Как вложить в загородную недвижимость 15 млн и за полгода заработать в два раза больше

Я более 10 лет ходил вокруг и недавно решился по полной вложиться в свою мечту. Хочу рассказать о том, как я к этому пришел, какие были трудности и соблазнительные варианты по дороге. А также немного про крутые строительные технологии и бизнес-процессы на рынке загородной недвижимости.

Будет крайне интересно и познавательно, особенно тем, кто ищет свой путь, интересуется стройкой или в поиске доходных вариантов для вложения своих накоплений. Время чтения 15 минут

Я всегда стремился найти свое дело, главное, чтобы было интересно и доходно. Живой интерес позволяет сохранять мотивацию, развивать и улучшать продукт, несмотря на сложности. Как вы поняли из предыдущих статей, я успел попробовать очень многое, но неизменно оставалось только одно — меня тянуло в стройку домов.

С раннего детства я обожал ездить в деревню, потому что там можно построить дом кошке, себе чердак или спроектировать дом на дереве.

Пока я взрослел, мозг в фоновом режиме искал возможность удовлетворить эту потребность. Особенно в отпуске, когда отдыхаешь, было время подумать, чем ты хочешь заниматься, и я каждый раз приходил к малоэтажному строительству.

Импульсивно покупал книжки по стройке, смотрел ютуб каналы, практиковался в 3д проектировании и ходил на выставки домов. Это давало знания, немного успокаивало, но не давало глубокого удовлетворения. Знания без практики — это пытка для меня.

Я начал более решительные действия: пытался устроиться помощником к одно известному предпринимателю-строителю, делал рекламные связки для привлечения клиентов на стройку домов, чтобы потом их передавать исполнителям и погружаться в процесс, даже проводил live-марафон по привлечению клиентов из интернета на стройку домов.

Если опускать подробности, то ничего из этого не дало прямого результата, ни в деньгах, ни в пути к мечте.

Годы идут, новогодние цели реализовываются, но не бл.ядское домостроение) Даже получилось сделать бизнес в черновой отделке коттеджей и

добиться небольшого прогресса в реализации модульных бань, ведь они тоже маленькие дома))

И вот мне 29 и у меня 1 год, чтобы успеть не разочаровать себя. Ведь я всю жизнь планировал до 30 реализовать эту цель. Страх тотального разочарования меня подтолкнул к еще более решительным действиям…

Я понял, что надо построить дом иначе я так и не сдвинусь с мертвой точки, а буду ходить вокруг да около, смотреть, читать.

Допустим деньги я найду, а вот что именно строить и где — непонятно. Решил начать с изучения технологий, их преимуществ и недостатков. К этому моменту я уже примерно понимал куда копать: это должно быть оригинально, современно, интересно, с панорамными окнами, со вторым светом и хорошим видом.

Будучи вечным путешественником, я часто сталкивался с необходимостью бронировать жилье через Airbnb, я заметил что дома обладающие, упомянутыми выше качествами всегда Overbooked.

На рынке посуточной аренды большой спрос на такое жилье, а предложение достаточно редкое. Похожая история и на рынке в МО, кто пытался забронировать дома на выходные, знает о чем речь.

Я нарвался на интересные проекты типа A-frame, он же дом-шалаш. Оригинальная форма, панорамные окна, второй свет. Есть все необходимое.

Бонусом целый ряд дополнительных преимуществ благодаря такой форме:

• Очень теплый, ведь вместо стен кровля + быстро отапливается,
  
• Очень легкий деревянный каркас, поэтому не придирчив к любому фундаменту.
• Строиться быстро и просто
• Высокая сейсмоустойчивость
• Оригинальный внешний вид.

Но есть и свои минусы:

• Кровля это самая дорогая поверхность в доме, а она тут огромная
• Угол стен/кровли сжирают много полезного пространства
  

Соотношение плюсов и минусов делают из этой архитектуры очень привлекательный вариант для посуточной сдачи, но недостаточно удобным для постоянного проживания семьи из 4 человек.

Если с архитектурой я определился быстро, то с технологией возведения я буксанул. Построить подобную конструкцию можно двумя путями: экономно по каркасной технологии или фахверк.

Чтобы понять суть, надо немного углубиться в технологию.

В целом конструкция фахверковых и каркасных домов схожа, однако их нельзя считать идентичными по причинам, которые я постараюсь изложить ниже.

1. Весь каркас фахверка состоит из деревянных балок широкого сечения

Фахверк (Жирные балки)

Каркасник (Плоские доски)

2. Балочный каркас фахверка виден снаружи и внутри дома, это его отличительная особенность

Фахверк (Каркас проглядывается везде)

Каркасник (каркас зашивается внешней отделкой)

3. Большое межбалочное пространство

Фахверк (между балками много места)

Каркасник (как тетрадь в мелкую сетку)

4. Все элементы каркаса фахверкового дома как бы врезаны друг в друга, что заставляет узлы соединения работать на сжатие и напряжение.

Фахверк (Плотные стыки как в LEGO)

Каркасник (прибивают гвоздями и соплями)

В Фахверке несущий элемент — стойки, а у каркасника стены.

Эти конструкционные особенности делают фахверковые дома очень красивыми, теплыми и долговечными. Дома построенные по этой технологии могут служить верой и правдой сотни лет. В Германии и Франции можно найти такие дома в прекрасном состоянии возрастом более 600 лет!

Фахверк 15 века в Париже

Огромные конструкционные балки дают не только высокую прочность конструкции но и потрясающий визуальный эффект. Посмотрите как выглядит фахверк-интерьер которому сотни лет

1. Кубометр бруса с запилами на специальных станках стоит в 7 раз дороже кубометра обычной доски.
2. Стеклопакет для таких конструкций нужен самый качественный, т.к должен быть большим, энергоэффективным и прочным.
3. Утеплитель. Если обычный каркасник можно утеплить чем угодно, то фахверк требователен к утеплителю, а точней к его толщине. Чем тоньше утеплитель, тем лучше видно балки.

Утеплитель должен быть очень тонкий и очень энергоэффективный. Под эти цели подходит только PIR.

5 см PIR’а сохранят столько же тепла, сколько 122 см кирпича.

Поэтому PIR — это самый эффективный и дорогой утеплитель на рынке. Им, к слову, утепляют космические ракеты, а там перепады температур.. ну вы понимаете.

Итого мы получаем самое дорогое дерево, самый дорогой утеплитель и стеклопакет. Разница в цене реализации стартует от 5 раз. А вы готовы заплатить 5 млн вместо 1 за очень похожую конструкцию?

Ах да, еще не будем забывать про землю. Дома по нашему запросу требовательны к видам. Огромные окна должны куда то выходить, и вряд ли на пузаны соседей.

Участок должен быть на первой линии леса или водоема, а это заметно сказывается на цене.

Бесконечная очередь на аренду таких домов обусловлена именно видами, которые создаются благодаря панорамным окнам

Как мы поняли за последний месяц, найти такие участки невероятно сложно. Но об этом позже.

И так давайте посмотрим на два конструктива невооруженным глазом..

Разницы можно и не заметить, да и внутри многое можно обыграть имитацией бруса, и будут тебе красивые балки. А если разницы нету, зачем платить больш?!

Как вы поняли, визуальная разница не очевидна

Какую технологию выбрать? Вопрос сложный, с одной стороны банальная окупаемость проекта, а с другой эстетика и долговечность.

Я посмотрел фотки кучи реализованных проектов, чтобы определиться с решением, и почти договорился с собой на бюджетный вариант (каркасник), все таки первый опыт и большие деньги на кону.

Но душенька воспротивилась и сказало свое «фи».

В какой то момент, я понял что не смогу кайфануть по-настоящему, если сделаю то, чем не буду восхищаться.

Ну черт побери, как я могу вложить свои бабки в это

Когда можно построить это, пусть и в 5 раз дороже

Опущу долгие подробности поиска строительных компаний, изучения смет, расчетов стоимости домокомплекта+ инженерки, отделки, мебелировки.

Когда картина с ценами прояснилась, стало очевидно, что моих денег не хватит даже если я продам все свои активы и пару почек=(

Искать инвестора сложно, ведь проект «экспериментальный». Да и цены на рынке бешено растут.

Вообщем очередной провал еще до старта.

Конечно это подкосило мое вдохновение и мотивацию, но что ж делать, не первый раз такое. Зализываю раны и думаю дальше…

Наверно все заметили, как за последние полгода-год выросли цены на жилье. Для тех кто в танке коротко, то из-за дешевой ипотеки, подорожания стройматериалов, налог на депозиты, люди побежали покупать квартиры. Это взвинтило цены на жилье

И тем же причинам упала стоимость аренды квартир.

Многие в COVID лишись работы и части дохода, а на рынок вывалилось куча свежекупленной недвиги.

Все это привело к очень низкой рентабельности от сдачи квартиры. Грубо говоря, жилье которое стоило 6 млн и сдавалось за 40к/месяц давало 8% годовых. Что в целом неплохо.

А теперь это же жилье стоит 8 млн и сдается за 35к/мес, что дает 5% годовых. Это вообще-то сопоставимо с официальной инфляцией.

Тоже самое произошло с моей квартирой, которая сдается большую часть времени. Я понял, что должен найти способ выгодней инвестировать эти средства, чем мои 4,8% годовых.

Сказано сделано — хата продана. Этот процесс занял от А до Я около полугода, и все это время я искал варианты для инвестиций с максимальной доходностью и минимальными рисками. Оказалось это очень непростая задача.

Первым на ум приходит — инвестиции в собственный бизнес, в отлаженную схему заталкиваешь деньги, а на выходе получаешь больше.

К сожалению, был печальный опыт, даже когда казалось верняк 100%. Покупал строительную технику, транспорт и даже вкладывали большие деньги в масштабирование рекламы.

Все закончилось не очень, оборудование продали, машины стоят, реклама не сработала.

А тут задача кратно сложней: надо найти вариант выгодней, чем банковский депозит или сдача квартиры, но с минимальными рисками

Благодаря моим корешам, был неожиданным образом найден интересный вариант — вложить всю сумму на выкуп различных ценностей из ломбарда.

Суть такова: Ломбарды за срочный залог берут ОТ 50% годовых на авто. Если найти их клиентов, то можно легко договориться на 20-40% годовых. Останется только выкупить их собственность из ломбарда и трясти свои комиссионные.

Через сарафан, таких клиентов мы нашли и сделали первый «выкуп». Это был Мерседес под залог на 2,5 млн рублей.

Пробивая эту тему, оказалось что мы нашли еще активов на 12 млн, которые можно было выкупить таким же образом. Я довольный и в предвкушении хороших доходов от этих сделок…

Но тут судьба-злойдека начинает испытывать меня. Буквально через пару дней после получения наличных с продажи квартиры, мне попадается объявление об открытии продаж первой франшизы одной крутой строительной компании, которая как раз специализируется на строительстве домов по технологии Фахверк.

Стать одним из их первых фрачайзи выглядит очень перспективно, а у меня как раз на руках есть пачка наличности.

Предо мной сложнейший выбор — залить все деньги в «пацанский ломбард» и получать стабильный почти безрисковый доход от 20% годовых или спустить все и даже больше в строительную франшизу, доход от которой прогнозировать очень сложно, особенно на падение строительного сезона, роста цен и тд.

Благодаря поддержки моих близких, я все таки решаюсь на франшизу, чем неплохо подставляю мою ломбард-команду, ведь на мои деньги уже были определенные договоренности. Но меня поняли, мечта есть мечта, спасибо пацанам

Из-за подписанного соглашения о неразглашении я не могу дать название компании и детали нашего соглашения, но это не помешает мне рассказать нашу историю.

Для начала скажу, что за это компанией я слежу с самого ее появления и даже раньше, а также лично знаком с основателем. Поэтому в качестве продукта я не сомневался.

Чтобы стать франчази необходимо пройти отбор среди желающих, т.к далеко не каждый сможет вывезти этот бизнес без опыта.

Мои компетенции идеально подходили: Я хорошо разбираюсь в интернет-маркетинге, продажах и отделке помещений, а это делает из меня отличного кандидата.

Но есть целый ряд сложностей, которые надо как то решить:

1. Я живу в Италии, а франшизой надо управлять на месте.

2. По итогу расчетов мне все равно не хватает денег. Cама франшиза стоит 2,5 млн, но необходимо построить выставочный дом, который с отделкой под ключ выйдет в ±13 млн.рублей, купить землю с хорошим видом ±3 млн и обустроить офис продаж ±0,5 млн.

3. Нужно выбрать регион. Франшизу можно взять только в регионе, а самые вкусные места типа Москвы и МО, Спб и ЛО, Краснодара и Екатеринбурга заняты компанией или партнерами. Остаются менее платежеспособные варианты.

Решения этих проблем не заставили себя ждать.

1. Удаленное управление. Посколько головной офис организовывает стройку, то для реализации продаж необходимо нанять РОПа (руководитель отдела продаж) и менеджера продаж на месте — в регионе. Этого достаточно для организации удаленного управления.

2. Вторая задача посложней — надо найти еще 7-8 млн, а это не так просто, но перед сном мне приходит идея — купить выставочный дом в ипотеку.

Бизнес будет приносить заметно больше, чем платежи по ипотеке. Решение может и хорошее, но не гарантированное. Банки в целом не охотно дают ипотеку под строительство, да еще и без залога.

Я сообщаю своему бизнес партнеру о намерениях вписаться в авантюру. Я даже не мог представить, что партнер разделит мои амбиции, но к моем великому удивлению оказалось, что он со своей семьей давно ищут идеи для инвестиции, и мой вариант оказалось наиболее перспективным.

Мы себя успокоили тем, что даже если не выгорит, нам головная компания построит выставочный дом по себесу, а значит продать за эту цену или дороже более, чем реально.

3. Остается выбрать регион. Самые вкусные места заняты или не продаются. Лучшие кандидаты Нижний Новгород, Казань, и Самара.

Мы поехали на разведку в Нижний. Прекрасный город, есть крутые виды, да и загородная недвижка строятся более менее активно.

Пару фоток с командировки)

Один минус — регион с убывающим населением. Демография там падает много лет.

Пока мы думали по поводу НН, запланировали разведку в Казани.

Все те же плюсы, что в Нижнем, но с демографией все ок.

Но головной офис отказал, говорят там удаленка не прокатит. Все таки менталитет и рынок там отличается.

Нам остается Самара. Там у партнера много родственников и знакомых, которых можно было бы втянуть в дело. Партнер запланировал рабочую поездку туда, заодно родственников поведает.

Вообщем дело идет к подписанию договора и покупаке франшизы, но…

Мой партнер — Иван уехал в Самару, нескольких дней не выходит на связь, не отвечает на вопросы, и не объясняет в чем дело, говорит — потом объясню. Готовиться что то мутненькое..

Поступает звонок

Тезисы:

• Франшизный договор выкручивает яйца, штрафы, риски и тд
• Продавать премиальные дома в регионе сложнее
• Сложно туда мотаться
• У франшизы есть ежемесячные большие косты
• У нас есть понимание как построить такой же дом дешевле и качественней в МСК
• У нас есть команда, строители, продажники чтобы независимо стартануть
• Мы заработаем больше в 2 раза
• Будем развивать свой бренд, а не чужой
• В Москве премиальные дома гораздо ликвидней
• Мы можем сами делать отделку наших коттеджей и зарабатывать на этом

Мне было не просто отказаться от идеи франшизы, но аргументы и подача была настолько убедительной, что мне не осталось выбора. С болью и облегчением мы отказываемся от франшизы…

Хоть франшиза реально крутая, бренд и продукт просто огненные, но совокупность наших ресурсов и компетенций позволяют заработать большие деньги при меньших рисках.

Сейчас я чувствую, что отказ от франшизы в пользу своей компании — правильное решение. Спасибо Ивану, за то что нашел способ меня переубедить. А это очень не просто)

Мы начали с изучения конкурентов на готовые дома под ключ и сразу очень приободрились. Ценник на рынке за фахверковые дома с землей под ключ стартуют от 25 млн.р без чистовой отделки и мебели.

Конкуренты недооценили фишку с видами. Все готовые или полуготовые конструкции продаются на обычных участках с видом на того самого пузатого соседа.

На рынке буквально нету домов с премиальной дизайном и прекрасным панорамным видом в нашей ценовой категории.

А те что имели наполовину похожие характеристики быстро продаются и пропадают с досок объявлений.

Если со стройкой у нас все схвачено, то вот землей самая жопа. Найти участок, недалеко от Москвы с панорамным видом первой линии на лес или воду невероятно сложно.

3 риелтора и наши менеджеры проковыряли все доски объявлений, перспективные варианты прозванивали, уточняли актуальность информации, проверяли чистоту застройщика, и только потом организовывали просмотры.

Грубая статистика такова: 1000 вариантов могут подойти на уровне фильтров, после детального изучения остаются около 100 вариантов. После проверок, прозвонов на просмотр остаются только 10.

и мы находим 1, идеально подходящий по нашим требованиям. ОДИН из тысячи. И вот на днях мы его купили!

Так началось дело, о котором мечатал много лет.

И так немного фактов о бизнесе:

• Спрос на загородную недвижку растет
• Технология фахверка набирает популярность
• Рынок бесконечен, вся МО и Россия в целом изгажена курятниками.
• С начала ковида загородная миграция растет
• Определяющим тут является вид панорамы, конкуренты это не выкупают. А те, что выкупают стоят сильно дороже.
• Растет спрос на готовые дома с участком
• Наша технология позволяет строить дома очень быстро и в любое время года. Теплый контур можно возвести за пару недель, остальную отделку за от 2-5 месяцев. То есть за полгода можно построить дом под ключ, стоимость которого будет на 80-100% выше себестоимости.
• Такие дома сдаются в аренду, как пирожки. Можно не переживать за долгую продажу. Пусть сдается пока продается и приносит кратно больше любой квартиры в МСК.
• Самое узкое место — это видовые участки.
• Вложения от 15 млн, потенциальный доход от 25 млн за 6-12 месяцев. Зависит от сезона
• Можно сдавать от 300т.р/месяц
• Фахверковые дома не теряют в цене с годами, а с учетом падения рубля, даже растет.

С проектом определились, заказали докомкомплект, решаем вопрос комплектации. Склоняемся к варианту 230м2 (170м2 жилая+ 2 террасы и балкон 60м2).

Я не знаю как и чем это дело закончиться. Буду рассказывать о наших успехах в этом блоге. Предчувствие хорошее, меня нереально прет с момента как я вписался в эту движуху. Ночами напролет я проектирую, моделирую, читаю и изучаю тонкости технологии и этого бизнеса, и энергия только добовляется.

Пишите свои мысли и рекомендации в комментариях, буду очень признателен. В следующих статьях буду рассказывать о рисках с покупкой земли, планировках, интерьере крутых решений в отделке, и конечно же как на этом зарабатывать. Так что подписывайтесь, скучно не будет=)

Желаю всем найти свое дело и гореть им! Спасибо за внимание.

#бизнес #недвижимость #путькуспеху #фахверк #девелопмент #инвестиции #стройка #кейс #стартап

Мой телеграмм канал о проекте, подписывайтесь, буду обозревать прогресс проекта, технологии строительства и бизнес.