Разбор инвестиций в рынок недвижимости в Батуми (Грузия). Доходность, риски и перспективы

Друзья, недавно я вернулся из Батуми, куда ездил с целью изучения рынка недвижимости, поскольку очень хочется "пристроить" валюту, которая стала бесполезной в рамках РФ. Цель этого поста - поделиться личными наблюдениями, возможно кому-то, кто занимается инвестициями или присматривает объект для себя за рубежом, будет интересно.

Ключевые тренды на рынке:

1) Растёт спрос на долгосрочную аренду, так как все больше иностранцев, особенно граждан СНГ, переезжают сюда на длительное время либо на «зимовку». За последние три месяца случился настоящий всплеск запросов на квартиры для жизни, а вместе с ним и скачок цен на долгосрочную аренду, которые достигли «летних» уровней и пока продолжают расти.

2) В Батуми последние несколько лет шел бум строительства туристического жилья с ориентиром под сдачу в аренду. Было построены большое количество апартаментов-студий площадью в районе 30 кв. м, причем среди них интересных комплексов с инфраструктурой — единицы. Есть большой спрос на комфортную недвижимость для постоянного проживания.

Многие приезжают сюда семьями и ищут квартиры минимум с одной отдельной спальней, а лучше — двумя или тремя. Именно на такие варианты есть стабильный спрос, особенно сейчас.

3) На Грузию все больше обращают внимание фрилансеры из разных стран: тут приятный климат, у нас хороший, быстрый и недорогой интернет, доступные цены на продукты и есть куда пойти. А государство со своей стороны запустило программу «Работай в Грузии» для удаленных сотрудников со всего мира.

4) Подорожание стройматериалов, поэтому застройщики вынуждены повышать цены на строящиеся объекты, риелторы говорят, что на 20-50 долларов цены растут каждый месяц.

Текущие цены в новостройках:

1. В эконом-сегменте: $600-$900 за 1 кв. м (без ремонта);

2. В категории «комфорт»: $900-$1200 за 1 кв. м (без ремонта);

3. В категории «премиум»: $1600-$2200 за 1 кв. м (в большинстве предложений — сразу с ремонтом).

Важно понимать, что если вы видите цену ниже $600, то, скорее всего, квартира находится в доме с сомнительным качеством постройки и отделки либо в не самом привлекательном районе. Отмечу, что в том числе проблемы с такой недвижимостью возникают при попытке перепродажи, так как спрос на подобные варианты небольшой.

В допандемийный 2019 год Грузия побила рекорды – страну посетили более 10 млн туристов. В тот год арендовалось все, что только могло – настолько востребованным был каждый квадратный метр. В 2022 году турпоток восстановился на 60%. Эксперты прогнозируют, что к 2023-2024 годах количество приезжающих вернется к показателю 2019 года.

Когда мы говорим о недвижимости есть две ключевые стратегии.

1. Покупка с целью перепродажи. Обычно срок от 1 до 3х лет.

2. Покупка с целью денежного потока, то есть сдачи в аренду. Обычно срок от 5+ лет.

Меня интересовал именно первый вариант, поскольку сейчас в Батуми строится огромное количество жилья, которое будет введено в эксплуатацию через пару лет. Это означает, что конкуренция предложения вырастет (там сейчас покупают только инвестора), а значит и ставка аренды упадет, то есть сдаваться квартиры будут дешевле. Поэтому мой план заключался в том, чтобы купить объект сейчас и перепродать через год или полтора, заработав на росте квадратного метра. У меня было 3 основных критерия покупки объекта:

1. До моря не более 500 метров. Фактически мне интересна либо первая линия, либо обьекты чуть дальше.

2. Стоимость не более 900$ за метр квадратный.

3. Важно чтобы здание не было огромным (до 20 этажей). Поскольку если здание большое - то и конкуренция в плане перепродажи выше, поскольку не я один такой хитрый.

Однако самое вкусное - это формат рассрочки, он прямо идеально подходит для спекулянтов. Дело в том, что вам не обязательно платить за квартиру всю сумму сразу. Вы можете внести первый платеж, от 15 до 30 процентов, а дальше разбить остальную сумму на срок до 40 месяцев. При этом никаких процентов сверху нет. Да это райские условия!)

Ведь вам, как инвестору, даже не нужно "замораживать" все свои деньги. Вы можете купить квартиру за 15 процентов, потом еще за год внести платежей еще процентов на 20, а затем продать, как и планировали. Ведь цена за квадратный метр все равно приростает постоянно за счет роста рынка, и на вложенный капитал вы заработаете кратно больше.

За все время я пообщался с 4-мя застройщиками, начиная от эконом и заканчивая премиум сегментом. Все обещают высочайшее качество жилья, свою управляющую компанию и, что меня больше всего поразило, разрешают оплату за обьект в криптовалюте!

Проведя большой анализ рынка из всех изученных объектов мне понравился один. Его стоимость 22.600$ (около 1,5 млн рублей). Квадратный метр стоит 770$ (это без отделки и техники) и размером в 30 метров. А это, на минуточку, квартира в 4х минутах ходьбы до моря, с видом на горы, в стране с теплым климатом.

Учитывая, что однушка в Москве стоит от 10 млн - разница колосcальна. При этом я, как настоящий спекулянт, прорабатывал вариант покупки в беспроцентную рассрочку, чтобы вложить как можно меньше своих денег.

После общения с застройщиком мы договорились, что я могу внести сначала 30% (6.722$ или около 400к рублей), а далее оставшуюся сумму разбить на 24 месяца. Таким образом, потенциально я могу перепродать квартиру раньше и даже не выплатить полную стоимость.

И в теории все звучит очень вкусно, однако придя домой мы, вместе с моей знакомой-аналитиком, начали считать цифры и оказалось, что заложив рост в 20 процентов каждый год (что вполне реально, учитывая местный рынок, уровень инфляции и стадию строительства объекта), то окажется, что заработать получится около 1 млн за два года, а это после уплаты всех налогов и комиссионных получится 28% в год в рублях или 10% в долларе. (Отмечу, что рост курса доллара относительно рубля в финмодели был заложен плавный, но постоянный).

Таким образом мы получаем доходность около 30% в рублях на вложенный капитал, что не плохо. Однако добавьте сюда страновой риск, напряженную политическую обстановку, неопределенность с курсом доллара и непонятным способом продажи обьекта и получится, что не так уж это привлекательно. По крайней мере я в такое залезать не решился, хотя разобраться и все изучить - было интересно.

Если у вас остались вопросы - пишите, но подводя итог, на сегодняшний день можно найти альтернативные стратегии, которые несут меньше риска и с аналогичной доходностью.

Если вам интересно послушать аудиоверсию разбора, то это можно сделать по ссылке ниже, на любой удобной для вас платформе (Apple, Яндекс и др.)

А в своем Telegram-канале в комментариях к посту я выложил фин-модель, в которой была рассчитана доходность и перспектива данной стратегии:

Всем отличных выходных и удачный инвестиций!)