это место где можно строиться, оно отражается с учетом установленных градостроительными нормами отступов.

Часто случается, когда место допустимого размещения не оправдывает ожиданий собственника земельного участка. Например, когда земельный участок имеет достаточно большую площадь, а пятно застройки не занимает и 1/4 участка.

Особенно неприятным оказывается «сюрприз» для собственника, только что купившего земельный участок для застройки и не знающего ранее об ограничениях.

Таких незнающих об ограничениях, зонах и градостроительных нормах на собственный земельный участок - множество.

Выдает документ орган местного самоуправления. Процедура получения не сложная, срок выдачи в течение 20 рабочих дней, услуга бесплатная.

Большой вопрос, вплоть до судебных разбирательств, вызывает перечень документов, которые необходимо приложить при обращении за получением ГПЗУ. А также вопрос относительно того, кто может обращаться за его получением.

По общему правилу заявление может быть подано собственником земельного участка, представителем по доверенности, арендатором (в том числе субарендатором).

Для желающих получить информацию перед покупкой объекта недвижимости такая услуга не предоставляется, поэтому в этом случае следует запросить документ у продавца.

1) Заявление о выдаче ГПЗУ по установленной форме;

2) Копия паспорта заявителя: как физ лица, или как представителя юр.лица. Если по-доверенности: копия доверенности (оригинал для обозрения);

3) Выписки из ЕГРИП: для ип, выписка из ЕГРЮЛ: для юр.лиц;

В некоторых случаях требуют также предоставления топосъемки.

Важно! Если размещение объекта капитального строительства на земельном участке не допускается градостроительным регламентом (и такое может быть), то в ответ на обращение муниципальные органы уведомят об этом и предложат выдать ГПЗУ без места допустимого размещения объекта.

Срок актуальности ГПЗУ установлен в 3 года с момента получения.

По истечении этого срока информация содержащаяся в документе считается устаревшей, и его использование при получении разрешения на строительство не допускается.

Что делать, если к тому времени (при актуальности срока документа) изменится градостроительный регламент - законодательством ответ не предусмотрен.

При этом может случится, что в этот период изменятся правила землепользования и застройки (ПЗЗ). И новые изменения существенно расходятся с предыдущими данными.

Некоторые собственники пытаются решить ситуацию через суд.

Встречаются в судебной практике и положительные решения, когда истцы доказывают законность строительства или отказы исполкома признаются судом неправомерными. Но в общем и в целом судебная практика по таким делам оставляет желать лучшего.

Бывает, что ГПЗУ содержит ошибки или когда в нем отсутствуют обязательные условия. Обычно это происходит случайно из-за технической ошибки.

К примеру, могут отсутствовать в документы указания обязательных минимальных отступов от границ. Или укажут неверные отступы. А собственник ведь будет строиться по ним, фактически нарушив градостроительные требования.

В таких случаях тоже, скорее всего, будет вынужден обращаться в суд.

Как иначе?

Сложность ситуации в том, что даже если собственник получил ГПЗУ, или даже получил разрешение на строительство, но ввести здание в эксплуатацию не может из-за отступов – то построенный объект будет считаться самовольной постройкой. Даже если минимальные отступы нарушены незначительно.

При вводе здания в эксплуатацию начинаются проверки госорганами со всех сторон: как результат строительных работ, так и выданные ранее документы.

1) судебная практика показывает, что признание, в процессе оформления здания, ранее выданного ГПЗУ недействительным – не редкость.

2) также встречаются случаи, когда после завершения строительства признают недействительным выданное ранее разрешение на строительство. Такое может произойти и в процессе строительных работ (при проверках).

3) в случаях, если здание существенно нарушает требования ГПЗУ и несет опасность для окружающих - есть вероятность удовлетворения судом требования о сносе.

4) строительство здания может быть признано судом самовольным, со всеми вытекающими последствиями.

Последствиями признания здания самовольной постройкой может быть крайняя мера - снос. Важно соблюдать требования, ограничения и предписания, которые содержатся в ГПЗУ при получении разрешения на строительство. В случае несоответствия, настоятельно рекомендуем не доводить до получения отказа, рассмотреть заранее все способы разрешения ситуации.

Максимально возможное смягчение при выявлении расхождений – добиться сохранения здания при условии приведения в соответствие с установленными требованиями. Но физически устранить нарушения не всегда возможно, когда здание уже построено.

Вы можете узнать какие существуют 3 способа регистрации права собственности на уже построенные здание/пристрой или как мы оформили новое уже построенное здание здесь.

Мы проведем бесплатный аудит ваших документов по телефону 8 960 048 30 41.

Также вы можете заказать персональную часовую консультацию здесь.

#гпзу #разрешение на строительство #где можно строить #право собственности #юрист по недвижимости #коммерческая недвижимость #ввод в эксплуатацию #схема земельного участка #план участка #строительство