{"id":13579,"url":"\/distributions\/13579\/click?bit=1&hash=fac1e262bacedc292bce698ad3ca818a77bd592caa4fdfa917a7de6d9e68f657","title":"\u0420\u0435\u043a\u043b\u0430\u043c\u043d\u044b\u0439 \u0431\u044e\u0434\u0436\u0435\u0442 \u043f\u043e\u0442\u0440\u0430\u0442\u0438\u043b\u0438, \u0430 \u0442\u043e\u043b\u043a\u0443 \u043d\u0435\u0442","buttonText":"\u041a\u0430\u043a \u0443 \u043c\u0435\u043d\u044f!","imageUuid":"7b040e27-87ca-5e31-ad48-6ae8b0b1ebed","isPaidAndBannersEnabled":false}
М.К.

Как изменилась ипотека?

Рынок ипотеки меняется на глазах: цены на новостройки потеряли связь с себестоимостью и только дисконтируют платежи по ипотеке, клиентов больше не интересует цена за метр – важен платеж. Ставка 0,01% в России стала реальностью. Как все это влияет на показатели ипотечного рынка?

За последние 4 года объем выданных ипотечных кредитов удвоился и на сегодняшний день это 12,4 трлн. рублей долга. К моему удивлению, доля новостроек растет не так быстро, как казалось это происходит: в 2018 году каждый пятый рубль идет в ДДУ (20%), сегодня – каждый четвертый (25%).

Я много раз писал, что первичный рынок переориентировался на размер платежа, а не цену квадратного метра:

Изменения рынка не могли не повлиять на предпочтения покупателей. Ипотека по 0,01% - это же супер заманчиво.

Субсидируемая застройщиками ставка 1-2% поломала не только рынок, но и статистику.

Массовое искусственное применение таких ставок с мая обрушило средневзвешенную ставку на первичном рынке. Зато, на основе этих цифр мы можем видеть, какой объем жилья субсидируется. Средняя ставка на первичном рынке в апреле 5,59% при господдержке на уровне 7%. Значит околонулевые ипотечные ставки были у 20% продаж.

В мае средняя ставка опустилась до 3,81% при господдержке 6%. Значит, не менее половины рынка новостроек субсидируется застройщиками. И такой рост всего за месяц!

В статистике ставок по вторичному рынку меня удивило, что не было сильного роста в апреле-мае. Тогда ставок ниже 14% просто не было. В причинах таких данных я пока не разобрался. Если есть версии - делитесь в комментариях

Как мы уже разбирались ранее, за низкую ставку по ипотеке на весь срок покупатель сразу платит через удорожание цены. И низкая ставка интересна на как можно более длинный срок, ведь околонулевая ставка – это, по сути, рассрочка.

И даже можно найти квартиры-близнецы, где та же локация, тот же застройщик. А разница в ставке. И, конечно, в цене:

Самолет. Томилино парк

Средний срок ипотеки на первичном рынке вырос за 4 года с 16 лет до 24. В то время, как на вторичном рынке это более-менее стабильная цифра: 15-18 лет.

Рынок ипотеки бурно растет. Но важно не забывать, что предел снижения ставок ради поддержания цен – на отметке 0%. Раз в ход идут такие предложения, значит под 3% и даже под 2% уже никто не покупает.

-----

Мой телеграм: недвижимость, финансы. Кратко, ёмко.

0
177 комментариев
Написать комментарий...
Семён Горбунков

Расскажу вам одну историю как финансист и человек, понимающий бухучет.

Недавно мне звонил застройщик (не буду раскрывать название, так как я его обслуживал) и предложил квартиру в ипотеку под нулевой процент.
Я спросил, как это работает, так как через меня такие схемы не проходили и я не слышал о них. Менеджер мне объяснил, что у них связи с банками и банк финансирует рассрочку под 0%.

Стало интересно, расспросил. Условия: квартира на этапе строительства (процент готовности не смог узнать, но, по словам менеджера, коробка стоит), стоимость платежа в месяц около 30000 рублей, рассрочка 15 лет. Итого я выплачу 5,4 млн. рублей.

А теперь немного инсайда (я ж упомянул, что я бухгалтер). Себестоимость 1 кв.м жилья у конкретно этого застройщика была в конце прошлого года около 30000 рублей по таким же домам (9 этажей, вентилируемый фасад в том же районе). Это из реального бухучета в 1С, где сводят дебет и кредит. Мне предложили квартиру с площадью 38 кв.м. Итого 1,14 млн.рублей себестоимость. Все, что свыше - прибыль компании. Если брать данные Росстата (https://realty-ria-ru.turbopages.org/realty.ria.ru/s/20210901/zhile-1748191402.html), себестоимость выросла до 50 тысяч за квадрат. Я не могу опровергнуть цифру, так как уже не обслуживаю компанию. Но если так, то себестоимость предложенной квартиры 1,9 млн.рублей. Прибыль с продажи составит 3,5 млн. Отдать из 3,5 млн.рублей определенную долю банку можно спокойно, проведя через финансовые услуги по сопровождению. Не знаю, сколько дают (раньше был фикс), но даже 2 млн.рублей с однушки - это и овцы сыты и волки целые. Банк получает быстрые деньги сейчас, у него портфель долгосрочный вырос на клиента (активы М2 растут, что хорошо для отчётности). Застройщик получил 75% прибыли, часть пустит в оборот, а часть на премии. Все довольны, только дядя Стёпа из Рязани, купивший, как ему кажется, очень выгодно хату, платит ту же самую ипотеку за маленькую квартирку без отделки в низкокачественном доме на отшибе Краснодара. И просрочить нельзя, банк отберёт квартиру.

Как-то так. Не бывает нулевой доходности в России. Уж точно не в среде банкиров и застройщиков.

Ответить
Развернуть ветку
Пиван Петрович

Самое обидное в этом, что строят всё равно говно.

Ответить
Развернуть ветку
15 комментариев
Denis Popov

Про себестоимость и так понятно, завышение в несколько раз. А какая у Степы на сегодня альтернатива? Если в Мск под нулевую ставку платеж может не превышать 30К, в регионах, думаю, на 30 лет это будет порядка 15К в месяц. И если ты не инвестор в бетон и не планируешь эту квартиру в ближайшие 100 лет продавать, по большей части действительно пофигу сколько она стоит. Ты эти деньги за аренду так и так отдашь, а инфляция на горизонте 30 лет сделает свое дело. А вот кто набирает с прицелом перепродать тех ждет много удивительных открытий это да.

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Игорь Абура

Да, все так, вы верно все говорите - когда вам предлагают ипотеку под 0-1%, это значит, что процент на самом деле находится на рыночном уровне, но он просто спрятан в цену квартиры, которая идет с наценкой.
То, что сейчас таких предложений стало много, свидетельствует только о том, что цены на недвижимость ползут вниз, но застройщики не хотят это показывать, поэтому маскируют низкие цены, показывая нерыночно низкие ставки в комбинации с завышенными ценами. В целом для покупателя недвиги в ипотеку от этого особо вреда нет - платеж по ипотеке в любом случае получается ниже (просто застройщик хочет показать, что платеж ниже не из-за снижения цен на рынке, а из-за низкой ставки), хотя доля лукавства в этой схеме, конечно, присутствует.

P.S. Хотя, конечно, пафос, с которым БУХГАЛТЕР разоблачает СХЕМЫ и апеллирует к тому, что застройщик продает дороже себестоимости, забавляет. Можно еще в Магнит прийти с их МСФО отчетностью на руках и разоблачать коммерсов, указывая им на их положительную рентабельность.

Ответить
Развернуть ветку
10 комментариев
Алиса Дроздова

Круто! Пишите ещё !!

Ответить
Развернуть ветку
Владислав Брючко

1. В 1С также ведется упр.учет и темная кухня? Или вы работали в 1С, которая чисто для госов?
2. Себестоимость рассчитанная на основе только переменных расходов? Или с учетом всех производственных? Или с учетом всех постоянных в том числе административных?

Ответить
Развернуть ветку
4 комментария
Диванный аналитеГ
но даже 2 млн.рублей с однушки

Это 100%+ маржи. Очень неплохо

Ответить
Развернуть ветку
3 комментария
Dmitry Kuzmitsky

Это себестоимость именно стройки, или также включается участокипод строительство, проектирование, подключение сетей и т.п.?

Ответить
Развернуть ветку
IGTS

воу-воу, застройщик,

Ответить
Развернуть ветку
Алекс Федоров

Рынок недвижимости ждут тяжелые времена. В МСК ситуация с работой очень неоднозначная. Времена, когда можно было приехать с региона на хорошую зарплату в какой-нибудь открывшийся филиал динамично развивающейся иностранной компании - давно позади.
Полно людей, кто не успел влезть в собственное жилье отваливают назад.

Сейчас, особенно при дешевеющем рынке аренды, в ипотеку влезают видимо очень уверенные в своем будущем люди. Ну или на "авось" - а вдруг будет ж*па и всем простят ипотеки/кредиты.

Ответить
Развернуть ветку
Алиса Дроздова

А ещё удаленка играет свою роль. Можно и из Сызрани поработать

Ответить
Развернуть ветку
2 комментария
Black7

Вот и мне не очень понятно на что расчитывают люди с ипотекой >5 лет. Каждый год происходит очередная срань, зачем терять лучшие года жизни обеспечивая оплату ипотеки в непредсказумом государстве.

Ответить
Развернуть ветку
31 комментарий
Диванный аналитеГ

Просто до августа-сентября многие западные компании платят компенсации сотрудникам. Если так далее пойдет, то весь трэш будет начиная с поздней осени

Ответить
Развернуть ветку
Константин

Самый прикол в том, что застройщики перепрятали таким образом переплату из процентов по кредиту (что очень уж заметно) в цену квартиры. Раньше покупатель видел переплату в 2-3 раза, грустил и думал, как её уменьшить, выплатив кредит побыстрее. А теперь вся переплата переложена в цену квартиры. И узнает недалёкий покупатель об этой переплате только, если попробует продать свою квартиру на вторичке. Чтобы продать кв, придётся опустить цену на размер процентов по кредиту на вторичке. Сюрприз! Ведь покупатель на вторичке будет также сравнивать, что он может себе позволить за посильный месячный платёж. И выбор будет между первичкой с 0% ставкой и вторичкой с "обычной" ставкой. При таком раскладе покупатели-инвесторы должны исчезнуть с рынка первички и это будет давить на цену вниз (вдобавок ко всему остальному).

Ответить
Развернуть ветку
Alexander Bykov

А еще будет сюрприз, если каким-то боком нужно будет зачем-то перекредитоваться. Ибо не факт, что оценочная стоимость покроет кредит.

Ответить
Развернуть ветку
Евгений П.

недвижимость всегда растет. даже под отрицательную ставку

Ответить
Развернуть ветку
Джулия Джул

тогда будет отрицательный рост

Ответить
Развернуть ветку
Black7

слыш, покупай

Ответить
Развернуть ветку
Piter.Koshelev

крутая картинка со сравнением двух квартир

Ответить
Развернуть ветку
Serge Tikhonenko

Недавно Самолёт разместил облигации, доходность чуть выше 13%, тоже себе купил немношк

Ответить
Развернуть ветку
М.К.
Автор

Заботливый застройщик: сам кредитуется под 13%, чтобы нам отдать квартиры в рассрочку, под 0%

Ответить
Развернуть ветку
Max Payne

хаха ипопека для австралопитека) платишь за хату 20 лет (минимум), а живешь в ней - да никогда в ней не живешь, тупо всю жизнь платишь бабосы банку, и еще говорят типо свое)

Ответить
Развернуть ветку
Ddd

ну есть варик жить с родителями до 40, либо с бабкой, и ждать когда та откинется, зато платить не надо (если конечно вы единственный наследник), ну либо остается вариант на улице, или купить убитый дом в глухой вымершей деревне тыщ за 100.

Ответить
Развернуть ветку
18 комментариев
Пиван Петрович
платишь за хату 20 лет (минимум)

Зачем?

Ответить
Развернуть ветку
20 комментариев
Black7

20 лет по 10% годовых. Представили лицо счастливого владельца своего жилья?
Еще более комично выглядит из-за того, что пожилое поколение старше 50 занимает около трети населения РФ. И через 20 лет эти квартиры даже в Москве будут стоить копейки, не говоря о, уже точно, вымерших к тому времени регионах

Ответить
Развернуть ветку
Виталий Воробьев

А для человека разумного аренда тогда?

Ответить
Развернуть ветку
3 комментария
Daniil Levi

Слушайте, ну можно придумать еще много всякой дичи, чтобы "поддержать застройщиков и банки". Например, чтобы покупатели новостроек 5 лет не платили налог на недвижимость, получали бОльшие налоговые вычеты, бесплатные путевки в санаторий и т.д.

Ответить
Развернуть ветку
ur spam
Ответить
Развернуть ветку
4 комментария
Алиса Дроздова

Бесплатные путевки обычно для льготников… вы на что намекаете относительно ипотечников?))

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
М.К.
Автор

налог на недвижимость погоды не сделает, только если для всех осталььных его повысят раз в 10. а с налоговыми вычетами можно, но это будет уже банкет за счет государства, а не покупателя. тут же подмена понятий: все равно за все платит покупатель, нет никакой льготы.

Ответить
Развернуть ветку
Слегка Придурковатый

Дождусь, когда ставки будут отрицательными, и возьму себе дворец.

Ответить
Развернуть ветку
М.К.
Автор

тело кредита то все равно платить. должна быть очень отрицательная ставка для дворца

Ответить
Развернуть ветку
4 комментария
Пиван Петрович

Вот и получаем парадокс, что вторичка сильно дешевле.

Ответить
Развернуть ветку
Denis Popov

А в чем парадокс то? Новое жилье лучше старого фонда в принципе и заградительная ставка по ипотеке на вторичку положила рынок, продаж нет. Дисконтировать надо или так и будет висеть месяцами хата.

Ответить
Развернуть ветку
9 комментариев
Андрей петров

что происходит на рынке вторички?
со спросом и кредитованием?
Коррелирует ли он с первичкой, как?

Ответить
Развернуть ветку
М.К.
Автор

В рамках комментария ответить сложно, пробегитесь по моим статьям о недвижке с мая, про вторичку тоже много было

Ответить
Развернуть ветку
Max Payne

коричка корррелирует с вторичкой
первичка со спросом и кредитовой
а рынок происходит что на со ли он с как?

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Alex Gurulli

Дурь UX-райтер в "Самолёте".
"с минимальной переплатой" - явно лишнее.
У человека, в мозгу, сначала засядет слово "переплата" - я плачу лишние деньги и только потом цифра - сколько, много/мало.

Ответить
Развернуть ветку
Итальянский Макс

Есть инсайдер-руководитель в одном из офисов крупного застройщика Москвы (топ_3). Раньше через него лично проходило до 200 сделок (большая часть которых ипотека). В прошлом месяце прошло 3 (три) сделки. Рынок в жутком кризисе.

Ответить
Развернуть ветку
Леха Макаров

Никто особо не смотрит на проценты.
Смотрят на первоначальный взнос и какой ежемесячный платёж надо будет отдавать и собственно сколько лет.

Ответить
Развернуть ветку
Сергей Че

Цена за квартиру (скажем 2021 г.) это и за город где в гипермаркетах и ТЦ есть все и с хорошим выбором, годная медицина и до Парижу аэропорт. Ну и понятно работа гешефтная. Все не как в эпоху спецоперации.

Да и вообще: https://www.youtube.com/watch?v=Ah2GvIhD84E

Ответить
Развернуть ветку
Архитектурный динозавр

"Средний срок ипотеки на первичном рынке вырос за 4 года с 16 лет до 24"
Вы точно аналитик?

Ответить
Развернуть ветку
Юрий

а что не так, вполне корректная фраза

Ответить
Развернуть ветку
4 комментария
Максим Степанов

Неужели люди не ощущают разницу? Или им так ездят по мозгам тем, что "спецоперация, рынок вырос и не вернётся"?

Ответить
Развернуть ветку
М.К.
Автор

Для тех, кто покупает навсегда (20+ лет) это хорошее предложение

Ответить
Развернуть ветку
2 комментария
Читать все 177 комментариев
null