Экономический кризис - как не прогадать с инвестициями в коммерцию

Текущий кризис стал очередной колоссальной проверкой на прочность всех предприятий, связанных с коммерческой недвижимостью и её арендой. Особенность текущей ситуации в том, что под удар попали практически все сферы бизнеса. Лишь малое количество арендаторов продолжило работать и платить аренду – это службы доставки (WildBerries, OZON, различные доставки продуктов и т.д.), магазины с продуктами и алкоголем. Здесь нужно отметить тот факт, что упомянутые выше WildBerries, несмотря на рекордную выручку за всю историю компании, всё равно обратилась к собственникам помещений с просьбой уменьшить арендную плату. Это глубоко характеризует текущую ситуацию на рынке – ставки не просто «будут падать», они уже начали понижаться, и мы стоим в самом начале этого динамичного падения.

Есть абсолютно точное понимание того, что торговые ставки упадут, многие предприятия уйдут с рынка, произойдёт колоссальная миграция с одних мест на другие. Причем это касается как торговых, так и офисных помещений – очевидно, что большАя часть работников не вернётся в офисы. Или вернутся, но только для того, чтобы узнать о своём увольнении или переводе на «удалёнку», которая, как показала практика, не так уж и страшна, а для отдельных лиц и бизнесов даже может быть эффективной.

Сегодняшний период – это колоссальная проверка на прочность не только арендаторов, но и арендодателей, причём в большей степени это касается крупных игроков рынка. Многие владельцы небольших помещений в домах и жилых комплексах не закрывались (продуктовые круглосуточные магазины), а те, кто закрывался (салоны красоты и т.д.) быстро откроются и продолжат работу со старым или новым арендатором. Положение торгово-развлекательных комплексов гораздо сложнее – даже до кризиса в этой нише царила острая конкурентная ситуация. Сейчас же мы видим, что спад в уровне заполняемости ТРК достигает 20-30%. Совершенно очевидно, что эти 20-30% съедут из торговых центров не поровну – какие-то объекты покинет половина или более арендаторов, а другие собственники смогут сохранить доход за счёт более гибкой концепции и качественных переговоров с текущими арендаторами, и добьются хороших показателей.

Конечно же, арендная ставка уже будет ниже, но непонятно, насколько, потому что мы находимся в самом начале этой отрицательной динамики. Однако по общению арендаторов и собственников можно отметить, что люди остаются людьми, выкручиваются – не переваливают проблемы друг на друга, а стараются прийти к компромиссу за счёт каких-то скидок, льгот, уступок. Но этого уже недостаточно. Оценить, насколько упала покупательская способность населения и траффик у коммерции можно будет только после того, как бизнесы вернутся к работе. Именно тогда и начнётся серьёзное падение.

Причины этого падения будут не в том, что те или иные бизнесы съедут, а в том, что освободится большое количество свободных помещений и начнется «Великая миграция арендаторов». Подобное мы уже видели во время кризисов 2008 и 2014 годов, но в меньших масштабах. Арендодатели, вместо того, чтобы позволять помещениям простаивать, снижали ставки и переманивали бизнесы из более дорогих мест. Ставка продолжит снижаться и выиграет на этом тот, кто сможет максимально гибко подстроиться под рынок, почувствовать его, тот, кто будет давать арендаторам скидку и другие льготы, пока другие, более упрямые собственники, теряют партнёров из-за отказа уступить. Выиграет тот, кто сможет удерживать арендаторов на период особой волатильности. А волатильность будет происходить как минимум до конца года. Если же говорить про полное восстановление рынка и возврат к серьёзным ставкам, то это произойдёт не раньше, чем к концу следующего года.

Этот период может стать временем возможностей для тех, кто понимает тенденции рынка. Рынок не упадёт моментально, он будет проседать медленно и сейчас в этой нише всё ещё достаточно покупателей с деньгами, которые готовы инвестировать даже под текущую доходность, под текущую ставку даже с упреждением на то, что ситуация продолжит ухудшаться. Для многих инвесторов это шанс «уйти в денежный мешок», продать неликвидные объекты, пересидеть некоторое время, чтобы потом «выловить» самые интересные помещения по выгодным ценам.

А что же это за «интересные помещения»? Начнём с того, что сейчас уровень дисконта по некоторым ликвидным и качественным объектам коммерции достигает 20-30%. Этой цифры вполне достаточно, чтобы не только задуматься о приобретении, но и о скорейшем воплощении этой идеи. В этот период инвесторы могут выловить не просто «подешевевшие» объекты, а те, купить которые раньше было просто нереально. Речь идёт о статусных объектах, например на Невском или Большом проспектах и им подобных. Раньше такие помещения продавались с большой премией к рынку – за расположение приходится платить очень много. Сейчас же некоторые объекты такого класса можно взять всего за 120-140 месячных арендных ставок. Конечно, это не максимальная скидка, однако за такую цену их уже можно брать. Часть инвесторов пользуются этой возможностью. Другие же игроки рынка рассматривают варианты, которые выставляются на продажу либо из-за того, что собственник не мог найти арендаторов, либо из-за трудностей владельца в обслуживании банковских кредитов или реализации новых проектов, что опять же происходит из-за снижения арендных доходов.

Из-за непонимания перспектив собственники вынуждены продавать помещения, кажущиеся им неликвидными. Зачастую это не так, и объекты как средней ликвидности, так и уровнем повыше, уходят по большой скидке к более предприимчивым владельцам.

Как мы видим, рынок коммерции сейчас на пороге перемен – снижаются цены на аренду, обесценивается и сам «коммерческий метр». Именно сейчас можно найти качественный объект по очень выгодной цене. Важно не бросаться на любое предложение «со скидкой», а просчитывать ликвидность, которая в текущих реалиях зависит не только от расположения и состояния помещения, но и от того, как долго продлится кризис и как экономика будет из него выходить. При грамотном расчёте всех этих факторов вы совершите вложение, которое будет приносить вам стабильный доход и станет отличным подспорьем для будущих проектов.

Именно так сейчас выглядит рынок реальных возможностей. Нишу коммерческой недвижимости ожидают изменения, которых не было последние 15-20 лет. И эти изменения только начинаются.