Сочи не падает, Москва потихоньку ползет вниз. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?
Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Пляжный сезон закончился, а инвесторы не хотят падать в цене. Но так ли это? А еще Сочи впервые обогнал Москву по ценам новостроек в объявлениях… WTF!
Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел август-сентябрь 2022. За месяц есть несколько интересных изменений.
Сочи (объявления)
Первым делом отправляемся на юг, смотреть, что там в горах и на пляжах. Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).
Видим, что первичка резко ушла вниз в конце сентября и тут же вернулась обратно. Цены в объявлениях на вторичку не падают. За месяц вторичка подорожала с 292к до 294к за метр (+2к). Первичка отыграла провал и полетела дальше в космос с 268к до 327к за метр (+59к или 22%). Вполне допускаю, что в сентябре был баг со статистикой цен новостроек, а никакого падения не было. Но в том году было снижение в октябре. Сейчас же частные инвесторы в бетон не спешат снижать цены, сочинский рынок из-за своей специфики продолжает развлекаться. Спроса нет, но цены только вверх. Цены, по которым ХОТЯТ ПРОДАТЬ. Но не цены реальных сделок.
Сочи: сентябрь -> октябрь
Первичка: 269к -> 327к (+22%)
Вторичка: 292к -> 294к (+0,7%)
Москва (объявления)
А теперь в Москву. Здесь видим, что вторичка шла вверх, потом вниз, ну и снова решил подняться, а первичка медленно ползет вниз, приближаясь к прошлогодним. Здесь также по ценам в объявлениях.
Вторичка снижается в цене с 365к до 357к за метр, а первичка слегка снижается с 327к до 321к.
Москва: сентябрь -> октябрь
Первичка: 327к -> 321к (-1,8%)
Вторичка: 365к -> 357к (-2,2%)
Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.
Реальные сделки
СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.
Итак, по Москве в реальных сделках по первичке метр стоит 268к (месяц назад стоил 269к). На 53к или 16,5% ниже, чем в объявлениях. Кстати, постепенно цены идут навстречу друг другу. 2-3 месяца назад разница была более 20%, а 4-5 месяцев назад разница была 25%. Все хотят продать дороже, чем смогут на самом деле, в итоге разница объявлений с реальными сделками — минус 16,5% от цен в объявлениях. Естественно, каждый случай индивидуален, а если верить одному широко известному в узких кругах челу из Высоцкий Эстейт (я про Смирнова), то на вторичке можно отторговать около 10%. По Краснодарскому краю цены реальных сделок выросли с 147к до 148к. Но это весь край, Сочи там выделяется в дорогую сторону.
Сравнение с другими городами
Традиционно смотрю еще на СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку. Также ради интереса Ялта.
Москва: первичка 321к, вторичка 357к
Сочи: первичка 327к, вторичка 294к
Ялта: первичка (нет), вторичка 231к
СПб: первичка 248к, вторичка 209к
Анапа: первичка 129к, вторичка 141к
Краснодар: первичка 130к, вторичка 109к
Воу-воу, Сочи впервые обогнал Москву! Но только по ценам в объявлениях и только в первичке. Но это все равно произошло впервые. Остальные города без серьезных перемен, практически на месте. Ялта дороже СПб. В Анапе все еще одни из самых низких цен на побережье.
А теперь давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела
Всего я накопил пока что около 1,413 млн с июля 2021 (отчет за 1 октября). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,46 млн. Месяц назад было 12,37! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора. Но на бумаге квартира за 16 месяцев подорожала на сумму в полтора раза больше, чем я смог накопить.
Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Октябрь — прогноз.
Подписывайтесь на мой телеграм-канал, там я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, стараюсь в инвестиции и финансовую грамотность. Ах да, и еще мемчики.
и теме не менее, рынок в Сочи сейчас встал и сделок практически нет. Но Сочинские инвесторы не привыкли снижать цены- никогда и ни при каких обстоятельствах)))
Вижу вашу ситуацию как-то так)))
Сзади ещё продолжение обрезано.
Лудшое)
Уау! Сочи еще и расти пробует. Фантастика.
ну так новый генплан, никакого нового строительства, никакого обратного туземуна
Мир рушится а у них генплан
Но всего на 20 лет!
Пора уже тебе переориентировать план покупки квартиры в Сочи на что-нибудь более реальное. Изучай цены на недвижку в Норильске или Хатанге, например.
Хатангу мне пришлось даже гуглить) А что, есть свои плюсы) думаю, там я уже мог бы что-то взять. но там ничего не продвется)
Комментарий недоступен
все ожидают инфляции вот и спешат вложится
Ого, а что за город, если не секрет?
Комментарий недоступен
Пора задумываться об ипотеке, чтобы зафиксировать рост.
ну это расходится с моей стратегией) мне надо сначала накопить каптал, чтобы потом с купонов гасить ипотеку на большую часть. не готов я брать ипотеку с платежами по 100к...
Цены всегда растут, теперь не только в Москве, но и в Сочи
В Сочи намного сильнее уже довольно долгое время
Пусть и вправду, Постум, курица не птица,
но с куриными мозгами хватишь горя.
Если выпало в Империи родиться,
лучше жить в глухой провинции у моря.
И от Цезаря далеко, и от вьюги.
Лебезить не нужно, трусить, торопиться.
Говоришь, что все наместники — ворюги?
Но ворюга мне милей, чем кровопийца.
(с)Бродский.
Слышал, что много сейчас в Москве квартир продается по минимуму цены
С дисконтом - да, а какой минимум-то?
Добавил бы то же самое для какой-нибудь Алании, было бы интересно. =)
Мне просто там не очень интересно, но вроде там дешево
Не стоит писать о финансах, если вы восходящий тренд трактуете как снижение.
А это вообще как? Типа с застройщиком можно торговаться?
это разница средних цен в объявлениях (ставят сколько хотят) и цен реальных продаж через Сбер
а торговаться всегда надо, сейчас готовы скидывать как на вторичном, так и на первичном рынке, люди говорят, что 10% и больше готовы скидывать
ну и за нал если берешь без кредита, то дисконт может быть и больше 20%
Например. Или, например, у тех, кто ставит высокие цены, ничего не покупают.
А почему в Сочи, а не в Крыму?
Рассматриваю Сочи из-за близости к горам, где можно кататься зимой
скорее из-за более теплого климата и возможности пересидеть атм зиму
И это тоже да.
Рано или поздно эти "параллельные" сойдутся, вот это и будет звонком, что пора бежать. Ну норм... Все хотят заработать на бетоне, а надо найти место, где можно заработать больше. Рычаг ещё маленький, поэтому такая разница. Это нивелируется в ближайшем будущем. Успехов))
Комментарий недоступен