Флиппинг жив? Инвестировать ли сейчас в жилую недвижимость?
Стратегией флиппинга (инвестиции в жилую недвижимость с целью быстрой перепродажи) я занимаюсь уже больше 10 лет. За последние годы нам удалось построить компанию, которая больше всех инвестирует во флиппинг в России. Удачно инвестирует. Мы не продали ни одной квартиры в минус за все это время, несмотря на банкротства застройщиков, смену законодательства, непорядочность инвесторов и т.д. Поэтому я могу давать некоторые советы в этой стратегии и порассуждать о её эффективности в настоящее время.
Инвестиции в жилую недвижимость в России проходили следующие этапы:
1. Инвестиции в новостройки до эскроу счетов (с 2004 до 2019 года). Застройщикам было выгодно привлекать деньги дольщиков на ранних этапах, поэтому закономерным был рост цены от котлована до сдачи дома. Также популярным было покупать квартиры у подрядчиков, брать в зачет за землю и т.д.
Существовало огромное количество маленьких застройщиков, с которыми можно было получить существенный апсайд в цене, правда, и поймать банкротство.
2. Эскроу счета+ковид (2019-2022). Двумя супер факторами роста стали введение эскроу счетов и проектного финансирования, когда застройщикам перестало быть выгодным продавать объекты дешевле на старте. Второй фактор - печатание гигантского количества денег в ковидный кризис. Факторы наложились друг на друга, и мы получили рост от 50 до 100% за 3 года.
3. Инвестиции в жилье после начала СВО (2022-…). За полтора года мы поймали несколько волн спроса, на которых заработали: март 2022 года, когда покупатели скупили абсолютно всё, появление нулевых ставок на новостройки, когда люди кинулись покупать от застройщиков. И август-сентябрь 2023 года, когда рубль ушел в крутое пике, а ЦБ дернул ставку до 12%. Все остальное время рынок вялотекущий и, как говорят, «стоит во флэте». Вчера общался с генподрядчиком крупной строительной компании в СПБ, он говорит, что впервые видит, как по завершению строительства дома на 1000 квартир, в нем продано всего 250 штук.
4. Все это время существовал вторичный рынок флиппинга: с покупкой квартир под ремонт, покупки на торгах, расселение коммуналок, редевелопмента офисов в апартаменты, срочные выкупы. На рынке много стратегий, которые требуют более специфических и профессиональных навыков. Они, скорее, не про пассивную инвестицию, а про микродевелопмент. Для успеха требуются компетенции, чтобы зайти в правильный недооцененный актив, опыт и люди, чтобы выполнить запланированную стратегию.
Подведем итог. Для успешных инвестиций в жилую недвижимость требуется один из 2, а лучше оба фактора:
1. Растущий рынок, когда ты зарабатываешь, купив раньше, чем другие.
2. Опыт и/или команда для поиска недоцененных активов (когда на любом рынке ты можешь найти, выиграть, выторговать актив дешевле рынка).
Для того, чтобы закупать оптом, рынок тоже должен располагать этому. Например, как в 2016 году, после целого года без продаж. Продавцы тогда становятся лояльными, застройщики и банки сговорчивыми, и всем нужны деньги. Самым плохим периодом для флиппинга является «боковик», когда цены стоят и понемножку снижаются. Благодаря разным событиям и акциям они иногда взлетают вверх или наоборот просаживаются. Но, в целом, нет ни стабильного спроса, ни ощутимого падения. В это время покупать по ценам рынка нельзя совершенно, поэтому, когда меня спрашивают, купить ли сейчас студию в Пике для заработка, ответ – «конечно, нет!». Период боковика на рынке может длиться достаточно долго, недвижимость очень инертна. Сейчас стабильно зарабатать на флиппинге можно, только отбирая и сортируя тысячи проектов и покупая штуки. Чем мы с командой и занимаемся. Находим дистресс активы, торгуемся, участвуем во многих торгах. Но конверсия в покупку просто смешная. Для инвестора в недвижимость всегда проще найти другие растущие стратегии, которые растут в ценах. Сейчас такие стратегии: ИЖС и курортная недвижимость. Тут впереди нас ждет передел рынка, появление эскроу счетов и т.д., а вы помните, что идет за такими изменениями. Цены ниже не станут точно. Подробней об этом в следующих постах.
Хотите больше интересного контента? Подписывайтесь на мой Телеграм-канал: