На российском рынке недвижимости царит хаос и это похоже на начало кризиса

Сейчас многие предсказывают Российскому рынку недвижимости мрачное будущее. Ну и действительно, нужно признать, что на лицо присутствуют признаки перегрева на рынке жилья и ипотеки. Но хочу отметить, что сложившаяся ситуация носит временный характер и в дальнейшем стабилизируется.

К чему может привести ценовой разрыв между первичным и вторичным жильем, что будет с ипотечными ставками и стоимостью аренды квартиры— обо всем этом буду говорить в данном выпуске.

Так что происходит с недвижимостью?

Если говорить о перегреве, так этот самый перегрев на рынке недвижимости в некоторых регионах случился в том числе из-за развития льготной ипотеки.

Сейчас наблюдается большой ценовой разрыв между новостройками и вторичным жильем, а также диспропорция в соотношении платежей за аренду квартиры и ее ценой на рынке. Это, в свою очередь, увеличивает срок окупаемости объекта. Кроме того, квартиры в строящихся домах продаются по завышенным ценам, а после перехода на вторичный рынок они теряют до 30% стоимости. Из-за диспропорции цен растут риски заемщиков — у них не получится продать недвижимость по приемлемой цене в случае необходимости и закрыть кредит полностью. Это обстоятельство это может повлиять на стабильность банковской системы и даже привести к масштабному банковскому кризису в России. Особенно – с учетом растущих рисков невозвратов и продаж вторичных квартир в убыток. А рост цен на жилье может сделать аренду выгоднее ипотеки.

Та же Эльвира Набиуллина на Международном банковском форуме заявила, что Центробанк РФ видит признаки перегрева на рынке ипотеки в России. Ипотека растет высокими темпами в 30%, регулятора беспокоит как качество кредитов, так и их влияние на рынок жилья, пояснила она. Набиуллина также отмечала ценовой разрыв между первичным и вторичным жильем.

Так в чем же суть возможного кризиса?

А дело в том, что на рынке жилой недвижимости образовался аномальный разрыв в ценах на квартиры одного и того же качества, а иногда даже в одном и том же проекте. Человек покупает со льготной ипотекой (получая субсидию от государства) квартиру на 30-40% дороже, чем точно такую же, но с рук на общих условиях (без субсидии).

Если покупатель продаст свою ипотечную квартиру по рыночным условиям, то есть c дисконтом, например, в 30%, он потеряет жилье, останется без денег и еще останется должен банку. Эти 30% скидки съедят весь первоначальный взнос на новую квартиру в строящемся доме — 20%. Все платежи, сделанные до момента продажи квартиры, уйдут на оплату наценки, которую застройщики и банки заложили в проект.

Вообще так сложилось исторически, что в России аренда всегда была выгоднее ипотеки. Просто сейчас появились дополнительные проблемы, связанные с массовой раздачей льготных кредитов. Например, однушка в Москве за 12 млн рублей в аренде стоит около 40 тыс. рублей в месяц, а точно такая же взятая в ипотеку на вторичном рынке (даже до последнего увеличения ставки ЦБ) еще недавно обходилась в 90 тыс. рублей ежемесячно. Сейчас она стоит почти 130 тыс. рублей, если брать ее в кредит. Вот такие перекосы.

Сейчас ипотечный платеж более чем в два раза превышает стоимость аренды квартиры в Москве и других крупных городах. А вообще в среднем по России в городах-миллионниках эта разница составляет от 45-90%.

Люди делают выбор в пользу покупки квартиры, в том числе в кредит, не из-за выгоды, а из-за надежности.

Выход из сложившейся ситуации обычно один — снижение цен на квартиры. В первую очередь, в первичном секторе. Либо догоняющий рост доходов населения из-за инфляции, что как вы понимаете для большинства россиян нереально.

Вполне реальной выглядит ситуация, когда банкам придется выставлять на торги нераспроданные квартиры, сильно снижая цены на жилье, чтобы его покупал хоть кто-нибудь. Так и может выглядеть начало того самого кризиса в секторе недвижимости, о котором все заговорили.

Сейчас уже практически все российские банки уже вновь повысили ставки по ипотеке после повышений ключевой ставки ЦБ сначала до 8,5% в июле, а потом до 12% и 13% в августе и сентябре соответственно. И вот новое повышение Банком России ключевой ставки до 15%, что естественно вновь приведет к удорожанию ипотечных кредитов.

По ипотеке на первичку ставки в среднем выросли на 0,4 процентных пункта после последнего повышения ключевой ставки. Средний размер ставок по ИТ-ипотеке сейчас — 4,8% годовых, по семейной ипотеке - 5,8%, по ипотеке с господдержкой - 7,8%. Средний размер повышения ставок по ипотеке на вторичке 0,5 п.п. Средний размер ставок по ипотеке на вторичном рынке сейчас составляет 14,3%».

Если ЦБ продолжит предпринимать усилия по поддержке рубля и будет наращивать ставку, то ипотека продолжит дорожать. Да и усилий одного ЦБ для укрепления рубля явно недостаточно. И от этого страдают все заемщики, в том числе ипотечные.

Повышение ипотечной ставки с 10% до 15% годовых означает рост платежа на 41% при стандартных условиях, когда первоначальный взнос составляет 25%, и кредит выдается на 25 лет. Тем не менее кредиты берут и по таким условиям, многие планируют их рефинансировать в случае повышения ставок.

Конечно, повышение ключевой ставки и подорожание ипотеки в определенной степени уже охладило рынок недвижимости, но пока ситуация не выглядит слишком критической.

По большей части кредиты погашаются. Нет также и массовой серьезной просрочки по ипотечным кредитам. Что касается вторички и первички, то этот разрыв существует уже достаточно длительный срок и не оказывало до сих пор серьезного влияния на спрос.

В августе и сентябре 2023-го на рынке был ажиотажный спрос на ипотеку, вызванный ослаблением рубля, повышением ставок по жилищным кредитам и многочисленными комментариями депутатов, чиновников и представителей ЦБ на эту тему. Наши граждане старались успеть взять кредит на жилье до нового очередного повышения ипотечных ставок

Чего же нам ожидать дальше?

Сейчас повышать цены на новостройки удается и поддерживать на текущем уровне только за счет господдержки.

Как только Минфин и правительство РФ откажутся финансировать новые покупки (по старым покупкам льготу отменить нельзя), банки потеряют доступ к бюджетным деньгам, и пирамида цен начнет схлопываться. На свои собственные деньги граждане по таким ценам приобретать квартиры будут уже не в состоянии. Тем более, что ключевая ставка недавно вновь повышена и ипотечные кредиты на вторичные квартиры вновь подорожают. На первичном рынке условия сильно не изменяться скорее всего.

В краткосрочной перспективе — в ближайший месяц — рост цен на квартиры сохранится как реакция рынка на ажиотажный спрос последних месяцев. Если же смотреть в 2024 год, то вероятнее всего произойдет снижение цен.

До начала следующего года новостройки продолжат дорожать, как минимум, на уровне инфляции,

Часть покупателей перейдет на рынок новостроек по причине более низких ставок, а стоимость аренды на фоне увеличения спроса на нее вырастет.

Куда лучше всего вложить свои деньги, как уберечь свои накопления от инфляции, что будет с экономикой и курсом доллара — об этом и многом другом мы всегда рассказываем на нашем канале.

Чтобы всегда быть в курсе, посетите Telegram-канал Башня в стакане