Почему квартиры продолжают дорожать и будет ли обвал цен?

Не все помнят, как начинался этот стремительный рост цен на недвижимость. Я помню это время, как вчера. Тогда мы еще работали в офисе на Большом Сампсониевском. Еще в начале 2020 года начали долетать новости, что в какой-то Ухани появился вирус. Большинству было абсолютно все равно, что происходит в китайской деревне. Потом оказалось, что это не деревня и что проблема уже достигла берегов Италии и спешит попасть к нам. Если не изменяет мне память, в апреле мы сказали нашим сотрудникам, что наша компанию уходит на временный карантин и все сотрудники будут работать из дома.

И вот тогда наше правительство разработало систему господдержки населения, вернее поддержки строительной отрасли, но об этом мы поговорим чуть позже. Тогда снизили ключевую ставку. Кстати, не все знают, что означает ключевая ставка. Это ставка, под которую Центральный банк выдает деньги кредитным организациям. Условно, если ключевая ставка 5%, то это значит ЦБ дал СБЕРУ, ВТБ и другим банкам деньги под 5%. А те, в свою очередь, выдают, к примеру, ипотеку под 7%, прикрутив 2% сверху. Поначалу ключевая ставка в апреле-мае 2020 года была выше ставки по ипотечному кредиту. Такой ставки получалось достичь за счет субсидирования правительством ипотеки. То есть за каждый выданный ипотечный кредит банкам за счет бюджетных средств выдавалось единоразовая сумма компенсации, которая позволяла сделать ставку по ипотеке на уровне ключевой. По мере падения ключевой ставки МинФин вовсе перестал субсидировать. Потому что ключевая ставка достигла 4,25%.

А тем временем, многие клиенты, сидя)) на диване, отказывались ехать в офис. Было много зум и скайп встреч, но никто не спешил покупать квартиры. Длилось это неделю или две. А дальше… Народ побежал, да так, что застройщики не успевали печатать договоры.

Здесь важно отвлечься и сказать пару слов о том, зачем правительство понизило ключевую и начало субсидировать ипотеку на покупку квартир в стройке. В большинстве своем, люди думают, что перед страной стояла задача помочь людям купить квартиры, обеспечить население жильем. Вроде бы так, но, вернее сказать, что в пандемию важно было поддержать строительную отрасль. Если бы правительство не понизило ставку, то продажи жилья серьезно замедлились и это бы поставило всю строительную отрасль «под удар». Строительное лобби у нас в стране сильное и падения в ней недопустимы. Кризис в стройке потянет за собой кризис во всей стране. Поэтому государство поддержало в период начала пандемии первичную недвижимость.

Возвращаемся к продажам квартир. Итак, народ побежал покупать. Квартиры тогда еще стоили недорого, а кредитные средства (ипотека) стали дешевыми, как никогда. Иными словами, квартира стоила, к примеру, 5 млн.р. и платеж был 60 т.р. по ипотеке, а стал - за ту же самую квартиру – 35 т.р. Разница очевидна. Правила экономики никто не отменял, и, если у девелопера скопилась длинная очередь покупателей, значит цены на квартиры надо поднимать, ведь распродажа не может длиться вечно. И стали расти цены не по месяцам, а по дням. Профессионалы рынка удивлялись тому, что недвижимость около КАДа может стоить выше 150 т.р. за метр. В итоге, квартира, которая стоила 5 млн.р. и по которой платеж был сначала, 60, а потом стал 35 т.р., выросла до 10 млн.р. и уже по субсидированной ипотеке, человек должен был платить 60 т.р.

Многие утверждали, что на рост цены за жилье сказался рост цены на металл, отъезд гастарбайтеров, падение стоимости рубля, ЭСКРОУ счета и проектное финансирование строительства. Все эти причины сказались на цене, но главенствующая причина – это понижение стоимости кредита. В итоге, недвижимость не стала доступней. Она стала еще менее доступной.

Между тем, многие эксперты заверяли, что не гоже в современной России иметь ставки на ипотеку на каком-то средневековом уровне и что надо стремиться к уровню ставок, как в Европе и США. А давайте немного посмотрим, какие ставки были на Западе, когда они стали такими низкими и как это сказалось на стоимости и доступности недвижимости.

Для начала посмотрите, какая действующая ключевая ставка в странах мира. Вот ссылка: https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9F%D1%80%D0%BE%D1%86%D0%B5%D0%BD%D1%82%D0%BD%D0%B0%D1%8F_%D1%81%D1%82%D0%B0%D0%B2%D0%BA%D0%B0_%D1%86%D0%B5%D0%BD%D1%82%D1%80%D0%B0%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D0%BE%D0%B3%D0%BE_%D0%B1%D0%B0%D0%BD%D0%BA%D0%B0

А я сделаю для вас любопытный скрин:

Ниже скрин, как в США падала ставка с 2000 года:

На примере Канады, США и Англии я показал, как менялась ставка за последние 22 года. За это время в этих и других странах недвижимость подорожала в разы. При этом доходы населения не поспевают за ростом цен на недвижимость.

Почему тогда люди продолжают покупать квартиры?

Все просто. Инфляция съедает накопления людей. Они вынуждены искать способы сохранения капитала. Самым привычным и надёжным инструментом является недвижимость.

А как быть тем, кто не имеет больших капиталов? Стоит покупать квартиру в ипотеку или продолжать арендовать?

Моё мнение – стоит покупать. Аренда – это выбор в пользу вечного ежемесячного расхода на недвижимость, отсутствие базового капитала. Я считаю, что именно аренда – кабала. Человек, который выбрал путь аренды должен понимать, что до последнего дня жизни он должен будет зарабатывать деньги на съем жилья и это жилье никогда не станет своим. И самое главное, что с возрастом приходят болезни. И нагрузка становится невыносимой: работать, лечиться, снимать квартиру.

Поэтому для меня очевидно, что покупка недвижимости – базовая задача, с которой надо начинать разбираться, как можно скорее.