Сдавать квартиру посуточно или помесячно? Вот в чем вопрос

Среди арендодателей квартир ходит легенда, что если сдавать жилье не на долгий срок, а посуточно, то можно заработать больше денег. Но когда начинаешь заниматься этим самостоятельно, получается не только не выгоднее, а чуть ли не себе в убыток. Давайте попробуем разобраться, что на самом деле происходит при краткосрочной сдаче жилья в аренду.

Для примера возьмем обычную однокомнатную квартиру общей площадью 34 кв. м, расположенную на втором этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: Москва, улица Стромынка, 14к1. Это типичная «хрущевка» 1962 года постройки, которая находится на востоке столицы, примерно в 10 минутах ходьбы от станции метро «Сокольники».

Район этот обжитой, есть вся необходимая инфраструктура, детские сады, школы, институты, государственные и коммерческие объекты разного профиля. Но особенно местность славится расположенными в шаговой доступности туберкулезным диспансером и психиатрической больницей имени Ганнушкина.

В квартире выполнен типовой недорогой, но достаточно качественный ремонт. Есть вся нужная для длительного проживания мебель и бытовая техника. Санузел в кафеле, кухня из МДФ, но довольно приличная. Есть не только диван, но и серванты, компьютерный стол, стеллаж под ТВ и даже прихожая. Видно, что квартиру не комплектовали специально, все осталось от прежних хозяев.

Цена аренды средняя – 50 тысяч рублей в месяц. Предположим, что владельцам повезет, и они найдут арендатора, который будет платить коммуналку отдельно. Тогда за год, за вычетом 4% НПД в статусе самозанятого, квартира будет приносить 576 тысяч «чистыми». При минимальной стоимости продажи подобных квартир в 17-17,5 млн рублей срок окупаемости получится около 30 лет.

Для сравнения рассмотрим похожую, находящуюся недалеко от первого варианта, однокомнатную квартиру общей площадью 30 кв. м, которая расположена на пятом этаже девятиэтажного жилого дома по адресу: Москва, ул. Верхняя Красносельская, 34. Это кирпичная «хрущевка» 1960 года постройки в непосредственной близости от станции метро «Красносельская».

Локация примерно такая же, с жилым и промышленным наполнением. Дополнительно к этому прямо за домом находится отделение полиции. Квартира из-за маленькой кухни типовым способом переделана в студию, но так даже лучше. Ремонт недорогой, но более яркий и свежий. Здесь тоже есть все необходимое и дополнительные спальные места. Только телевизор совсем маленький и мест хранения почти нет. А вместо прихожей – икеевский комплект из вешалки для одежды и скамейки для обуви.

Цена аренды этой студии составляет 2900 рублей за сутки. Путем сложных математических расчетов получается «чистый», за вычетом 4% НПД, годовой доход размером в 1 миллион. Соответственно, при стоимости подобных квартир в 17-17,5 млн рублей такой вариант окупится примерно через 17 лет. Это почти в два раза быстрее варианта с классической ежемесячной арендой. Но, как говорится, есть нюансы.

Сравнивать в идеальных условиях посуточную аренду с ежемесячной будет неправильно. При прочих равных обстоятельствах необходимо учитывать то, что к вашим затратам на текущий ремонт, который для посуточного варианта будет требоваться гораздо чаще, еще добавляется необходимость уборки помещения.

Эта статья расходов будет забирать у вас всю прибыль, если нанимать горничную или отдавать клининг профессионалам. Поддерживающая уборка в Москве стоит от 2000 р, а за такие дополнительные опции, как мытье духовки и холодильника придется доплатить. В итоге вы отдадите все заработанное непосильным трудом. Когда у вас одна или две квартиры, можно заниматься их уборкой самостоятельно. Это, к слову, довольно тяжелый труд, но зато вы скинете лишний жир, станете подтянутым и пышущим здоровьем человеком.

Еще к затратам добавятся регулярные поездки на объекты – на показы и заселение. Пока у вас не образуется пул постоянных клиентов, придется смириться с тем, что некоторые показы будут проводиться впустую, какой бы при этом ни была подробной и красочной реклама. А ее, в свою очередь, тоже придется оплачивать в разы больше, чем при ежемесячной аренде.

Сдавать посуточно одну-две квартиры невыгодно совсем. Только если это не какой-то эксклюзивный вариант у Кремля со стоимостью, равной зарплате министра. Одну квартиру лучше передать в управление специализированной компании, которая будет снимать ее у вас чуть ниже рынка, но зато у вас не будет простоев во время поиска очередного арендатора.

Чтобы заниматься посуточной арендой самостоятельно, придется набрать несколько объектов, желательно не меньше десяти. А поскольку у вас может быть только две бабушки, то и в наследство вам достанется не больше двух-трех квартир. Остальные придется либо покупать в ипотеку, либо тоже снимать, но уже с ежемесячной оплатой.

По такой схеме этот бизнес и работает. Только не думайте, что это короткий путь к безбедной старости. Это тяжелый труд. Кроме того, добиться 100% заселения всегда очень трудно, если не невозможно. Специалисты отмечают, что обычно раскрученная квартира занята не больше 20-25 дней в месяц. А еще, оказывается, случаются пандемии, которые могут разорить вас буквально за пару месяцев.

Источник