Как известно, банки обязали предоставлять заемщикам, оказавшимся в трудной жизненной ситуации, кредитные каникулы. Это льготный период, в течение которого платежи по ипотечному или потребительскому кредиту (займу), оформленные до 03.04.2020г. будут приостановлены не более 6 месяцев. Такие меры поддержки предусмотрены Федеральным законом от 03.04.2020 № 106-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О Центральном банке РФ (Банке России)» и отдельные законодательные акты РФ в части особенностей изменений условий кредитного договора, договора займа».
А как быть тем, кто до 03.04.2020г. купил квартиру в «рассрочку» по договору уступки прав по договору участия в долевом строительстве? При условии, что участник долевого строительства не заключал кредитный договор (договор займа), обязательства по которому обеспечены ипотекой.
Приведу распространенный пример. Участником долевого строительства многоквартирного дома в Москве является компания "Ц". Участник оплатил застройщику целевой взнос за объект долевого строительства в полном размере. Нередко за такой компанией "Ц" «стоит» банк, финансирующий строительство дома.
По договору уступки прав (без перевода долга) компания "Ц" уступает вам права (требования) и обязанности в отношении объекта долевого строительства – квартиры.
Если по договору уступки прав вы приняли обязательство по оплате цены уступки в срок после 03.04.2020г., то применимы ли к вам меры поддержки заемщиков, оказавшихся в трудной жизненной ситуации?
Договором уступки прав предусмотрено, что до момента полной оплаты стоимости передаваемых прав, имущественные права на квартиру будут находиться в залоге у компании "Ц" в силу закона — на основании п.5 ст. 488, п.3 ст. 489, п.4 ст. 454 ГК РФ, как при купле-продаже товара (имущественных прав) в кредит с условием о рассрочке платежа.
Так может ли рассчитывать покупатель имущественных прав на квартиру на меры поддержки, предусмотренные Федеральным законом № 106-ФЗ?
Полагаю, да, может рассчитывать, по аналогии с мерами поддержки получателей ипотечных кредитов. Так, для жилых помещений, расположенных в Москве, предусмотрена поддержка в размере не более 4,5 млн. руб.
Обязана ли компания "Ц" удовлетворить вашу просьбу?
Строго говоря, нет. Компания "Ц" в нашем примере не является кредитным учреждением. Однако, имущественные права на квартиру уступлены в кредит с рассрочкой платежа, с залогом. Поэтому, по моему мнению, вы вправе просить пролонгацию договора и реструктуризацию платежей по аналогии с получателями ипотечного кредита.
Дополнительные доводы в пользу удовлетворения вашей просьбы:
- Увеличение сроков передачи квартиры ввиду приостановки строительства, не предусмотренной в договоре уступки прав.
- Реализованные ФНС России меры поддержки на время уменьшения деловой активности из-за угрозы распространения коронавирусной инфекции, позволяющие компании "Ц" также рассчитывать на аналогичные меры поддержки.
Вывод: Если вы приобрели квартиру в «рассрочку» по договору уступки прав с участником долевого строительства многоквартирного дома, то рекомендую как можно быстрее готовить заявление о пролонгации договора и реструктуризации платежей. У вас есть такое право.