Ипотека встала, но цены в Сочи и Москве не упали. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?
Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел ноябрь–декабрь. Смотрим, что произошло за месяц, думаем, что будет дальше.
Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.
Сочи (объявления)
Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи.
Первичка продолжает отскок от максимумов, вторичка снизилась совсем немного. Но разрыв между первичкой и вторичкой огромный, оно и понятно, массовых льгот на вторичку нет.
Сочи: декабрь → январь
- Первичка: 433к → 379к (-12,5%)
- Вторичка: 273к → 270к (-1,1%)
Москва (объявления)
А теперь в Москву. Москва в объявлениях отрывается от реальности и летит дальше в космос.
Здесь ситуация другая. Вторичка дорожает, первичка немного дешевеет. Вторичка дороже за счёт географии строительства.
Москва: декабрь → январь
- Первичка: 358к → 357к (+0,3%)
- Вторичка: 417к → 423к (+1,4%)
Остаточные льготные одобренные ипотеки, надежда на рефинансирование при ставке ЦБ 16% и увеличение доходов населения поддерживают спрос при искусственном ограничении предложения.
Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.
Реальные сделки
Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC показывает сейчас 284к, на 2к меньше декабря. Продолжается боковик с ноября того года с незначительным снижением.
MREDC — это композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых ДомКлик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра.
По другим городам индексов ДомКлик нет.
СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.
294к за метр в Москве, +3к за месяц. Опережает MREDC на 10к, но надо понимать, что это данные на 1 января.
Это на 18–21% ниже, чем цены в объявлениях. Примерно такое значение держится весь год, правда эксперты говорят про 10% (видимо, ещё 10% они берут себе комиссию).
По Краснодарскому краю средний ценник вырос до 171к — стало на +2к дороже.
Сравнение с другими городами
Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодару и Анапе. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.
Объявления
- Москва: первичка 357к, вторичка 423к
- Сочи: первичка 379к, вторичка 270к
- СПб: первичка 250к, вторичка 214к
- Анапа: первичка 167к, вторичка 154к
- Краснодар: первичка 152к, вторичка 120к
Ситуация со спросом и ипотекой
Спрос на московскую вторичку с сентября по ноябрь оставался примерно на одном уровне. Но зимой активность покупателей начала снижаться, в декабре спрос оказался на 20% ниже осени. Первый месяц 2024 года не порадовал ещё сильнее, спрос упал на 35% по сравнению с прошлогодним январём.
Высокие ставки по ипотеке привели к падению сделок с первичкой и сокращению доли ипотеки. Средняя ставка — 16,94%. В сентябре доля ипотечных сделок составляла 37,4%, в декабре упала до 25%, в январе ипотечные сделки стали единичными. Ну и январь традиционно знаменуется низким спросом.
1 июля 2024 года истекает срок действия сразу двух льготных программ — семейной ипотеки и ипотеки с господдержкой. Есть большая вероятность, что программу с господдержкой не продлят, а семейную оставят. Также продолжаются ИТ-ипотека, сельская, ДВ.
Крупнейшие банки уже заявили, что льготные программы будут только по новостройкам партнёров. Ну понятно.
Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела
Всего я накопил пока что около 2,96 млн с июля 2021 (данные за 1 января). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 11,44 млн. Месяц назад было 11,57! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.
Ну а пока хватает на 11,37 метра! В Ангарске хватило бы на тридцатиметровую однушку. К счастью, она мне не нужна.
Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Январь — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).
Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.
Все жду когда цены на недвижимость упадут, а они берут и не падают 🤔
И не упадут
Когда пузырь лопнет.
во-первых это процесс медленный, когда мало будет продаж цены снизят потихоньку, во-вторых если цена не меняется, то с учетом реальной инфляции 15% стоимость уменьшается
Ждущим падения цен на недвижимость - это в основном тем, кому дорого, а не спекулянтам, стоит рассмотреть удалённые регионы или малонаселенные, где цена не столь высока. Россию надо более равномерно заселять
На Арктику намекаете?
Комментарий недоступен
через полгодика посмотрим на цены
каждый месяц посмотрим)
хаха, да вы оптимист
Цены реальных сделок ниже, тк вижу что квартиры 10-17млн стоят в продаже уже 4 месяца, те их никто не берет.
Сочи? Зачем оно вам. Туда в отпуск то съездить дорого, точнее дороже по соотнш цена/качество чем другие направления, а жить там совсем тяжко. Если только в Сириусе поселиться, но школа нормальная будет стоить 100К+, больницы тоже. Это не Москва, с ее бесплатными услугами и инфраструктурой, обеспеченной налогами Госкорпораций
Живя в Сочи понимаю, что не смотря на те проблемы которые вы описали, все хотят жить в Сочи, людям пофиг на то что здесь медицины нет, учебы в сравнении с другими городами нет. Ничего нет 😂 но едут в Сочи.
Работаю в сфере недвижимости (не риэлтор) и вижу со стороны это.
Люди покупают на Тимирязева квартиры за конь цену, а там просто беда, горы жить вообще не удобно, если с ребенком с коляской выйдешь и не дай бог не удержишь коляску на спуске, то ребенка найдешь где то в Турции…
хочу туда ездить зимой и кататься на Розе Хутор, ну и вообще как на дачу гонять можно, там тепло и красиво
Сириус - это Москва, так что цены там - это абсолютно не показатель для других районов.
Когда изучали вопрос со школой для старшего ребёнка и была идея отдать его в платную- больше 40 тыс в месяц никто не требовал (центральный р-н) но в итоге отдали в бесплатную тк тупо удобнее по расположению.
Я правильно понял м2 Сочи дороже Москвы?
В среднем первичка дороже, но ее там просто очень мало
А почему вы считаете, что что-то должно измениться в одночасье? Процесс адаптации - инерционен.
у нас всегда все меняется в одночасье, потом все в ахуе
Доколе?
Доколе я буду продолжать твою любимую рубрику? Или что?
Вчера смотрел довольно логично видео, про то что из-за разницы в ценах между новостройкой и домом который сдался два года назад дешевле взять ни субсидированное ставку и ещё потом её рефинансировать как доставка цб вниз пойдёт
Если пойдет, пока ты не разориться 20% платить, то да
Я голосом текст набираю поэтому могут быть ошибки
Банки уже со своими друзьями-строителями договорились, так что не будет никакого снижения.
Ну типа
ну вот и будут друг другу продавать.
Это для тех кто каждый день покупает хаты как хлеб.
ты так не делаешь?
Еще рано говорить, там временной лаг минимум 3 месяца, так что к лету будет видно, но там и ставочка может поменяться)))
да
Купите у меня участок - 8 соток. 350 тыс. Г. Каменногорск. Продаю уже лет 10...
Ещё столько же можно продавать
Зачем покупать? В пердях подобных вашим можно приехать и спокойно занимать участок. Один фиг он никому не нужен и против никто не будет :)
Ставки снязят, цены ещё поднимутся
Спрос маленький, продавать тоже не спешат. Нужно, чтобы спрос и предложение сильно отличались друг от друга, чтобы пошло изменение
спрос есть, но по ценам, которые ниже, чем есть предложения, которые тоже естьё0
Жаль, что нет данных по Ростову-на-Дону. Это было бы ну очень интересно.
да можно посмотреть, по ссылкам под графиками можно выбрать РнД
Будет забавно если такая ставка будет на долго, а то и вырастет
двузначная точно надолго еще, может и вырастет, но пока вроде не собирается.
Ничего хорошего на самом деле, ведь в первую очередь страдает бизнес, а там и мы с вами
Я вообще плюсую за Анапу 😁 ну правда, пока там недвижка в нормальной цене, море 🌊 туризм.
Через 5 лет квартиры будут стоить как в Сочи
В Иваново так же не упали. Только растут. А жилье сдается все худшего качества((
Пока вы покупаете говно за дорого, вам будут строить говно и продавать за дорого. Неужели это так сложно понять?
На сколько вероятна подделка статистики по реальным сделкам?
Не думаю, что вероятна. Все сделки идут в реестр.
В доклике только завышенные цены, чтобы прогнать на скидку в ипотеке, но никто не звонил.
А реальные сделки можно только занизить, что стало редкостью
Вторичка в МСК за 428к/метр? За эти деньги в 15 минутах пешком от Кремля можно квартиру купить.
Нельзя
там раза в 4 дороже
Ильич от смеха привстал.
я все равно никогда не смогу купить квартиру себе в Сочи, не сильно грустно
Что касается квартир в Сочи, то в объявлениях ценник один, а покупают за другой, естественно ниже. Сам проходил этот вопрос, человек при заинтересованности предлагает свою сумму. В итоге сделал скидку, продал, это был 22 год. Думаю сейчас ситуация не изменилась. Картину по Сочи очень сильно портят риэлторы, их фонари это что-то с чем-то…
Картину везде портят риэлторы. Во всех крупных городах. Поддельные фото, обман. Если за мошеничество и обман нет отвественности они обманывают и занимаются мошеничеством. Почти весь рынок такой. Поддельные документы, обман в части жилых и нежилых помещений. Фонари - вершина айсберга, хотя когда вообще нет настоящих объявлений это проблема, заставляющая вынужденно обращаться к обманщикам.
https://www.kommersant.ru/doc/6477878?from=top_main_3
Комментарий недоступен
Как перестать смеяться?
Покупайте квартиры у нас ☑️
Я в Питере с 1992 года жду…. Нихера ни разу цены не упали на недвижимость … только растут…
На моей памяти про «пузыри» говорили каждый год… фантазёры :))