Своя недвижимость на Бали – что может пойти не так? Разбираем риски, ошибки и печальные примеры
Решение: При выборе проекта ориентироваться не только на картинки и привлекательные цены. Нужно изучить девелопера, его опыт работы, поинтересоваться количеством уже сданных проектов, почитать отзывы покупателей и жильцов. Самостоятельно, да еще и удаленно, это сделать сложно, так что лучше обратиться в агентство недвижимости, которое хорошо знает рынок и имеет все возможности для проверки.
Земельный вопрос
На Бали объекты недвижимости продаются иностранцам в лизхолд – это длительная, от 25 и более лет, аренда с правом распоряжения. Звучит пугающе для многих инвесторов, но на деле это привычная для региона форма собственности, ничего страшного в ней нет, к моменту истечения срока лизхолда, недвижимость многократно окупится.
Но есть еще вопрос земли. Земельный участок, на котором построен объект, остается в государственной собственности и в аренде у застройщика. Важно, чтобы:
- назначение участка соответствовало тому, что на ней возводится
- на земельном участке не было обременения
- документы на землю с правом застройки были надлежащим образом оформлены именно на этого застройщика, и все налоги были уплачены
Решение: Покупать квартиру с юристом или надежным агентством недвижимости, которые изучат пакет документов от застройщика и вовремя “выловят” возможные несоответствия.
Еще один неочевидный для россиян момент – дороги. Даже если вы лично были на проекте и видели, что к нему ведет отличная дорога, это ничего не гарантирует. Важно понимать, государственная она или частная, и если частная – то чья именно. На Бали есть случаи, когда дорогу просто перекрывают, т.к. это частная собственность, а тем, кто хочет ею пользоваться, предлагают делать это за дополнительную плату. Желательно, чтобы и земля под проектом, и дорога к нему принадлежали застройщику, либо чтобы дорога оставалась государственной со свободным доступом для всех.
Привет, плесень!
На Бали влажный климат, так что штукатурка, краска и другие отделочные материалы быстрее приходят в негодность, особенно если нарушены технологии строительства или использованы некачественные материалы.
А контроля над застройщиками, как мы помним, нет! Строят кто во что и из чего горазд, без оглядки на мировой опыт и строительные нормы для данного климата и сейсмической зоны. Так что сырость, плесень, свисающая лохмотьями штукатурка или трещины по всему дому после небольшого землетрясения – это частая история.
Решение: Чтобы не попасть на дорогостоящий ремонт сразу после покупки, стоит заранее поинтересоваться, какие нормы соблюдает застройщик, какие использует материалы, по каким этапам производит работы. В идеале стоит посмотреть на уже сданные проекты этого девелопера или почитать о них отзывы жильцов. Возможно, за качественный проект придется немного переплатить, но уже через год-два вы окажетесь в выигрыше по сравнению с теми, кто сэкономил и теперь вынужден за свой счет все переделывать или вообще остается с неликвидом, который никому на рынке не нужен.
Сэкономила и пролетела: печальная история из жизни
Недавно к нам обратилась клиентка, у которой уже была недвижимость на Бали… и она не знала, как от нее избавиться!
2 года назад Ирина купила виллу с одной спальней за смешные 90 тысяч долларов и ей так понравились цена, описание и сама идея иметь свою виллу у океана, что глубже копать она не стала и просто оформила покупку у застройщика-однодневки.
Ирине повезло в том плане, что виллу свою она все-таки получила. Но уже при приемке стены на первом этаже были покрыты сеткой мелких трещин. Застройщик пожимал плечами и обещал вот-вот исправить, а потом плавно исчез с горизонта. Через полгода отделку стен по всему дому пришлось переделывать.
Через 8 месяцев стала отпадать плитка в ванной комнате, т.к. дом дал усадку и стены покосились. Ну и конечно – вездесущая плесень по углам, борьба с которой уже стала для Ирины рутиной.
Найти арендаторов в такое жилье оказалось той еще задачей, в итоге виллу она все-таки сдала, но с дисконтом, к тому же жильцы не отличаются бережным отношением как к самому дому, так и к графику оплат. Управляющей компании, которая могла бы взять на себя часть забот, в этом проекте нет.
“Дом мечты” Ирины оказался балластом, и сейчас она, уже не самостоятельно, а с нашей помощью покупает действительно качественный и ликвидный объект. За счет доходности от новой покупки она хочет привести хоть в какой-то вид свой проблемный дом и поскорее от него избавиться. Мы работаем только с проверенными застройщиками, сами лично изучаем и строящиеся и готовые проекты, технологии строительства, чтобы наши клиенты не попадали в такие ситуации, как Ирина, и действительно наслаждались самым высоким в мире уровнем дохода от недвижимости.
Больше кейсов и особенностей балийского рынка смотрите у нас в Телеграм-канале.
Покупать или не покупать?
Риски – это нормальная составляющая процесса вложения денег, они есть всегда, даже на более-менее регулируемых рынках, как Россия или, например, ОАЭ. На Бали риски чуть выше в силу местной специфики, но и доходность от недвижимости больше! На Бали инвестор получит до 17% годовых в валюте от аренды, а в России – около 5% годовых в рублях. Есть разница! Так что Бали определенно интересный и перспективный рынок, в который стоит вкладывать, если вы хотите сохранить и приумножить деньги. Но делать это нужно осознанно, понимая все подводные камни и способы их избежать.
Если вам нужна более подробная консультация по недвижимости Бали, а также Таиланда, ОАЭ, Омана, Москвы и других – напишите нам в чат в Телеграм.
а мне очень интересно, кому и как вы впихнете неликвид вашей клиентки из статьи?
Мы не работаем на вторичке и никому не впихиваем неликвид, этот вопрос клиентка решает с местными агентами
Двузначный доход в валюте это типа 99 баксов?
Доход на вложенный капитал считается в процентах
не очень понимаю людей которые такие сложные покупки делают самостоятельно. во первых очевидно, что услуги стоят несоразмерно покупки. во вторых явно, что люди с опытом могут рассмотреть нюансы лучше
А самое интересное, что услуги агентства вообще ничего не стоят. При покупке на первичном рынке комиссию агенту платить застройщик. Так что установка "я лучше все сам" — чистой воды оставление самого себя в дураках. Даже экономии нет
Так везде. Просто кто-то любит приключения