Элитная недвижимость в Турции и России: проблематика и подход к строительству
Не так давно CEO ONEHOUSE посетили Турцию, изучили рынок местной недвижимости, смотрели, как строят и продают жилые объекты. Запускаем серию статей, в которых поделимся своими наблюдениями и фактами о недвижимости в Турции. В первой части мы проанализируем:
- парадоксы и культуру строительства в Турции;
- спрос на недвижимость;
- недостатки турецкой застройки;
- различия между элитной недвижимостью в России и Турции.
Культура строительства в Турции. Так ли всё хорошо?
Ответ на этот вопрос неоднозначный. За время пребывания в Турции мы поняли, что общестрой и частная застройка поразительно отличаются у них по качеству.
Большинство людей привыкли считать, что турецкие строители — это те, на кого стоит равняться, чью работу следует рассматривать как пример. Возможно и так, но только когда дело касается общественной застройки. Взглянуть хотя бы на известный всем нам комплекс «Москва-Сити». В строительстве его объектов тоже принимала участие турецкая компания. Нареканий к внешнему виду и параметрам эксплуатации общественной архитектуры, созданной при участии турков, нет.
Но, к сожалению, этого нельзя сказать о частном строительстве.
В Турции мы лично обошли 15 вилл премиум-класса и заметили совершенно другой уровень. В плане отделки и внимания к деталям культура строительства там оставляет желать лучшего.
Почему всё так? Вероятно, виной всему спешка ввиду большого спроса на жильё.
Про спрос на недвижимость и подход «сойдёт и так»
Спрос на недвижимость в Турции, действительно, огромный. На фоне нынешней мировой повестки он многоразово превышает предложение.
Для справки: если в январе 2022 элитные квартиры в Турции можно было купить за 60 000 долларов, то сейчас такие же квартиры стоят около 260 000 долларов. Скачок невероятный: ценник увеличился больше, чем в 4 раза.
С виллами динамика ещё интереснее. В один месяц мы запросили актуальную стоимость проекта, и нам назвали сумму в 1 млн 750 тысяч. Через месяц актуальная цена была уже 2 млн 750 тысяч. А всё почему? Спрос превысил предложение: 4 из 5 вилл в этом комплексе продали очень быстро. Естественно, цены начали поднимать, и за месяц увеличили стоимость виллы на миллион.
Удивляться на самом деле нечему. Большой поток русскоговорящих людей сейчас оказался в Турции — и, разумеется, всем нужно жильё. Недвижимость под аренду и покупку разлетается мгновенно, поэтому и цена на неё растёт.
Ниже приводим ещё один пример.
Из 15 вилл, которые мы обошли в Турции, нам удалось выделить две самых классных и интересных с точки зрения архитектуры и дизайна. Пока мы запрашивали по ним дополнительные документы на планировку, одну из вилл успели купить, а стоила она 2 млн долларов.
Вывод какой? Когда мы делали запрос документации, объявление о продаже ещё было, но нас опередили. Мы получили ответ, что виллу продали на пять минут раньше нашего запроса, и за объект уже перевели деньги на карту.
Там всё решается на удивление быстро. Финальные сделки проходят за считанные минуты. Люди в Турции прямо цепляются за недвижимость.
Мы сами стали свидетелями вот такой рыночной ситуации и скорости продаж. Что же касается подхода к строительству недвижимости, то ситуация следующая.
Мы смотрели премиальные жилые комплексы и апартаменты стоимостью около 1 млн долларов. И что заметили? Ужасное качество отделки и деталей. Например, в апартаментах была непрезентабельного вида кухня с разодранным плинтусом. Это нас не просто удивило, а шокировало.
Мы ведь свои проекты делаем как? Приезжаешь на объект, проводишь осмотр, а там всё ровно, аккуратно и выверено до мелочей. Все электрические выключатели выведены под 90 градусов, по всему дому есть обособленные места для хранения.
В Турции такой щепетильности и внимания к важным деталям мы не заметили. Это шокирующее открытие. По сути человек, который хочет жить там в комфорте, просто покупает ну хоть как-то отремонтированную площадь. Потом ему нужно всё снести и сделать по-новому, согласно принципам эргономики и эстетики.
Застройщики там, получается, не особо стараются выверять детали. Как мы убедились, в Турции сейчас процветает подход «сойдёт и так» — мол, всё равно ведь купят и арендуют жильё, даже без идеальных стыков между стеной и плинтусами.
Турецкое строительство и его парадокс. В чём он заключается?
На наш взгляд, его характеризуют два критерия.
Первый — малые площади под застройку.
В Турции очень мало земельных участков, поэтому строят у них буквально на каждом квадратном метре. Это же сказывается на предварительном этапе проектирования и на финальном виде объекта.
В основном размеры турецких участков не позволяют учитывать видовые точки и особенности ландшафта. Мы же в первую очередь заботимся о том, чтобы будущий дом гармонично вписывался в окружающую среду, соответствовал ожиданиям и образу жизни клиента.
Для примера: рядом с одной из строек мы заметили две бытовки в разных местах. Одна из них стояла на холме, а площади там максимум 10 м². Когда мы уточнили у строителей, почему бы не расположить бытовки рядом, то получили удивительный ответ. Оказывается, отдельно стоящая бытовка, размером 5 на 5 метров, определяет территорию под постройку другого дома в три этажа. То есть на том крохотном участке, в ближайшем будущем, по соседству появится трёхэтажная вилла. Представляете?
Отсутствие свободной земли не позволяет туркам спроектировать и построить малоэтажный дом с нетипичной планировкой.
Второй — отсутствие комплексного подхода.
Этот критерий сразу объясним на примере. Мы смотрели застройку проекта на горе, с достаточно отвесным уклоном. При этом подъездные пути там не организованы. На вопрос о том, а как же подъезжать к дому, ответ: «Разберёмся как-нибудь потом».
Понимаете? Там нет чётко продуманной концепции того, как дом будет вводиться в эксплуатацию и передаваться клиенту. Заранее не просчитаны такие важные параметры, как дорога к объекту и её практическое удобство, как благоустройство территории рядом.
Вот такой там подход, парадоксальный для нас.
Рынок элитной недвижимости в России и Турции. Сравниваем основные критерии.
Про материалы и стилистику
Если обозревать интерьеры, то можно сделать вывод, что в Турции любят стиль «дорого-богато». Во многом на это повлияла доступность некоторых стройматериалов, например, мрамора и всевозможной плитки.
Если говорить о России, то нам приходится завозить плитку из других регионов и стран. В Турции зачастую бывает так, что где-то неподалёку от строящейся виллы есть местный завод по производству мрамора или классного керамогранита. Ввиду того, что эти материалы там доступнее всего, то плитку можно заметить и на стенах, и на потолке, и на полу. Турки не задумываются о том, чтобы сделать интерьер интереснее за счёт разных материалов и фактур. Они идут по простому пути, используют привычные стройматериалы и даже не пытаются сделать нетипичный дизайн.
Интерьеров европейского уровня и современной архитектуры там гораздо меньше, чем у нас.
Про этажность жилой архитектуры
Влияние на этот критерий оказывает банальное наличие свободной земли.
В России люди могут позволить себе большой участок с одноэтажным домом в 1500 м². На земле можно не экономить, ресурсы нашей страны это позволяют. К тому же мы всегда помним о ликвидности жилья и знаем, что строить дорогой загородный дом на клочке земли нецелесообразно. Продать со временем такой объект будет сложно: никто не захочет покупать участок, на котором кроме дома ничего нет. Внутренний двор, зоны для отдыха, собственный сад — всё это повышает ликвидность объекта и его стоимость.
Турецкие жители не могут себе этого позволить. Там участок под застройку такой площади, как у нас, обойдётся в 4 раза дороже, чем строительство самого дома. Поэтому в Турции проще и дешевле купить маленький участок и возвести на нём виллу в 3-5 этажей. Наш пример с бытовкой (выше по тексту) это подтверждает.
Ещё одно наблюдение: в Турцию только-только начинает приходить мода на полноценное панорамное остекление и второй свет в загородных домах. С их живописными видами это просто удивительно. Но удивительно для нас. Туркам привычнее выйти на балкон или улицу, чтобы полюбоваться видами. Нам же важно созерцать красоту природы даже из дома.
Про стоимость
В Москве сейчас достаточно проанализировать рынок, чтобы сделать вывод о ценах на виллы с идентичными параметрами. В Турции ценообразование на готовые объекты премиум-класса происходит по-другому. Там отталкиваются от личных обстоятельств.
Например. Собственник или инвестор хотят купить одну или несколько квартир в определенных районах. Они понимают, какая сумма на это потребуется, и выставляют виллу на продажу именно за такую цену.
Или бывает так. Тот же самый инвестор или собственник решает дополнительно заработать на общем ажиотаже, как при нынешней мировой ситуации, и поднимает стоимость на объект спонтанно. Например, сегодня человек смотрит у него виллу или квартиру по одной цене, а приходит завтра — и цена уже другая. Это называется «ситуативный маркетинг по-турецки».
Но это мы говорили о рынке готовой элитной недвижимости. Со строительством с нуля ситуация другая.
Приятный спойлер: стоимость строительства в Турции дешевле, чем в России.
Почему это так? Объясним с точки зрения климата, затрат на материалы и дополнительное оборудование.
* в Турции не бывает суровых зим, поэтому в смете на строительство не будет затрат на прогрев бетона и фундамента;
* на организацию отопительной системы требуется тоже меньше затрат. Наш климат отличается даже в разных регионах страны, по всей Турции он плюс-минус одинаковый, а смена сезонов там не такая резкая. Для отопления в турецких домах достаточно сделать тёплый пол под плитку и включать его по мере необходимости. Также турки используют кондиционеры с системой обогрева. У нас так не получится. Радиаторы, конвекторы, системы тёплого пола, отопительный котёл — из инженерного оборудования нам требуется максимум, и это большая статья расходов.
Ну а хорошая система вентиляции и кондиционирования нужны и в турецких домах, и в российских. Без этого никак.
Если подытожить, то общие климатические условия Турции позволяют экономить на тех параметрах, которые мы в России просто не можем исключить из-за сезонности. Таким образом, себестоимость строительства и материалов в нашей стране обходится всё-таки дороже.
… продолжение следует.
В новой статье: планировки турецкой виллы, сервис, которого нет, и аргументы в пользу инвестиций. Включайте уведомления, чтобы ничего не пропустить.
Как Вы оцениваете риски по строительству в Турции в связи с массовыми землятрясениями? Не думаете ли Вы что " большие деньги" лучше уйдут в Эмираты, где техногенных рисков меньше?
Начнем с того, что на любом рынке есть свои плюсы и минусы.
Что касается Турции: да, конечно, такого рода катастрофы не могут не повлиять на рынок и инвестиционную привлекательность. Но в какой мере будет влияние, пока не понятно. Тут нужно учитывать разные факторы: периодичность таких катастроф, зона действия, степень и последствия. Основная беда землетрясения — это гибель людей из-за разрушения зданий. Но что мы видим? Что здания, спроектированные и построенные по всем нормам с учетом сейсмически активной зоны, стоят и их не рушит даже магнитуда 7,8 баллов — при том, что они могут быть довольно высокими. Это говорит о том, что грамотно спроектированные и построенные здания безопасны. Остается другой вопрос: какой процент общественных зданий в Турции построен по нормам и безопасен?
Что касается Дубаи: в этот рынок и так уходит несоизмеримо больше инвестиционных денег. И конечно, уровень жизни и инвестиций сильно отличается от турецкого. Но и там есть проблемы. Например, одна из них — огромная волатильность на рынке. Из-за этого появляются свои инвестиционные риски.
Отвечая на вопросы, подытожим:
1. Думаем, риски строительства в Турции, конечно, увеличились в связи с падением спроса. Но вот в какой степени и критично ли это повлияет на рынок — пока не понятно. На наш взгляд, это не критично.
2. Большие деньги — понятие относительное. Количество инвестиций в Дубаи несравнимо больше. Увеличится ли сейчас поток в Дубаи за счёт почти отсутствующего премиум-класса в Турции? Возможно увеличится. Но, опять же, в какой степени это будет пока не известно. Мы прогнозируем, что совсем незначительно.