Доходности по активам уже не выглядят так сладко, если учесть инфляцию. Тогда доходность от депозитов станет отрицательной. Как и, например, хранение наличной валюты.

Если еще заложить ежегодные плюс пару процентных пунктов к подсчетам инфляции от Росстата, то картина становится еще менее радужная и с недвижимостью, и с индексом Мосбиржи.

У нас сработал эффект низкой базы - в начале 2000х начался кредитно-потребительский бум. Согласно исследованию Credit Swiss за 20 век, недвижка росла по миру +- на уровень инфляции. Золото, например, тоже - данные с конца 19 века. И 20 век сам по себе - это аномалия, взрыв численности населения, невиданное развитие экономики и промышленности.

Доходность от сдачи - да. Но есть еще стоимость содержания, страхования, налоги (как на доход от аренды, так и на владение) и они во многих странах значительные и собираются исправно.
На промежутках десятилетий (вы же на пару лет собрались владеть рентной недвигой?) это отъедает значительную часть доходности.

Те, кто сдает несколько квартир в МСК расскажут вам истории от заливов и разрушительных вечеринок жильцов, до организации борделя в их квартирах. Не говоря про то, что это не пассивный доход никак, особенно, в случае нескольких объектов.

Ну, и не факт, что все эти доходности в следующие 20 лет даже в номинальном выражении будут положительными - привет, фонда Японии.

К тому же, никто не отменяет риски аля 1917 или 1991, 1998 год для бумажных активов (или "заморозка" акций россиян в 2022) или отжим/уничтожение недвижки в последние 10 лет в одной соседней с РФ стране.

Кароче, делать из недвижки "Святой Грааль", "вечную ценность", как и из любого другого актива не стоит.