Остатки квартир на рынке новостроек - почему никто не знает их реальный объем и что с этим делать?

Меня зовут Артём Советников, я создаю проект «Пульс Продаж Новостроек».

В прошлой статье я кратко рассказал о том, как мы измеряем продажи квартир в новостройках и оцифровываем рынок новостроек, в этой расскажу о том как мы измеряем остатки жилья на рынке новостроек и почему это не так просто. Статья для тех, кто хочет досконально разобраться в данных о рынке и принимает решения на их основе.

Чтобы рассчитать остаток можно вычесть продажи квартир из запроектированного застройщиком объёма, но без учёта многих факторов это будет просто, числом которое не отражает реальность.

Прежде всего, надо определить - уменьшает ли заключенный ДДУ количество оставшихся квартир в жилом комплексе. Когда физическое лицо покупает много квартир, то, скорее всего, это не обычная покупка, а инвестиционная сделка. Квартиры останутся в свободной продаже на рынке, только поменяют собственника и будут конкурировать с предложением от застройщика.

Покупка жилья в новостройке юридическими лицами тоже не уменьшает остатки, так как юрлицо не будет само жить в квартире, а квартира рано или поздно будет в продаже. Часто бывает, что застройщики передают по ДДУ квартиры в аффилированный ЗПИФ для последующей продажи квартир.

Получается, что есть важные категории квартир с точки зрения их продаж: непроданные застройщиком, проданные застройщиком, но не нашедшие своего конечного владельца и проданные конечным потребителям (в сервисе Пульс Продаж Новостроек эта категория сделок называется "в рынок").

С коммерческими помещениями ситуация проще, их целевым владельцем вполне может быть как физическое, так и юридическое лицо, и можно считать что любая сделка приводит к уменьшению остатка площадей на первичном рынке.

Отделив инвестиционные сделки мы сталкиваемся с тем, что после ввода корпуса в эксплуатацию (ВВЭ), продажи в нём начинают происходить по договорам купли-продажи. Новые договора не отображаются в выписках Росреестра о заключенных ДДУ, подсчитать объем продаж по ДДУ в сданном в эксплуатацию корпусе уже не получается.

Каждая квартира в корпусе становится отдельным объектом со своим кадастровым номером и узнать факт её продажи можно только заказав выписку ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости.

При всей видимой простоте, на рынке аналитики недвижимости нет продукта с измерением продаж после ввода. Связано это с тем, что объем продаж в новостройках по договорам купли-продажи это не более 20% всего объема сделок в новостройках (по нашему исследованию), а из-за стоимости выписок, стоимость такого продукта для клиентов будет в разы выше стоимости подписки на Пульс Продаж Новостроек.

20% квартир в новостройках остаются нераспроданными на момент ввода в эксплуатацию, при этом никто не знает как они продаются - ни через месяц, ни через два. Если в жилом комплексе много корпусов с разным сроком ввода в эксплуатацию, то после ввода каждого корпуса, нераспроданный остаток корпуса "зависнет" в остатках всего ЖК, и такие остатки будут накапливаться. В реальности этот остаток будет продан, но мы этого не узнаем - соответственно, возникает погрешность и чем больше корпусов, тем она будет больше. Мы никогда не увидим что график остатка достиг нуля из-за скрытых от нас продаж.

Если рассматривать остатки квартир в районе, городе или целом регионе, то погрешности измерения остатков суммируются и дают значительные расхождения показателей с реальностью.

Большое влияние на картину и значения остатков во времени оказывает способ их расчёта относительно корпусов. Большинство жилых комплексов имеют несколько корпусов, длинную историю строительства и продаж. Если в жилом комплексе во всех корпусах 300 тыс. квадратных метров жилья, то это не означает, что когда-либо на рынке присутствовал весь этот объем квартир одновременно.

Корпуса постоянно выходят в продажу, продаются, затем новые корпуса выходят в продажу. Поэтому мы всегда работаем с остатками по каждому корпусу отдельно и принимаем во внимание время происходящего.

Для иллюстрации я привёл два графика остатков одного и того же жилого комплекса состоящего из нескольких корпусов. Первый график построен "наивно", как сумма площадей в проекте минус сумма проданных площадей. Второй график построен с учётом выхода корпусов в продажу, на нём отчетливо видно как проект выводили на рынок и шли продажи, какой объем жилья был на рынке в каждый месяц.

Самый простой вариант это предположить, что скорость продаж корпуса после ввода будет примерно такой же, как и до этого. Зная скорость продаж, мы можем сделать прогноз уменьшения остатков. Делать такой расчет нужно по каждому корпусу отдельно, а сложив остатки по корпусам, узнаем прогноз остатков для всего жилого комплекса.

Есть более сложные модели расчетов, но мы предпочитаем простые и понятные методы.

Наше исследование большого массива исторических данных показывает, что такое предположение допустимо и рассчитанный таким способом остаток даёт более точное число и упрощает работу, т.к. не надо держать в уме какие корпуса были сданы или распроданы когда смотришь на график или показатель остатка во всём жилом комплексе.

Особенно полезен такой простой прогноз остатков при анализе целого региона, когда без него погрешность подсчёта остатков становится очень большой.

Конечно, наш алгоритм прогноза более сложный и умный чем просто расчёт средней скорости продаж. Он учитывает всю информацию собираемую нами, о том когда корпуса были распроданы (мы сразу знаем что остаток равен нулю), автоматически уточняет когда перестают регистрироваться ДДУ, поскольку не бывает точной даты когда перестают регистрировать сделки. Учитывает то, что после ввода и по мере оформления квартир в собственность сделки начинают пропадать из выписок о заключенных ДДУ, и многое другое.

Наш показатель прогноза остатков не заменяет значение остатка полученного по измерениям до ввода, а дополняет его и мы даём возможность пользователям нашего сервиса самим принимать решения на основе данных.

В завершении приведу графики остатков рассчитанные разными способами для Москвы в пределах МКАД. Красный график рассчитан "наивно" как площадь ЖК минус продажи, в нём максимальная погрешность из-за остатков после ввода. Синий график это остатки рассчитанные улучшенным алгоритмом (с учётом дополнительной информации, включая информацию о том что корпуса распроданы). Синий пунктирный график это остатки с учётом прогноза после ввода.

Все три графика показывают разный тренд остатков в 2020-2021 годах. Красный график показывает, что остатки уменьшаются, синий, что остатки растут, а синий пунктирный, что остатки практически не меняются. Поэтому важно при принятии решений на основе данных понимать как они получены, как они рассчитываются, какие погрешности в них есть.