Недвижимость: попадали, и хватит
Мы долго ждали, что недвижимость начнет снижение… и вот она снизилась. Вчера зафиксирован первый недельный рост с начала лета: с конца мая рынок падал каждую неделю и только теперь сделал паузу.
Цены снизились, но все еще находятся на отметке выше конца февраля. Февраль во многих сферах стал границей до/после. Так что сейчас влияет на цены? Среди миллиона факторов я выделяю всего несколько основных:
🔹 снижение ключевой и, как следствие, ипотечной ставки
🔹 снижение цен по рынку на 7% это дисконт 10-15% по отдельным объектам.
Что я имею ввиду? Все просто: мы с вами смотрим за широким рынком, в котором сотни, а порой тысячи сделок в неделю и отдельные объекты и цены просто растворяются.
Вот пару примеров, что скрывается за конкретными сделками. Читать цены нужни снизу вверх
В целом, дисконт 10-15% не роскошь, а обыденность. Но, как часто бывает, дисконт делают от первоначально завышенных ожиданий. Все как на черной пятнице в некоторых магазинах.
Однако, сделки идут и покупатели покупают. То есть несмотря на сильное давление рынка, отдельные объекты уходят, и то, что было в моей подборке всего два месяца назад – сменилось на 40-50%!
При этом, остались и факторы за снижение цен:
🔸 падение реальных доходов населения
🔸неуверенность в завтрашнем дне и еще 30 лет ипотеки
🔸 рост прошлых двух лет не подкреплен сопоставимым ростом себестоимости. С рентабельностью разбирались тут
Кто победит? Ответит только время. Недвижимость – сильно инертный актив, он не упадет на 30%, как было совсем недавно с Газпромом. И тут есть несколько сценариев:
1. Многолетняя стагнация по примеру 2015-2019 года, когда много объектов продано в убыток. Ни о какой доходность говорить не приходится
2. Снижение на 10-15% от цен февраля в течение полугода (это будет 20-22% снижение от максимумов), а дальше рынок будет ориентироваться на инфляцию, себестоимость, валютный курс (видимо, уже на йены, а не доллары).
3. Рост цен. Да,да, такой сценарий тоже остается, но он выглядит фантастическим. Он возможен в случае еще более сильного снижения ключевой ставки. Тогда вторичный рынок недвижимости заживет по законам первички: чем ниже платеж – тем выше спрос. И не важно, сколько это рублей за квадратный метр.
За какой сценарий вы?
-----
Мой телеграм: недвижимость, финансы. Кратко, ёмко. Подписывайтесь!
Я всегда топлю за очевидные постулированные вещи: недвижимость всегда растёт.
а пузо от пива - нет
Когда у меня появились первые не плохие деньги я вспомнил народную мудрость недвига и доллары всегда растут и купил доллары по 80, а потом началась война.
рили!
растёт то она растёт. вопрос в том на сколько)
так вот. на сколько выросла недвижка за последние 10 или 20 лет?
слово всегда очень наивное
проголосовал за снижение, но сложно в это верится.
я за стагнацию, хотя все еще думаю, что серьезно может снизиться.
недвижимость всегда растет, бро. без исключений
не всегда бро, ой не всегда
всегда растет (на величину инфляции), а дальше как бог даст)
да, даже когда падает, т.е в среднем.
Бла у меня друган купил аппарты в центре в 21ом году за 25кк. Сейчас чисто по приколу выставил за 52кк. Сосед сделал так же. Итого: цена по рынку, в той локации предложений практически нет. Ждут лоха))). Это к объективности ценообразования.
Индекс по сделкам, а не по объявлениям
Комментарий недоступен
Я бы подумал что вы про Москву, но очевидно нет: "в той локации предложений практически нет". Смотря конечно какое расстояние вы считаете локацией, но если открыть ЦИАН какой-нибудь, в мск недвижки как у дурака фантиков (в центре тем более), уж если не на какой-то конкретной дальней станции метро, то на соседней. Ради скидки в 10% на соседней прекрасно скупят, так что идея ну хз
Картинки конечно жесткие: было 37 млн стало 21. Но это ты правильно пишешь: неадекватная цена в начале
это чтобы показать, как на фоне нединамичного графика цен в городе может меняться цена отдельного объекта
Наконец-то свежий обзор))
да, получилась летняя пауза. хотя до этого писал даже в отпуске
Проголосовал за рост на снижении ставок. Сам с ужасом наблюдал как растут цены 20-21 год на понижении ставок. Также сравнивая цену на недвигу в валюте мы увидим, от пиков до 2014 года (в Москве) мы довольно далеко - не туда ли стремится график?
Конечно, было бы классно увидеть сколько м2 приобретено как единственное жилье для жизни, а сколько как инвестиция и сдается в аренду сразу после ремонта. В первом случае ценность жилья значительно превышает недополученную прибыль в 7%, а во втором - довольно странная затея: замораживать деньги в слабо ликвидный бетон с большим количеством обременений за 7% в год? Поэтому, у меня впечатление, что покупка квартиры в подавляющей массе случаев вызвана необходимостью пространства для жизни. А в этом плане ничего не поменялось - спрос как был, так и продолжает быть повышенным. Кроме того, массовое новое жилье во многих аспектах гораздо интереснее хрущевок для молодежи.
Спасибо, толково написали
Комментарий недоступен
Обстоятельства говорят о том, что будет снижение. Может эта небольшая конвульсия вверх, отчётность по ЦБ говорит, что растёт только Мск по объёмам денег, а средний(!) срок кредита 271 месяц, это значит - по максимуму на 360 месяцев берут всё больше людей, даже с такими ставками.
http://cbr.ru/statistics/pdko/Mortgage/HL/
(ссылки на классические таблицы давать не буду, там много данных)
Между тем - людей возраста, когда можно на 360 мес взять, всё меньше.
https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/e/e8/Russian_population_%28demographic%29_pyramid_%28structure%29_on_January%2C_1st%2C_2022.png
Впереди будет альтернат с дисконтированием своих площадей, или загородная.
А отсутствие падения задолженности (прекратили досрочно гасить) и падения просроченной задолженности говорят о проблемах в экономике.
доктор, а на этой картинке я вижу стерео-вагину
я за стагнацию (и за пиво)
и шашлычок
Ключевая ставка уже вполне стоит на 8%, это пик застройки и вторички смотрим 2016 год, цена недвиги будет расти да же с ней, т.к на первичке не так много предложений, застройщики по факту достраивают старые проекты в ускоренном темпе, новые не берутся, то что с разрешением на строительство висит в заморозке без продаж
Гляньте отчётности пика, эталона, лср- недвижимости строится море. И ещё больше - в продаже
Ее полно, но есть нюанс - надо куда то закапывать все те самые рубли, которые теперь стремно нести в банки и на которые отдельные не желают скупать наличную валюту и ее складировать. Поэтому закопают свой рубасы в бетонометры и недвига встанет колом.
Покупать-то кто и на какие шиши будет? Экономике хана.
А куда сейчас еще вкладываться, кроме как не в недвижку?
Марафоны Блиновской, NFT Трансформатора.
в себя конечно
Если консервативно - оьлигации, если с риском - есть качественные акции (и Газпром никогда не был качественным с точки зрения корпоративного управления)
В миграцию.
Вот объясните мне тупому. Цены растут, когда есть спрос. Когда были низкие ставки льготные появился взрывной спрос и соответствующий рост цен. Сейчас цены настолько выросли, выросла ставка и платеж выходит просто неподъемный, даже с моей з/п выше средней. Кажется что сейчас цены оторваны от з/п и непонятно кто покупающие эти квартиры, которые поддерживают спрос. На мой дилетантский взгляд - цены на недвигу могут расти, либо когда приезжает много иностранцев желающих купить, либо когда благосостояние населения растет и соответственно спрос вместе с ним.
Комментарий недоступен
А еще он может расти на отсутствии альтернативы, ну некуда больше кэш рублевый вкладывать, вот и покупают вторую, третью, десятую квартиру
Комментарий недоступен
Рынок недвижимости вообще веселая штука, в основном из-за своей инертности. Разгоняется быстро, падает медленно, поэтому большого падения я бы не ждал.
Комментарий недоступен
Сейчас такой момент, что спрос восстанавливается, по крайней мере, отложенный за счет ипотечников, а вот шанс продавцов продать квартиру вырос непропорционально - "затоваривание". Несколько месяцев новые квартиры на рынок выходили, но не уходили и теперь у покупателей шире выбор. Уходят конфетки.
Комментарий недоступен
Комментарий недоступен
Комментарий недоступен
Фьючерсы на недвижимость что то уже рост начали. Хех уже верят в 275 к сентябрю. Снижение ключевой делает своё дело
Это пока коррекция рынка, что будет дальше с трендом пока рано судить
.
рост цен на недвижимость это плохо, для всех, даже для инвесторов, потому что недвижимость продается кое как, а деньги девать некуда, прибыль получает ограниченное число людей, связанных со строительством, остальные вынуждены страдать от бесконечного роста цен
Аренда в МСК пока снижается. Спроса на покупку квартир слабый. Да сейчас есть поддержка цен в виде сниженной ставки на ипотеку.