Баня для медитации за 30 млн рублей: как построить спа-комплекс и можно ли на этом заработать
На строительство Brooms владельцы планировали потратить 10 млн рублей, но не уложились и в 20 млн.
Дмитрий Кружалин много лет хотел построить свой спа-комплекс. В пандемию в петербургском отеле «Азимут» закрылась сауна и предприниматель арендовал её помещение.
Предприниматель посчитал, что на весь проект нужно 10 млн рублей. Он вложил в проект свои деньги и привлёк инвестиции у друзей-предпринимателей.
Помещение оказалось в запущенном состоянии: пришлось менять вентиляцию, канализацию и заново проводить электричество. На конец сентября 2021 года партнёры потратили уже 23,7 млн рублей, но работы ещё не завершены.
Спа-комплекс Brooms работает в тестовом режиме с июня 2021 года и пока приносит убыток 500 тысяч в месяц. Он не рекламируется, но все сеансы уже забронированы на две недели вперёд. При таком потоке клиентов проект сможет окупить вложения за два-три года, рассчитывает предприниматель.
Оглавление
Первый бизнес без вложений и инвесторов
Предприниматель из Санкт-Петербурга Дмитрий Кружалин называет себя фанатом Apple и русской бани. В 2008 году он ушёл из магазина re:Store, чтобы открыть свой сервисный центр по ремонту техники Apple.
Кружалин начинал первый бизнес на 50 тысяч рублей, которых хватило на самое необходимое: аренду помещения, компьютер, стол стул и канцелярию. В команду позвал коллег по re:Store.
Через шесть лет после открытия сервисного центра у предпринимателя появились свободные средства, которые он захотел вложить в любимый досуг — бани.
Его знакомый Александр Хабаров делал банные комплексы и хамамы на заказ, и Кружалин предложил ему помощь в открытии бизнеса.
Я очень хотел помимо основного бизнеса строить бани — мне нравятся деревянные изделия и столярные работы. Я предложил партнёру открыть компанию и сделать интересный продукт.
На тот момент я уже немного начал понимать в бизнесе, узнал основы маркетинга, набора команды и управления персоналом. В нашем партнёрстве он был человек-продукт, а я — человек-бизнесмен, который помогал ему превратить ремесло в бизнес.
За четыре месяца партнёры открыли на Хабарова ООО, запатентовали товарный знак GeniusSPA, набрали команду из 50 человек и выполнили больше 250 проектов для частных клиентов из Санкт-Петербурга, стран СНГ и Франции. Самым дорогим заказом был комплекс из сауны и хаммама за 20 млн рублей, вспоминает Кружалин.
В то время я считал, что для начала бизнеса деньги не нужны. У нас не было ни вложений, ни инвесторов. Компания росла органически. Сегодня мы построили баню, а завтра на эти деньги что-нибудь улучшили. Мы очень хотели строить спа-комплексы в Арабских Эмиратах — там заказчики любят роскошь.
Через полгода сотрудничества Кружалин вышел из проекта. Он предложил Хабарову инвестировать в расширение бизнеса, но для партнёра в приоритете был стабильный заработок. Хабаров открыл ИП и перевёл на него GeniusSPA.
Запуск спа-комплекса: концепция и поиск помещения
После выхода из GeniusSPA он откладывал деньги, чтобы запустить свою спа-сеть. В 2019 году он начал искать помещение и спустя год нашёл вариант площадью 1000 м² в отеле Azimut.
Кружалин заказал дизайн-проект спа-комплекса у архитектурного бюро, которое работало над запуском сервисных центров Maclab. В апреле 2020 года он планировал подписать договор с арендодателем, но из-за пандемийных ограничений отложил сделку.
Слава богу, что мы тогда не подписали соглашение. Не представляю, как бы мы отстроили эти 1000 м², да ещё и в пандемию. Всю весну и лето 2020 года Azimut — один из крупнейших в Петербурге отелей на 850 номеров — пустовал.
В этот период съехали все арендаторы, включая банный комплекс. Руководство отеля предложило нам занять его помещение площадью 200 м². Я решил, что пандемия закончится, подписал договор и начал работать.
Предприниматель посчитал, что на запуск проекта хватит 10 млн рублей. Стать инвесторами комплекса Кружалин предложил своим друзьям. Его партнёр Антон Осипов владеет компанией «АВ Индустрия», которая занимается поставками промышленного оборудования, а Семёну Кирюхину принадлежит завод по производству металлоконструкций и компания, которая продаёт крепления и прицелы для винтовок.
Кружалин инвестировал в проект меньше партнёров, но сумму своих вложений он не называет. При этом его доля в ООО «Брумс» — 60%, а у Кирюхина с Осиповым по 20%, согласно данным базы «Контур.Фокус».
Предприниматель объясняет это тем, что он — идеолог проекта: ему принадлежит идея, он взял на себя поиск помещения, подготовку дизайн-проекта, работу с подрядчиками и управление стройкой.
К концепции собственного спа-комлекса Brooms Кружалин пришёл после путешествий по 30 странам, в каждой из которых посещал разные спа-комплексы.
В первую очередь он обращал внимание на техническую составляющую проектов: как расположены краны, откуда подаётся вода, какие используются печи и как они работают.
В Петербурге предприниматель ориентировался на комплексы «Приморские бани», «Вода» и «Бор 812». Он решил, что на их фоне Brooms сможет выделиться авторским подходом к парению и спа-процедурам.
Кружалин провёл конкурс среди специалистов по парению и выбрал кураторам комплекса пармейстера Сергея Нестерова. Тот поделился своей методикой парения, проконсультировал совладельца Brooms по найму мастеров и давал советы по строительству.
Перед запуском мы провели анализ конкурентов: посмотрели около 450 комплексов из «2ГИС». Большинство, на мой взгляд, уже морально устарели. Между собой мы шутили: если в комплексе есть бильярд и караоке, то мы его не считаем конкурентом.
Я хотел сделать комплекс, где можно поправить ментальное здоровье через парение и медитацию. Бильярд в этом контексте неуместен.
Как строился Brooms и почему выросла смета
В январе 2021 года строительная бригада начала демонтировать банный комплекс прежнего арендатора и вывезла больше 50 машин мусора. Помещение оказалось в запущенном состоянии: не работали канализация и вентиляция. Его требовалось полностью переоборудовать, из-за чего смета выросла с 10 млн до 20 млн рублей.
Кружалин признался партнёрам, что ошибся в расчётах. Они отнеслись к ситуации с пониманием и добавили недостающую сумму.
После демонтажа стало ясно, что мы не укладываемся в финансовый план и сроки. На стройку должно было уйти три месяца, но она заняла почти шесть. Главная ошибка была в том, что я не провёл технический аудит помещения.
Я заходил в проект с опытом в отделке сервисных центров, где можно было перекрасить стены, провести свет, пожарную сигнализацию, и всё шло как по маслу.
Здесь задача была другая. Баня — это сложное техническое помещение с агрессивной средой: температурой выше 80 градусов и водой.
Вентиляция и коммуникации
Дороже всего компании обошлась приточная вентиляция с подогревом воздуха, которая поддерживает температуру в помещении на уровне 25-30 градусов, и тёплые полы. На это ушло около 3 млн рублей.
Я планировал оставить старую вентиляцию, но я был наивен. В предыдущем проекте она была 70-х годов, не соответствовала никаким нормам и не выполняла своих задач.
Нам пришлось её полностью заменить. Воздух в бане — одна из важнейших составляющих. Его потоки должны рассеиваться, потому что направленный поток — это сквозняк.
Бригада также полностью заменила трубы, сантехнику, и провела новые кабели для подключения электричества. Каждая замена вынуждала корректировать дизайн, увеличивала стоимость и сроки работ, рассказывает совладелец комплекса.
Проектирование и отделка
Предприниматель выбрал для оформления бара необработанные брёвна. Эту идею он подсмотрел в ресторане и по незнанию думал, что можно спилить таких брёвен в лесу и довезти их на «Газели». Этот вариант отпал сразу — для сруба деревьев нужно было разрешение и специальное оборудование.
Купить древесину с необработанной корой тоже оказалось непросто. Он нашёл подходящую на лесопилке в Карелии и вручную выбирал брёвна сухостойной сосны. Для их доставки пришлось арендовать лесовоз.
Когда лесовоз приехал, я подумал: «Боже, что я делаю». У меня аж температура в тот вечер поднялась, я боялся очередной ошибки. Руководство отеля разрешило нам работать ночью. Грузчики резали шестиметровые брёвна и заносили их вшестером. Я приехал в три часа ночи принимать работы.
Смотрю, они занесут бревно и садятся курить. Я спрашиваю: «Кто так работает? Вы будете мне целую ночь брёвна носить». Они поднялись и продолжили. Когда осталось последнее, мне крикнули: «Помогите, пожалуйста, оно сейчас упадёт».
Мы с отцом строили баню, гараж, дом — я привык всё время таскать что-то. Взялся за бревно, а оно адски тяжёлое. Я сразу понял этих ребят. Думал, брёвна весят по 100 кг, а оказалось, что больше 300 кг. Потом была их установка — тоже непростая.
Сам Кружалин прислушивался к приглашённому им пармейстеру Сергею Нестерову. Он посоветовал отказаться от трёхъярусных полков в бане: по стандартам их высота должна быть 75-80 сантиметров.
Ещё он рекомендовал установить больше кранов в бане и хаммаме, чтобы вода всегда была под рукой у пармейстера, гостя и уборщиков комплекса. Также Нестеров предложил совладельцу Brooms отказаться от сауны и вместо неё сделать зал с массажными столами.
Предприниматель прислушался и скорректировал проект. Затраты в очередной раз увеличились, но Кружалин об этом не пожалел. На массажных столах пармейстеры Brooms проводят дополнительные платные процедуры: массаж, скрабы и пилинги, мыльные процедуры с вениками.
Оборудование
Совладелец комплекса долго искал подходящий материал для купелей — небольших бассейнов для водных процедур. Предприниматель хотел, чтобы купель выглядела эстетично и соответствовала санитарным нормам, поэтому остановился на нержавеющей стали.
Мы спросили гостей в соцсетях, что для них самое главное в бане. 90% ответили — чистота. Многие бани используют деревянные купели, но древесина не отмывается и в ней распространяются микробы.
Мы отказались и от керамики с мозаикой: из-за множества швов её тяжело качественно обрабатывать каждый день. Мы выбрали нержавейку — она очень легко обрабатывается.
Вода в купелях будет фильтроваться, чтобы посетители с комфортом могли долго в них отдыхать. Горячая купель нужна для расслабления — в ней будут завариваться травы. В ледяной посетители будут охлаждаться после парения.
Brooms располагается на цокольном этаже, и спустить туда купели было невозможно. Их пришлось собирать на месте: для этого предприниматель согласовал работы с отелем и вызвал бригаду с производства. Это обошлось компании дороже, чем заказать и установить готовые купели, и вместо трёх дней заняло две недели.
В спа-комплексе при отеле нельзя использовать кирпичную дровяную печь, объясняет совладелец Brooms. Он нашёл паротермальную печь с и автоматическую систему подачи ледяной воды у отечественного производителя «ВВД».
Создать густой пар в бане или хаммаме можно нажатием кнопки парогенератора. Предприниматель нашёл такое решение у производителя «Паромакс» за 200 тысяч рублей. Аналогичное немецкое оборудование стоит 400-600 тысяч рублей, отмечает он.
Технический аудит проекта проводил совладелец комплекса Семён Кирюхин, который до этого работал с Кружалиным в GeniusSPA. Он помог настраивать печи и проектировать хаммам.
В керамической парной партнёры сделали систему «второго дыхания»: через отверстия в полках подаётся прохладный воздух с улицы. По словам совладельца Brooms, такая технология есть только в одной закрытой бане Петербурга.
Сколько денег ушло на строительство и когда оно завершится
По данным на конец сентября 2021 года, компания вложила в комплекс 23,7 млн рублей.
- Строительство — 10 млн рублей. В эту сумму входят дизайн-проекты, стройматериалы, оплата работы бригады и охраны, демонтаж прошлой бани, замена вентиляции и канализации, пожарная система, водоснабжение, электросети и другие сопутствующие расходы.
- Спа-зона, бани, хаммам и купели — 3,8 млн рублей.
- ПО, сайт, аренда помещения на старте — 980 тысяч рублей.
- Фирменный стиль, соцсети и маркетинг — 890 тысяч рублей.
- Мебель — 650 тысяч рублей.
- Косметика, веники, текстиль — 460 тысяч рублей.
- Фонд оплаты труда и обучение персонала — 450 тысяч рублей.
- Бар — 350 тысяч рублей.
- Вывески, униформа, клининг — 150 тысяч рублей.
- Юридические услуги и подготовка документов — 85 тысяч рублей.
- Бухгалтерия и ПО — 67 тысяч рублей.
- Страхование комплекса — 52 тысячи рублей.
В тестовом режиме Brooms открылась в июне 2021 года. Пока из 200 м² комплекса работает только 120 м² — зал с баней, хаммамом, массажным кабинетом, раздевалкой, зоной с кушетками и баром. В работающем зале Brooms могут одновременно разместиться не более восьми человек.
Второй зал на 80 м² — достраивается. В нём будут ледяная и горячая купели, русская кедровая баня, комната отдыха, сеновал, душевая, туалет и раздевалка. Открыть всё это партнёры рассчитывают в середине ноября 2021 года.
Перед открытием второго зала комплекса в ноябре предприниматель хочет устранить перепады воды из-за неравномерного давления и перестроить входную группу. На завершение всех работ уйдёт ещё около 10 млн рублей.
Расходы на содержание комплекса
Первые месяцы работы компания тратила на содержание комплекса 2,5 млн рублей в месяц. Текущие расходы вырастут после открытия второго зала комплекса, прогнозирует предприниматель.
До открытия я думал, что в бане нужно платить только за электричество и воду. Оказалось, приём каждого гостя требует дорогостоящей подготовки. Счёт из прачечной за последний месяц был неожиданно большой — около 200 тысяч рублей.
Некоторые веники стоят в районе 400 рублей в закупке, а для парения одного человека нужно пять веников, и они одноразовые. Ещё мы закупаем для спа-процедур лёд и косметику.
Гостям мы предлагаем чай, мёд и орехи. Даже самое простое угощение обходится в 350-400 рублей на человека.
Пока Brooms работает с убытком 500 тысяч рублей в месяц, но до конца года партнёры планируют выйти на точку безубыточности. Окупить вложения они рассчитывают через два-три года.
На чём зарабатывает Brooms
Компания продаёт трёхчасовые сеансы, которые включают посещение бани, хаммама и гидромассаж душем. Совладелец комплекса планировал, что уже работающий зал останется общественной парной, а строящийся будет залом индивидуального парения.
Но тестовый запуск показал, что 80% клиентов бронируют для себя общий зал, чтобы отдохнуть компанией или побыть в одиночестве. Поэтому с октября 2021 года компания решила оставить только один общественный сеанс для шести гостей — с 11 до 14 часов за 3000 рублей с человека.
После 14 часов комплекс будет сдаваться в аренду для индивидуального посещения или группам до 10 человек. Один сеанс аренды длится три часа и обойдётся в 15 тысяч рублей, каждый следующий час — плюс 5000 рублей.
Совладелец Brooms также хочет запустить бронирование отдельных зон. Так, одни посетители смогут арендовать хаммам, а другие — баню. Прайс на аренду зон комплекс пока не подготовил.
Также комплекс зарабатывает на спа-процедурах, которые не входят в стоимость посещения.
- Парение — от 1500 до 5000 рублей.
- Омовение тела мочалками или вениками — 2000 рублей.
- Скрабы и пилинги кофе, мёдом, солью, лимоном или грейпфрутом — 2000 рублей.
По словам Кружалина, в комплексе часто проводят праздники. Для таких клиентов он хочет запустить банные программы. Они будут включать аромапарение травами из разных регионов, контрастное обливание, медитацию и дегустацию блюд.
Как комплекс привлекает клиентов
Весной 2021 года предприниматель приглашал в комплекс специалистов из банной отрасли, чтобы получить обратную связь. После этого на профиль Brooms в Instagram подписались пармейстеры, которые захотели устроиться туда на работу. Так же Кружалин нанял и весь остальной персонал.
Больше 6300 пользователей в Instagram подписались на профиль комплекса органически, говорит совладелец Brooms. Компания только недавно запустила рекламу и акции с небольшими бюджетами, рассказывает предприниматель.
К нам можно попасть только по предварительной брони с предоплатой. Сейчас всё забронировано на две недели вперёд. У нас уже есть постоянные клиенты, которые бронируют по четыре сеанса сразу.
Основной поток клиентов узнаёт о нас по сарафанному радио или через Instagram. Приходят и постояльцы отеля.
Основная аудитория комплекса — девушки. Они снимают фото и видео из Brooms и рекомендуют его на своих страницах в Instagram. Так о нём узнала компания Adobe, для которой в Brooms снимали фотосессию. Комплекс бесплатно использует эти материалы на своём сайте и в соцсетях.
Я думаю все равно всем понятно на чем зарабатывает сауна 😅
На фотосессиях?
Какая может быть медитация если на этом же месте пару часов назад кого то ебли? И сейчас ебут за стенкой. Общественные сауны имеют плохую карму, там постоянно ошиваются всякие мелкие демоны.
Что плохого в ебле?
Не судите по себе людей 🤦🏼♂
Комментарий недоступен
Люблю таких ребят, в одной из сфер кое чего получилось, но увлекаешься еще чем-то и ныряешь в новый бизнес с душой на максималках) хорошее спа не прогорит, удачи