Почему в Дубае дорогая аренда?
Дубай — международный центр туризма, бизнеса и культуры. Если в 2021 году эмират принял 7,8 млн иностранных гостей, то в 2023 его посетили рекордные 17,15 млн — +120%. В то же время число экспатов за этот период выросло на 5,1% — с 3,19 до 3,36 млн человек.
По данным Дубайского центра статистики, за 1 квартал 2024 года число проживающих в эмирате увеличилось более чем на 25 тыс человек. Планируется, что к 2040 году население составит 7,8 млн. Такой рост повышает и спрос на жилье. По предварительным подсчетам, в этом году уже заключено не менее 50 тыс договоров аренды.
Неудивительно, что многие задумываются о покупке недвижимости в Дубае, чтобы сдавать ее в аренду. Но прежде чем инвестировать в проекты, стоит познакомиться с рынком и изучить детали. Ниже я подробнее расскажу, из чего складывается доходность от аренды и почему в Дубае она выше, чем в других крупных городах.
От чего зависит доходность?
- Локация
- Цена квартиры
- Тип аренды: краткосрочная или долгосрочная
- План рассрочки: если на проект идет постоплата (возможность внесения оставшейся части стоимости в течение некоторого времени после выдачи ключей), то доходность выше
- Вид и категория недвижимости
- Расходы на обслуживание
Наибольшим спросом для краткосрочной аренды пользуются студии и апартаменты с 1-2 спальнями в туристических или бизнес-локациях; для долгосрочной — варианты с 2-3 комнатами в сообществах с развитой инфраструктурой и транспортной доступностью. Повысить доходность можно при выборе проекта в районе с социально значимыми объектами — вода, парк, заповедник, торговый центр и др.
Сравнение арендной доходности в Дубае с другими крупными городами мира
В Дубае на сдаче жилого проекта в аренду можно получать от 6 до 12% в год. В Москве рентабельность составляет 5,14%, в Лондоне 3-5%, а в Гонконге — 3,52%.
Высокая доходность в Дубае объясняется двумя факторами:
- Цена метра ниже, чем в других крупных городах: от 4,5 тыс $, в то время как в Гонконге — 23 тыс $;
- Дорогая аренда — в среднем от 27,2 тыс $ в год (данные Property Finder).
Следовательно, и показатель возврата вложенного капитала при сдаче в аренду жилья здесь один из самых высоких:
Хочу также отметить, что в эмирате выгодная налоговая политика:
Какую стратегию выбрать: долгосрочную или краткосрочную аренду?
1. Краткосрочная аренда — это сдача жилья посуточно, понедельно или помесячно. В стоимость аренды обычно уже входит оплата интернета и коммунальных услуг. Собственник может самостоятельно устанавливать цену — ограничений нет. Но не рекомендую делать стоимость выше рынка: такую квартиру просто не снимут.
Плюсы:
- Доходность выше (8-12% в год)
- Можно в любой момент въехать самому
- Проще перепродать
- Юридические и организационные вопросы можно доверить управляющей компании
Минусы:
- До 20% от дохода берет управляющая компания
- Требуются бóльшие вложения в содержание (ремонт, полная меблировка)
- Доходность зависит от сезонности и притока туристов
2. Долгосрочная аренда — это сдача жилья на срок от года, потом договор можно перезаключить.
Плюсы:
- Стабильная доходность 6-9% годовых
- Рента вносится на год вперед, жильцы сами оплачивают коммунальные услуги
- Меньший износ
- Не требуется полная меблировка, но ее наличие может увеличить стоимость аренды
Минусы:
- Необходимо сообщать жильцам о выселении за год
- Увеличивать стоимость по уже заключенным договорам можно только по регламенту — не более чем на 5-10% в год и не ранее 24 месяцев с момента заключения первого договора
- Нельзя въехать самому
- При перепродаже необходимо передать договор новым владельцам (но не все согласны покупать арендуемую недвижимость) или выплатить компенсацию арендаторам
Важно: сдавать квартиры туристам арендодатель может только при краткосрочной аренде, долгосрочно — лишь резидентам ОАЭ.
Перспективы и преимущества
1. Рост доходности. С 2021 по 2024 год средняя аренда недвижимости в Дубае выросла с 11,1 тыс $ до 17,9 тыс $.
2. Увеличение населения. В 2024 году в эмирате проживает 3,65 млн человек, и эта цифра продолжает расти. Так, по мастер-плану развития Дубая, к 2040 году ожидается увеличение этого показателя в 2,5 раза — до 7,8 млн. Такой прогноз очень благоприятен, ведь чем больше людей, тем выше спрос на жилье, особенно в аренду.
3. Стабильность валюты. 1$ = 3,67 AED, и это соотношение между долларом и дирхамом не меняется уже почти 30 лет. Ваш доход будет зафиксирован в твердой валюте и не упадет, в отличие, например, от Турции, где инфляция 75,5%.
4. Удорожание объекта. Недвижимость — один из самых консервативных активов с наименьшей волатильностью. При этом можно умножить доходность: пока вы сдаете квартиру, вы также зарабатываете на приросте ее цены.
🇦🇪 Больше аналитики и полезной информации о рынке Дубая в нашем канале. Это самый большой русскоязычный блог о недвижимости в ОАЭ.