О наивном собственнике

Это был один из главных уроков в моей жизни.

Произошло все в 2017 году. Явился ко мне представитель сети «Магнит». АО «Тандер», если быть точным.

«Мы берем весь первый этаж! Выгоняйте всех ваших арендаторов. Мы засядем надолго; договор зарегистрируем минимум на десять лет! Вы вообще сюда ездить не будете!»

Много что было обещано…

Чертяка вещал ОЧЕНЬ убедительно и соблазнительно. Да и ценник хорош.

А пришел он потому, что почти половина первого этажа освободилась и я искал нового арендатора. На остальной территории располагались два давнишних арендатора.

Я долго сомневался, обдумывал, считал… и решился.

«Магнитовец» прислал договор. Вроде все просто? Читаешь, выискиваешь пункты неприемлемые, торгуешься, правишь. И я, уверенный в своих силах, так как давно уже занимаюсь арендой, договором занимался сам.

Мусолили «рыбу» договора больше месяца, как в теннисе, перекидывая мячик друг другу.

Согласовали и подписали.

Дал доступ, ключи, подписал акт передачи и уехал за город. Ведь было обещано спокойствие и стабильный приход.

Счастье длилось не долго.

В новостях прошла информация, что у «Магнита» проблемы. Акции компании после годового отчета упали в три раза (с 12000 до 4000). Почему? Пока всякие «пятерочки и диксари» пришли к пониманию, что кризис на дворе, и людей надо скидками заманивать - «магнит» строил магазины и собственное производство, забыв про маркетинг и рекламу… Но это отдельная тема.

Я связался с «Магнитовцем», и он сразу уверил меня, что все хорошо. И меня это никак не касается.

Тем временем, Магнит уже два месяца делал ремонт в моем помещении, и ремонт подходил к концу. Завершено процентов на девяносто.

И вдруг, наступил момент Х.

Рабочие приостановили все работы, свернулись и уехали.

Это был тонкий намек на толстые обстоятельства.

Магнитовец вначале «морозился» и говорил, что не понимает, что происходит, но, вскоре, был вынужден признать, что Магнит отказывается от всех новых объектов.

Включая мой.

Ну что ж… Официально предупредили. Я начал поиски нового арендатора. Или арендаторов. Помещение большое и полностью пустое, предполагающее одного арендатора (под нескольких - нужно заново переделывать).

А вот Магнит же должен продолжать платить за три последующих месяца. Ну, по Договору так. Предупреждают за три месяца до прекращения договора аренды.

И не платит…

Еду общаться в директором АО «Тандер» по центральному федеральному округу.

— Денежка где? - говорю.

— А я вот вижу, что вы нам денег должны - с умным видом, гладя в папку с документами, заявил Директор.

— Каки таки деньги? - начал шевелить волосами на спине я.

— Ну, мы же ремонт сделали. В вашем помещении. На 14 000 000 рупий! - перевел он взгляд на меня, с видом шпажиста, точно кольнувшего в ответ на выпад.

— Так это ж вы для себя сделали! - сказал я, уже скорее на автопилоте, чувствуя наступление неизбежного и лихорадочно обдумывая, как я оказался в такой заднице.

— А по закону, вы должны нам это все компенсировать! - поставил жирную точку Директор.

Переступив порог кабинета Директора, я начал поднимать все свои контакты юристов.

Это было прям перед Новым Годом, числа 28-29 декабря. Настроение новогоднее такое… Елка, Дед Мороз, подарки, игристое… Было. И перестало.

Договор был отправлен на экспертизу трем разным юристам. Ответ был один:

"Договор очень хороший, объемистый. "Магнит" просто замечательно прикрыл свою задницу".

По этому договору, все что они сделали, построили - Вы им оплачиваете. Все в рамках закона»

Не очень приятно вдруг осознать, что резко задолжал четырнадцать миллионов.

Вот тогда всё я и понял.

Когда мы больше месяца согласовывали Договор, я искал в нем все моменты, которые могут мне навредить, или не соответствовать моим «хотелкам».

А нужно было искать в нем то, чего не хватает. Что отсутствует.

«Все неотделимые улучшения, произведенные Арендатором, переходят в собственность Арендодателя…» - так начинается этот чертовски важный, но отсутствовавший в Договоре пункт.

Подняв некоторые связи я вышел на очень хорошего юриста. Очень хорошего. Дорогого.

Он четыре часа, при мне, сидел и «вгрызался» в этот Договор, на ходу накидывая идеи, как можно атаковать. И он пошел в атаку.

Мы закидали исками «Магнит». Восемь месяцев агрессивных нападок с нашей стороны. Они не успели даже претензии в нашу сторону написать…

Через восемь месяцев они предложили мирно разойтись. Я забываю про три месяца аренды - они забывают про четырнадцать миллионов.

Это была победа. Наша победа.

Чему научил меня данный урок?

Не нужно мнить себя специалистом в Договорах, даже если давно с ними работаешь.

Не стоит зазнаваться. Не стоит жалеть денег на Юриста. Хорошего юриста. Для Хорошего Договора.

Бывают в жизни такие моменты, когда лучше обратиться к специалисту.

Излишняя самоуверенность может обойтись слишком дорого.

Буду благодарен за обратную связь, если кому-то оказался полезен. Для меня это важно, спасибо!

Еще больше кейсов в моем телеграм-канале: https://t. me/totsamiyexp

Ну и мой сайт:

#недвижимость #аренда #коммерческаянедвижимость

#риэлтор #риэлторы #арендатор #бизнес