Исторические максимумы в Москве, а в Сочи нет. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел декабрь–январь. Изучаем, что произошло за месяц, думаем, что будет дальше.

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи.

Первичка с начала года потихоньку растёт, а вторичка напротив потихоньку дешевеет, судя по объявлениям. Первичка значительно дороже, отрыв увеличивается.

Сочи: январь → февраль

• Первичка: 394к → 404к (+2,5%)
• Вторичка: 270к → 255к (-5,5%)

А теперь в Москву, где своя атмосфера.

Здесь ситуация противоположная, вторичка дороже первички. Первичка за месяц незначительно подешевела, вторичка за компанию тоже.

Москва: январь → февраль

• Первичка: 357к → 354к (-0,8%)
• Вторичка: 423к → 416к (-1,6%)

Остаточные льготные одобренные ипотеки, надежда на рефинансирование при ставке ЦБ 16% и увеличение доходов населения поддерживают спрос при искусственном ограничении предложения.

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC показывает сейчас 288к, на 4к больше января, это повторение исторического максимума (он уже был в мае 2022).

MREDC — это композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых ДомКлик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра.

По другим городам индексов ДомКлик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края. По России средняя цена 150к за метр — это максимум за всё время.

293к за метр в Москве, -1к за месяц. Опережает MREDC на 5к, но надо понимать, что это данные на 1 февраля. Исторический максимум был 294к в январе. Отскок или разбег для нового рекорда?

Цены на 19% ниже, чем цены в объявлениях. Примерно такое значение держится весь год, правда эксперты говорят про 10% (видимо, ещё 10% они берут себе комиссию).

По Краснодарскому краю средний ценник вырос до 172к — стало на +1к дороже.

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПб, Краснодару и Анапе. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.

Объявления

• Москва: первичка 354к, вторичка 416к
• Сочи: первичка 404к, вторичка 255к
• СПб: первичка 251к, вторичка 214к
• Анапа: первичка 159к, вторичка 156к
• Краснодар: первичка 169к, вторичка 122к

За спрос на недвижимость переживать не стоит. По опросу ДомКлик 51% россиян собираются приобрести недвижимость, правда большинство из них (27%) не решили, когда именно. 8% респондентов хотят купить жильё в ближайшие два года, столько же — в ближайшие три-четыре года, 5% — в 2024-м, 3% — не раньше, чем через пять лет.

46% желающих рассматривают для покупки дом, 54% хотят квартиру. Среди тех, кто намерен приобрести квартиру, 42% приглядывают её в новостройках, 36% — на вторичном рынке. 4% респондентов думают о покупке апартаментов. Я среди 36%.

Всего я накопил пока что около 3,11 млн с июля 2021 (данные за 1 февраля). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 10,81 млн. Месяц назад было 11,44! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.

Ну а пока хватает на 12,71 метра! В Рязани хватило бы на неплохую однушку или на плохую двушку.

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Февраль — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.