Москва продолжает падать, Сочи в ожидании. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?
Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Сочи непотопляем, а Москва начала год с продолжения падения. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел ноябрь-декабрь 2022. В январе тренды продолжились.
А ещё аналитики подсчитали, что в 2022 году объём предложений на вторичном рынке Москвы вырос в полтора раза! Интересно, когда он удовлетворится… Но посмотрим сначала на Сочи.
Сочи (объявления)
Что тут в горах и на пляжах? Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).
Новостройки упали с хаёв. Всё же очень слабый спрос, генплан не спасает. Вторичка тоже немного снижается, но незначительно. Вторичка за месяц с 288к до 287к за метр (-1к). Первичка с 340к до 306к за метр (-34к). Таких цен по первичке не было с мая-июня 2022. А вот вторичка не хочет пока падать. Все дело в волатильности цен на первичку, девелоперы тестируют различные уловки, с помощью которых пытаются продать квартиры. Продавцы выжидают, что будет дальше, падать никто не готов.
Сочи: декабрь 2022 → январь 2023
- Первичка: 340к → 306к (-10%)
- Вторичка: 288к → 287к (-0,4%)
Москва (объявления)
А теперь в Москву. Вторичка в объявлениях продолжает движение вверх, первичка почти не меняется. Это на фоне того, что в реальных сделках падение. По вторичке очень странно, при учёте, что предложений на рынке становится всё больше…
Вторичка сильно выросла в цене с 374к до 385к за метр, первичка — символически с 335к до 336к.
Москва: декабрь 2022 → январь 2023
- Первичка: 335к → 336к (+0,3%)
- Вторичка: 374к → 385к (+2,9%)
Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.
Реальные сделки
Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 253к против 259к месяц назад за метр. -6к за месяц или -2,3%. Реальные сделки и виртуальные хотелки идут в разных направлениях. Сейчас цены на уровне ноября 2021 года. Если снижение будет такими же темпами, то к концу года будет 200к (цены декабря 2020). Но лично мне пока в это не верится.
MREDC — это композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых ДомКлик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра.
По другим городам индексов Дом Клик нет.
СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.
255к за метр в Москве. Вообще без изменений в отличие от MREDC. По Москве в реальных сделках по первичке метр стоит 253к-255к за метр. Это на 25% ниже, чем цены в объявлениях. Разрыв увеличился на 2%!
По Краснодарскому краю средний ценник вырос с 148к до 149к.
А ещё эксперты посчитали, как выросло количество предложений на вторичном рынке Москвы: «Объем предложения вторичных квартир в 2022 году вырос до небывалых значений — на 49,7% относительно 2021. К увеличению объема предложения за счет невысокого реализованного спроса дополнительный прирост добавляют инвестиционные лоты в недавно сданных новостройках. Увеличение объема жилья и низкий спрос привели к снижению цен к концу 2022 года, средняя стоимость московской вторички вернулась на уровень конца прошлого года».
Как мы видим, в объявлениях данные другие, поэтому можно считать, что дисконт будет 20–25%. В принципе, данные подтверждаются экспертом: «В декабре 2021 года средняя цена составляла 299к, а в декабре 2022 — 302к за метр».
То есть, разница объявлений с реальными ценами по вторичке в Москве 83к или 22%. И эксперты говорят, что в 2023 году цены будут продолжать снижаться, так как роста спроса пока не предвидится, а предложений очень много. Они бы не реализовались в таком количестве даже в предыдущие более благоприятные годы.
Сравнение с другими городами
Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.
Объявления
- Москва: первичка 336к, вторичка 385к
- Сочи: первичка 306к, вторичка 287к
- СПб: первичка 244к, вторичка 209к
- Анапа: первичка 133к, вторичка 138к
- Краснодар: первичка 133к, вторичка 108к
Москва дороже всех, Сочи на втором месте. Тепло и недорого в Анапе. Только до гор далеко.
Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела
Всего я накопил пока что около 1,67 млн с июля 2021 (отчёт за 1 января). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,16 млн. Месяц назад было 12,20! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.
Ну а пока хватает на 5,81 метра!
Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Январь — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).
Подписывайтесь на мой телеграм-канал, там я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.
Мы с супругой следим за ценами на коттеджи в Подмосковье. Вот где настоящее пике. То, что пытались продать за 135м весной сейчас и за 70м не может найти своего покупателя.
Народ в России бедный. 99% населения 70 млн только в мультиках про скруджа макдака видели
Если это не Барвиха и понты, то нахуя?
Квартира и коттедж при прочих равных условиях это географическое расположение и окружение (школа. садик, соседние дома, детские площадки. магазины, лес, пруд, речка, шоссе). А что кто-то поставил мраморную ванную, золотой унитаз и нашел 101 способ закопать в в землю миллионы это второй вопрос. В 2019 году видел в одном коттеджном поселке дома и за 20 млн и за 200 млн, там были странные строения которые не продавались, но оценить которые было очень сложно - это бы здания на 2, 3, 4 участках, типа школы в 3 этажа, и огромной площади. В загородную землю можно закопать любые деньги. А потом рассуждать - отдаю по себестоимости, даже делаю скидку но никто не берет. Это потому. что многим не нужны чужие излишества в архитектуре и отделке.
За эти деньги уже берется лазурка
Комментарий недоступен
Планируете брать?
Это массовое явление или точечно?
Да да, я тоже больше года слежу за ценами на дома в западной части. С 8,7 млн до 6,5 упала цена на оч крутой дом. Жду 5 млн😄
Может, свяжись с риэлтором и узнаешь, что цены в обьяве только для ДКП.
Так же как и в КП, Сочи. Я мониторил дома, которые стоили 70кк и вдруг стали стоить по 22кк. Спрос меньше на дорогие дома, но цены нихуя не падают.
Что в Москве, что в Сочи цены будут зависеть от того, прилетит туда что-нибудь в течение года или нет.
Комментарий недоступен
что будут знать?
Сочи такой - потому что уникальный. Плюс теперь ограничения на передвижения. Я тут калькулировал в евро. Цены в Сочи очень близко к европейским курортам премиум класса
Вот только это не Европа и далеко не премиум. Да и чёрное море, можно сказать, что и не море вовсе.
Цены на уровне испанских курортов , только там инфраструктура и море о которых Сочам только мечтать ...
Как курш?
Интересно какая ситуация в регионах. И кто знает, как сейчас б/у автомобили продаются и на сколько цены выросли на них?
На б/у цены выросли и встали, но есть персонажи которые думают что их колымагу купят по овер прайсу
На примере Астрахани - в объявлениях мрак и туман (рост больше чем в 2 раза к 2020 году), а рынок просто встал. Сделок примерно 0. Кто вернулся в здравый рассудок и продает по ценам 2019-2020, это и есть те полторы сделки, которые проходят
Я в регионе живу, 4 млн за студию в первичке уже норма. На авито в избранном, цены то поднимают, то опускают.
хочешь купить или продать?
Подбираю квартиру в Казани: многие продавцы живут на другой планете. Многие больше года не могут продать квартиру, но самое интересное, на торг тоже не идут. Продавали квартиру ща 7.7кк, я готов был купить за 7.3кк, уже выходить на сделку. Но не скидывают...
И так со всеми лотами. Даже квартиру с явными недостатками в ремонте не хотят скидывать с 6.7кк до 6.5кк...
Вот ты продашь квартиру с большой скидкой и что в замен купишь ? То самое по автомобилям, зачем продавать дёшево если потом ни чего га эти деньги не купишь.
Был пару раз в Сочи проездом - показался очень странным городом с вечными пробками. Не понимаю - зачем туда переезжать, море наскучит за пару лет и все.
Круглый год горы, мотоциклы, эндуро, солнце и даже море. Вряд ли это может наскучить
море мне и не нужно, только горы
Удивляют владельцы убитых хрущевских квартир с огромными аппетитами.
Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.
Опять слукавил про реальные цены в СПБ, не разочаровывай плз(
Там из объявлений, а не по сделкам. Постараюсь находить реальные цены.
Посмотрел я в Адлере цены на жилье, сравнил их со стоимостью аренды на том же Авито и понял, что окупаемость жилья при регулярной сдачи в аренду в районе 3-4 лет.
Комментарий недоступен
Вся эта аналитика построена на данных о сделках очищенных от элитной недвижимости или включает и ее?
Сибирь.
Спрос пробил дно и упал совсем. Есть всплески, когда внезапно появляются люди и скупают то, что есть...вероятно последние инвесторы или жены мобилизованных.
Первичку держат изо всех сил, вторичка уже откровенно падает.
Коттеджи не покупают от слова совсем, рекла с ними идет ежедневно везде, но не спасает, так как не время покупать в чистом поле домик из газобетона в минус 40, глядя на рендер со сторокой счастливой семейкой.
Ипотека, хоть и продлена, но идет очень вяло.