Как не прогореть, выбирая недвижимость за границей: 3 кейса от риэлтора
С чего обычно начинается подбор недвижимости для инвестиций? С двух параметров: цена + страна. Если рынок подходит инвестору по бюджету, а страна на слуху (“Все там покупают!”), человек начинает рассматривать конкретные варианты квартир или вилл. Есть только одна проблема – это в корне неверный подход к инвестициям!
С чего на самом деле должен начинаться выбор, чтобы инвестор в итоге не прогорел, расскажем в этой статье.
Что не так с выбором по цене и стране
Допустим, клиент обращается в агентство с запросом на квартиру в Дубае в пределах $200 000. Ему предлагают разные варианты, присылают картинки и каталоги, а затем сопровождают сделку по выбранному проекту. И вот, через 1,5-2 года, когда стройка завершена, счастливый инвестор получает ключи от недвижимости и… разочаровывается!
Оказалось, что проект не особенно востребован на рынке аренды. Рядом – сотни точно таких же предложений конкурентов, особых фишек нет, до метро, торгового центра, парка и тем более до пляжа и туристических локаций города далеко. А цена на вторичке растет с черепашьей скоростью, так что перепродажа принесет смешные проценты доходности. Инвестор получил ровно то, что просил – квартиру в Дубае под свой бюджет, но остался полностью разочарован!
Дело не в рынке Дубая и не в самом проекте, а в том, что изначальный выбор строился на неверных критериях. Любая инвестиция должна начинаться с цели.
Зачем вам недвижимость? Определяем цель инвеста
Цель должна быть максимально конкретной.
Это может быть, например:
- Пассивный доход
- Доход от перепродажи в течение 1-3 лет
- Задел на будущее (то есть инвестиция формата “купил и забыл на 5-10 лет”)
- Сохранение денег “в бетоне” (и в твердой валюте)
- Получение визы резидента / ВНЖ, банковского счета – то есть легализация за границей
Эти цели могут комбинироваться в зависимости от жизненной ситуации и планов. Допустим:
- Сдача в аренду в первые годы, а затем перепродажа
- Сдача в аренду, пока не вырастут дети, которые будут там жить или продадут для своих целей
- Собственное проживание во время отпуска + возможность сдавать в аренду и получать доход от недвижимости в остальное время
И так далее. Вариантов и комбинаций может быть множество. И только после того, как будущий инвестор конкретизировал свою цель, можно выбирать конкретные страны, проекты, лоты и смотреть на бюджет.
В практике нашего агентства часто бывают ситуации, что клиенты, настроенные на одну страну и тип недвижимости, в итоге выбирали совсем другое. Потому что мы не просто обрабатываем запрос клиента, а выясняем и уточняем его, чтобы предложить именно то, что закроет все цели и решит инвестиционную задачу. При таком подходе вероятность разочарований стремится к нулю.
Вторички в Дубае нет, квартиры никто не покупает и инвесторы остаются с носом! Слышали такое? А мы проверили! В этой сделке не все было гладко: высокая конкуренция, покупатель с ипотечными деньгами. Но мы получили для клиента 60 тысяч долларов – почти 21% чистого дохода на вложенный капитал!
Как это работает? Реальные кейсы агентства
Кейс 1: из Дубая в Таиланд
Изначальный запрос: квартира в Дубае до $250 000
Настоящая цель инвестирования: иметь недвижимость у моря, в которую можно приехать, отдохнуть, расслабиться, но в остальное время чтобы она окупала свое содержание и приносила доход
Дубай не подходит под цель. Там недвижимость приобретается либо для жизни, либо под аренду. Постоянно выселять арендаторов и забирать квартиру из управления, а затем возвращать – слишком неудобно и сложно.
Что мы предложили?
РАССМОТРЕТЬ ТАИЛАНД
- Доходность от аренды ~как в Дубае и выше
- Цены на недвижимость ниже
- Во всех проектах собственные управляющие компании – максимально пассивный доход
- Варианты с гарантированной доходностью (от 5-6% годовых)
- Доходность по Rental Pool (до 10% годовых) – стабильный доход инвестора вне зависимости от заполняемости его квартиры
- Прописанная в договоре с УК возможность личного проживания
Это идеальный вариант второго дома у моря, который к тому же приносит доход.
Что купили?
Апартаменты с 1 спальней на первой береговой линии пляжа Банг-Тао на Пхукете.
- Всего 50 метров от топового, оборудованного пляжа со всей инфраструктурой!
- 70% территории проекта – сады и парки
- Уникальный ландшафтный дизайн
- Панорамные бассейны, спортзал, wellness-центр, спа
- 5 ресторанов, магазины, бизнес-центр
- Детский клуб, мини-аквапарк
- Собственные озера и лагуна
Цена $183 000. Бесплатная рассрочка до выдачи ключей в 2026, первый взнос 30%
Кейс 2: самая высокая доходность
Изначальный запрос: квартира в Эмиратах, “чтоб деньги приносила”
Настоящая цель инвестирования: получить от недвижимость все. Нужен самый высокий пассивный доход из возможных на сегодняшнем рынке, а дальнейшем – самый высокий доход при перепродаже. Но “самый-самый” по доходности сейчас не Дубай.
Что мы предложили?
РАССМОТРЕТЬ БАЛИ
- Самая высокая в мире доходность от аренды: в среднем 15-17% годовых
- Окупаемость 5-6 лет
- Прирост цены до Х2 от старта продаж до сдачи
- Активный рынок, высокий спрос с менее выраженной сезонностью
- Бали – такой же сильный бренд, как и Дубай, у острова есть фанаты
Что купили?
2-спальная вилла возле топового пляжа Бали – Меласти
- Рядом отели Hilton, Kempinski, Ritz-Carlton
- Вид на океан и рассвет
- Готовность “под ключ” для жизни и аренды: полная меблировка, посуда, декор входит в стоимость
- Своя управляющая компания
- Ожидаемый пассивный доход от аренды до 23% годовых!
Успели на стартовую цену – $271 400. Бесплатная рассрочка на 1,5 года
Кейс 3: где в Дубае море
Изначальный запрос: квартира в Dubai Marina до $450 000
Настоящая цель инвестирования: недвижимость в Дубае в близкой доступности от воды под аренду, в будущем – для собственного проживания плюс виза резидента для всей семьи.
Менять страну смысла нет, целям клиента действительно отвечали именно ОАЭ, конкретно – Дубай. Но ликвидные объекты в развитых морских локациях не вписываются в бюджет, а конкретно на Марине слишком шумно для спокойной семейной жизни и отдыха.
В чем особенность островов? Какие удалось реализовать, а каких уже точно не будет? Возможно ли сейчас купить недвижимость на искусственных островах и стоит ли это делать? Обзор плюсов минусов и возможностей – в этой статье!
Что мы предложили?
РАССМОТРЕТЬ DUBAI ISLANDS
- Новая морская локация Дубая
- На старте цены в 2-3 раза ниже, чем в “старых” районах у воды
- Единая концепция развития и застройки островов от государственного застройщика Nakheel
- Искусственные острова – точка притяжения туристов и арендаторов
- Действующий оборудованный пляж, отели, рестораны
- В будущем – 87 курортов, люксовые гольф-поля, отели 5*, виллы и резиденции, школы, молл и вся инфраструктура
- Прирост цены до ~50% после завершения застройки островов
- Ожидаемая доходность от аренды до 9% годовых в $
Что купили?
Апартаменты с 1 спальней в проекте AZURA Residences на островах.
- Расположение у канала, близко к основной части Дубая
- Редчайший прямой открытый вид на Burj Khalifa, а также на воду, причал с яхтами и небоскребы Дубая
- Всего 7 мин до пляжа
- инфинити-бассейн на крыше
- лаунж-зоны, фитнес-зал, зона для йоги на свежем воздухе
- коворкинг
Цена: $455 000. Бесплатная рассрочка до выдачи ключей + пострассрочка на 1,5 года после сдачи дома
Настоящий выгодный инвест начинается с цели. Чтобы не прогореть и не разочароваться, сначала нужно решить, для чего нужна недвижимость, и только потом выбирать страну и все остальные параметры.
Важно, чтобы агентство, к которому вы обратились, тоже это понимало и продавало вам то, что ВАМ нужно, а не то, что продать нужно ИМ ради комиссии и выполнения плана. Напишите мне в Телеграм, обсудим ваши цели и инвестзадачи!
круто, спасибо
Рада, что вам было полезно!
есть гештальт не закрытый - вилла на Пхукете. Был раза три, невероятно комфортное для меня место
Виллы на Пхукете сейчас самый горячий тренд, их не так много, как на том же Бали, чаще строят многоквартирные дома. А спрос арендаторов огромный, так что бронируют чуть ли не за год. Если решитесь закрыть этот гештальт, это будет не только шикарное жилье, но и очень выгодный инвест.
есть только опасность остаться на Пхукете и жить в этой самой вилле, а не сдавать ее) В принципе мне кажется это слишком большей соблазн бросить все)
ничего себя Бали в отрыве, даже не подозревал что такая доходность высокая. однако
Да, за счет низких цен за квадрат и очень высокого спроса на аренду получается очень высокая доходность. Если в течение нескольких лет цены на покупку разгонятся, доходности уже будут ниже, как произошло в Дубае. Но те инвесторы, кто успеет войти в рынок сейчас будут в большом выигрыше.