Технологии рейдерства Управляющих компаний: от драк до интима. Истории «Эквиды», «ЛСТ Констракшн», «Капитал Комфорта» и

В Северной столице, используя черные PR-технологии, подкуп, шантаж и прямой подлог «Эквида», «ЛСТ-Констракшн» и «Капитал Комфорт», захватывают управление многоквартирными домами. Жильцы, девелоперы и чиновники бьют тревогу.

ЖКХ — сфера, где крутятся серьезные деньги. Объем рынка в целом в России оценивается в 5,4 трлн рублей в год (5,5 % ВВП), рынок управляющих компаний — около трилллиона. Неудивительно, что желающих откусить свой кусочек — хоть отбавляй. Для безбедного существования УК достаточно получить в управление десяток «среднестатистических» пятиэтажек. А современные «человейники» или более-менее масштабные жилые комплексы повышенной комфортности — еще более лакомая добыча, особенно если речь идет о недавно сданных домах с истекшим сроком гарантии от застройщика: все критические недоделки там уже устранены, ветшать и требовать серьезных вложений дом начнет еще не скоро, а деньги от жильцов исправно поступают уже сейчас.

Неудивительно, что УК стараются получить такие дома в управление всеми правдами и — все чаще и чаще — неправдами. Эксперты отмечают, что проблема с рейдерскими захватами многоквартирных домов недобросовестными управляющими компаниями становится все острее.

Санкт-Петербургский рынок управления МКД специалисты характеризуют как «довольно спокойный»: большинством домов управляют государственные жилкомсервисы, а конфликты разгораются как правило только вокруг тех самых лакомых новостроек. НО строится Петербург активно. Так, только за январь-февраль 2023 года в городе было введено более 858 000 «квадратов» жилья —около 200 домов, более 21 тысячи квартир. И это без учета массово застраивающихся «приграничных» территорий Ленобласти — таких, как Мурино или Кудрово. И количество махинаций в итоге оказывается впечатляющим. Так, за неполных полтора года на портал «Наш Санкт-Петербург» поступило 10974 заявления о фальсификациях участия в выборе управляющей организации, и в ходе проверки Госжилинспекция пришла к выводу, что протоколы собраний в 285 домах имеют признаки подделок — то есть, скорее всего, имеет отношение к УК-рейдерству.

При этом стиль ведения коммунальных войн в Петербурге и окрестностях становится все более жестким. СМИ все чаще отмечают, что войны за право собирать деньги с жильцов теперь напоминают «лихие девяностые». Вспомним, например, историю с захватом УК «ЛСТ Констракшн» дома на проспекте Славы, где к подделке подписей жильцов добавились угрозы физической расправы над председателем ТСЖ. Широкую огласку получила и история с захватом УК «Южный берег» ЖК «Форвард» и «Вмиктория» в Мурино: компания решила, что этим комплексы им в хозяйстве не помешают и, подделав протоколы, поставила собственником перед фактом, попыталась силой прорваться в технические помещения и сменить замки, жильцы вызвали полицию… Не обошлось без полицейстких и в жилом комплексе на Дальневосточном, где УК «Эквида-сервис» физически «выдавливал» УК «Легенда комфорт», со всеми полагающимися спецэффектами: взломом замков, нападением на охранников офиса и прочее… Что интересно, буквально за несколько дней до этих событий, 2 февраля, на онлайн-встрече с жителями комплекса генеральный директор «Эквиды» Сергей Большаков, объясняя, почему УК еще не приступила к выполнению обязанностей, отмечал, что вариант силового захвата офиса — это «не их метод», они будут действовать строго в рамках закона — но уже 7 числа затрещали взламываемые замки.

Самая громкая, пожалуй, криминальная УК-история последнего времени — борьба жильцов за право самостоятельно управлять домом-гигантом на Областной улице, 1 в Кудрово — со сменами замков, жестокими драками, вызовами полиции, задержаниями... Жилая площадь дома, где проживает около 15 тысяч человек — 187 тысяч квадратных метров, и за этот лакомый даже не кусочек, а кусище, УК «Капитал Комфорт» сражалась в буквальном смысле не на жизнь а на смерть — результатом одной из драк стала смерть одного из охранников УК от полученных травм.

Методы, которые используют УК-рейдеры для получения контроля над МКД, разнообразны. Их принято подразделять на «черные» и «серые». «Черные» — это подделка протоколов общего собрания, в результате чего жильцы с изумлением узнают, что, оказывается, они приняли решение о смене УК. Для фальсификации таких протоколов рейдеры не всегда «рисуют» чужие подписи: достаточно часто представители компании имитируют проведение планового обхода. И под предлогом осмотра стояков или, скажем, проверки приборов учета, общаются с жителями, после чего просят расписаться «за проведенный осмотр». Такие фальсификации, как можно судить даже по статистике Горжилинспекции — явление довольно массовое. Однако эксперты считают, что «серые» методы — когда захват происходит по договоренности с одним или несколькими собственниками дома, якобы законно и якобы по инициативе «снизу» — явление еще более распространенное, однако «отследить» его бывает гораздо сложнее.

Как происходит «серый» захват? Главная задача УК в таких случаях — замотивировать активных и инициативных собственников жилья, которые будут лоббировать их интересы. Способы мотивации могут быть разными — начиная от банального подкупа или обещаний тем или иным способом поделиться барышами (вплоть до устройства на работу в УК) и заканчивая постелью. Это же так просто: найти среди обеспеченных жильцов качественных новостроек активную и энергичную, но одинокую женщину, свести с ней близкое знакомство, и вот уже она чистосердечно, и очень убедительно «продвигает» среди соседей компанию, где работает ее возлюбленный и сколачивает инициативную группу, цель которой — свержение текущей УК.

Именно такая схема, по предположениям жильцов, была использована мастерами манипуляций из группы компаний «Эквида», чтобы «заполучить» новый жилой комплекс «Дом на Львовском» в Красногвардейском районе. Судя по всему, в «Эквиде» в целом работе по «мотивации» отдельных граждан уделяется очень много внимания. В группу входят несколько УК — «Эквида Сервис», «Коммунальные сети», «Сервис+» и так далее, они довольно часто оказываются замешанными в «шумных» историях, связанных со сменой УК. И практически всегда ведущую роль в постановке играет небольшая, но очень «пробивная» инициативная группа собственников – как было, например, и в уже упоминавшийся криминальной истории с домом на Дальневосточном, которую специалисты охарактеризовали как типичную.

Для психологической обработки собственников параллельно могут использоваться и другие способы: например, сотрудники УК представляются соседями и агитируют за смену собственника, выступают в роли якобы юристов или консультантов и так далее. Кстати, такие «консультанты» могут причинить жителям дома серьезный ущерб: один из приемов, позволяющий облегчить «смену власти» — перекрыть конкуренту финансовые потоки, убедив собственников, что пока в доме идет «честная конкурентная борьба» двух управляющих компаний, не стоит оплачивать коммуналку (а вдруг по неведению оплатишь квитанцию нелегитимной проигравшей УК — а потом намучаешься с возвратом денег). Разумеется, они при этом умалчивают о том, что хроническая неуплата коммуналки чревата не только пенями: УК в таких случаях имеет право, например, отключить горячую воду, поставить заглушки в канализацию и, конечно же, обратиться в суд — при этом в большинстве случаев дела о долгах решаются в сокращенные сроки. Так что должники могут внезапно обнаружить, что на их имущество наложен арест, или что они стали «невыездными». И, конечно, в ход идет весь арсенал черного пиара — от «поливания грязью» конкурента до организации драк на собраниях собственников.

Пример «Дома на Львовской» в этом отношении довольно показателен. Сюжет по «смене УК по инициативе снизу» разыгран как по нотам: хорошо замотивированный самопровозглашенный «совет дома» провел мощную пиар-компанию. Так, раздел, посвященный выбору новой УК, на сайте дома по сути представляет собой профессиональную проработанную рекламу «Эквиды», с детально прописанными преимуществами и утверждениями, что из всех возможных вариантов именно этот является наилучшим (несмотря на то, что стоимость ЖКУ для владельцев жилой недвижимости возрастет, совсем чуть-чуть, но зато какой красивой жизнью мы заживем, да и за счет оптимизации расходов сумма в итоге будет даже меньше!).

Что в итоге? Коммунальные платежи выросли в полтора-два раза (при этом расходы на управление домом, которые «Эквида» обещала снизить, поднялись на 20%). «У нас было 6-7 тр, в худший месяц прошлой зимы 10 тр, сейчас за январь 14 тр, 5900 за отопление» — приводят жители примеры «снижения» платы в соседских чатах и группах. И шутят, что главное, чтобы «инициативная группа» не затеяла еще одну смену УК — иначе придется выкладывать все 35.

С другими «предвыборными» посулами дела обстоят не лучше: так, например, обещанное усиление охраны вылилось в то, что территория комплекса, стала фактически неохраняемой: сократили три поста, оставив всего одного администратора. Действия на самого квалифицированного персонала привели к авариям — и соответственно дополнительным расходам. Комплекс комфорт-класса постепенно превращается в «дискомфорт», парадные убираются реже, а состояние придомовой территории такое, что передвигаться по ней затруднительно. «Снег не убирается, лёд после оттепели не скалывается! Купите мамочкам коньки, а детям – санки!», — пишут жильцы дома. Санок УК, конечно не купила, но зато приобретение на деньги жильцов трактора для уборки снега и другого дорогостоящее оборудование — с постановкой на баланс не дома, а самой «Эквиды» было сделано сразу же после захода на объект.

Группа жильцов «ВКонтакте» полна ярости и недоумения — и в адрес «идеальной управляющей компании», и в адрес представителей «инициативной группы», которые теперь видят свою задачу исключительно в защите «Эквиды» от жильцов, не ценящих такую заботу. И некоторые собственники, глядя на это, полагают, что «совет дома» работает не на дом, а на УК, и наживается на своих же соседях.

Результат, увы, достаточно предсказуем для недобросовестных компаний жилой комплекс — не объект заботы, а способ выкачивания средств. И, чтобы не стать жертвой УК-рейдерства, собственникам надлежит смотреть в оба — и, если соседи внезапно и рьяно начинают агитировать за смену управляющей компании, не поддаваться на уловки и сохранять трезвую голову. И тогда есть шанс обойтись без «историй в стиле 90-х».