Зеленое строительство (2 часть): барьеры и способы их преодолеть
Барьеры: почему не все новые дома “позеленели”
В этом вопросе мы можем обратиться к застройщикам. Пока сертификация остается добровольной, итоговое решение о внедрении зеленых технологий при строительстве зданий лежит на них.
Безусловно девелоперы рассчитывают на окупаемость новых технологий. Кто может за них платить? Часть технологий имеют короткий срок окупаемости т.е застройщики на горизонте года могут начать получать дополнительную прибыль. Примерами таких инноваций поделился управляющий партнер группы компаний “Самолет” Иваненко Андрей Владимирович.
- Уменьшение бетоноемкости и металлоемкости здания на ⅓.
- Пилотный проект совместно с Северсталью - замена железобетонного каркаса на металлический. В таком случае углеродный след здания уменьшается в 2 раза.
- Строительство деревянных зданий, в которых используется древесина, добытая и переработанная согласно лесной сертификации (скоро о ней будет пост!). Это также один из пилотных проектов группы компаний “Самолет”, запущенный совместно с Segezha Group (Система строит 3-этажные отели). Объем выбросов углекислого газа при возведении такого здания здания стремится к нулю.
Однако это не те меры, которые могут значительно повлиять на экологичность строительства. До 2022 года у крупных застройщиков была понятная мотивация создавать “устойчивые” дома — акционерная стоимость компании с хорошим ESG-рейтингом может оцениваться выше на 10-15%. Но с 2022 года российские компании столкнулись с уходом рейтинговых агентств и санкционным давлением, поэтому акционерная стоимость теперь не отражает усилия по внедрению устойчивых технологий.
Группа компаний “Самолет” повысила класс энергоэффективности новых зданий с С до А+ , что сокращает выбросы СО2 на 100.000 т (это 4.500 га сосен - самых популярных деревьев для лесовосстановления в центральной России). Такая мера увеличивает себестоимость здания на 2%, но предположительно застройщик, аффилированный с управляющей компанией, сможет вернуть вложения в процессе эксплуатации дома.
По мнению представителей крупнейших российских застройщиков, ПИК и “Самолет”, покупатель не готов платить больше за зеленое жилье. Но если не потребитель, то кто? Помочь повсеместному внедрению стандартов зеленого строительства может рынок и государство через такой инструмент как зеленая ипотека. Но пока мы не перешли к этому вопросу, перечислим другие барьеры отрасли.
- В России традиционные источники энергии достаточно дешевые. Это приводит к тому, что обосновать перевод дома на альтернативные ИЭ с финансовой точки проблематично.
- Нет достаточной разработанной нормативной базы для использования альтернативных источников энергии в строительстве.
- Нет экономических моделей, которые позволяют рассчитать экономию от высокой энергоэффективности здания на этапе эксплуатации. А значит застройщику тяжело рассчитать сколько он сэкономит после ввода дома и сколько дополнительно он может потратить на его возведение.
“Зеленая” ипотека: что это и как она может решить проблемы отрасли
Зеленая ипотека (англ. green mortgage) — заем, выдаваемый банком для строительства или приобретения готового объекта недвижимости, соответствующего критериям, ориентированным на защиту окружающей среды. В России это ГОСТ Р и Клевер.
Такое понятие уже вписано в Таксономию зеленых проектов от ВЭБ.РФ — методику, на основании которой банк может признать проект “зеленым” и оказать финансовую поддержку. Однако в практику зеленая ипотека в России не введена. Застройщики убеждены, что она может стать драйвером перехода на рельсы зеленого строительства. По этой логике заемщик сможет взять ипотеку на более выгодных условиях, а банк получает актив с более низкой степенью риска и высоким ESG-рейтингом. Застройщик может выпустить дополнительные облигации или получить финансирование другим способом, подтвердив соответствие жилья зеленому стандарту строительства.
А пока ситуация неоднозначная. Новые стандарты зеленого строительства выпущены и хорошо приняты профессиональным сообществом. Но вопрос зеленой ипотеки остался подвешенным, Банку России сейчас откровенно не до него. Потребитель о зеленом строительстве слабо осведомлен и не готов вкладываться в ипотеку с учетом экономических реалий. Да и льготные условия от государства скоро иссякнут. А чем ниже темпы застройки, тем меньше девелоперы захотят вкладываться в технологичные проекты.
Для развития отрасли понадобится время и большое количество усилий как со стороны методологов законов, так и от застройщиков. Зеленая ипотека не единственный финансовый инструмент, учитывающий экологические факторы. Скоро обязательно расскажем вам и о других!