Рынок недвижимости в ближайшие годы: прогноз до 2030 г.
Какие планы по стратегии рынка недвижимости РФ до 2030 года? Куда будет направлен основной фокус? Обо всём этом в моей новой и, пожалуй, одной из ключевых статей о трендах рынка недвижимости, которую должен прочитать каждый.
Больше полезной информации в моём Telegram-канале!
Определимся с фундаментом, который заложен на рынке недвижимости РФ в настоящее время, и ответим на три вопроса.
- Какие тенденции в сфере недвижимости можно наблюдать на данный момент?
- Какова покупательная способность населения в отношении недвижимости – кто является покупателями и какие у них финансовые возможности?
- Какие планы у государственных органов по развитию жилищного строительства?
Какие тенденции в сфере недвижимости можно наблюдать на данный момент?
К началу 2024 года рынок недвижимости России продемонстрировал следующие результаты по стране в целом:
1) широкое развитие получили льготные программы ипотечного кредитования, по которым можно приобрести жильё по ставке до 8%. Некоторые программы предназначены для определённых категорий граждан или имеют привязку к конкретному региону.
Требования к первоначальному взносу и ипотечной ставке постоянно меняются и пересматриваются. Кроме того, появилось правило, согласно которому один человек может приобрести только одну квартиру. Это правило необходимо для регулирования спроса на рынке, снижения финансовой нагрузки на бюджет (поскольку программы софинансируются государством) и решения социально-экономических задач, таких как обеспечение населения жильём, помощь тем, кто нуждается в улучшении жилищных условий, а также финансовая поддержка участников рынка.
2) существенный рост спроса на недвижимостьсместил предпочтения покупателей в сторону новостроек. Это привело к резкому увеличению цен на первичном рынке, которые выросли в два раза в зависимости от региона. В то же время на вторичном рынке цены росли не так стремительно, увеличившись примерно в полтора раза. Что связано, в первую очередь, с ипотечными программами, которые были запущены в 2018 году при поддержке государства.
3) значительный разрыв между ставками по ипотеке на первичном и вторичном рынках недвижимости – в два и более раза – стал следствием денежно-кредитной политики Центрального банка Российской Федерации в рамках стратегии таргетирования инфляции. Это произошло из-за повышения ключевой ставки до 16% и введения государственных программ поддержки ипотеки на первичном рынке.
Согласно базовому сценарию денежно-кредитной политики (ДКП) Центрального банка Российской Федерации, не ожидается резкого снижения ключевой ставки. Предполагается, что в 2024 году средняя ключевая ставка составит 12,5–14,5%, в 2025 году — 7–9%, а в 2026 году — 6–7%.
Исходя из этого, можно ориентироваться на следующие средние ставки по ипотечным кредитам:
* 2024 год — 16-18%;
* 2025 год — 11-13%;
* 2026 год — 9-11%.
Это при условии базового развития событий. Существуют и другие сценарии, такие как «Усиление фрагментации (деглобализации — разделения стран на блоки)» и «Рискованный». В этих случаях, если денежно-кредитная политика будет более жёсткой (простыми словами — если ключевая ставка будет выше), вышеописанные ипотечные ставки необходимо будет сместить примерно на год и более.
4) разница в цене между первичным и вторичным жильём в среднем по стране составляет 44%. В некоторых регионах этот показатель может достигать 60%!
5) цены на первичном рынке недвижимости "затормозились", на вторичном рынке "стоят" или продолжают падение.
На первичном рынке недвижимости цены затормозились" по вполне очевидным причинам: в последние годы драйвером роста спроса и цены были программы льготного ипотечного кредитования, которые ужесточились с 2024 г., по части из них прогнозируют отмену.
На вторичном рынке жилья сложилась непростая ситуация. Продавцы не могут реализовать квартиры по справедливой стоимости. В то же время покупатели не могут приобрести жильё из-за высоких ставок по ипотечным кредитам.
Драйвером роста цен и спроса на вторичном рынке может стать:
- снижение ключевой ставки ЦБ РФ, что приведет к снижению ипотечных ставок;
- включение вторичного рынка недвижимости в программу льготного ипотечного кредитования, что уровняет условия приобретения жилья на рынке первичного и вторичного жилья.
Если вторичный рынок недвижимости не включат в программу льготного ипотечного кредитования, то сокращение разницы в цене между первичным и вторичным фондом, вероятно, можно будет увидеть к 2025-2026 гг., если сбудутся прогнозы ЦБ РФ по снижению ключевой ставки (таблица выше).
Подробнее об анализе текущих тенденций на рынке недвижимости вы можете прочитать в статье «Рынок недвижимости в 2024 году: что нужно знать».
Какова покупательная способность населения в отношении недвижимости – кто является покупателями и какие у них финансовые возможности?
Эксперты отмечают снижение покупательной способности граждан.
Стоимость квартир в новостройках за последние четыре года выросла в 2 раза, когда как доходы граждан - в 1,5 раза.
Нельзя не упомянуть о кредитной нагрузке на население и о том, что многие люди имеют большие долги. Это может негативно отразиться на банковской системе в будущем.
Рост ипотечного портфеля на 35% за год - такой рост ведет и к подорожанию жилья, и к росту закредитованности граждан. Мы видим, что за последние два года в полтора раза увеличилась доля ипотеки людям с высокой долговой нагрузкой. И в четвертом квартале прошлого года почти каждый второй заемщик, 45%, получал ипотеку с перспективой, что на платежи ему придется тратить более 80% своих доходов.
На конец 2023 г. объем выданных ипотечных кредитов превысил 7,6 трлн. руб., при этом темпы существенно наращивались в последние три года (почти двукратный рост). Объем задолженности по ипотечным кредитам вырос до 18,3 трлн. руб. Самый большой скачек был в 2023 гг. – выдано ипотечных кредитов на сумму более 2,8 млрд. руб., закладные по которым обесценятся после передачи ключей застройщиком населению (выходом на вторичный рынок), при сохранении текущего ценового лага в 44%. Если учесть, что продажа таких квартир осуществляется на аукционе, где цена еще ниже рынка в среднем на 10-15%, то банковская отрасль может «недосчитаться» значительных средств.
Беспокойство вызывает средний срок ипотечных кредитов. До 2018 года он составлял примерно 15 лет (180 месяцев), а к концу 2023 года увеличился до рекордных 24 лет (291 месяца). С одной стороны, это позволяет банкам получать больше прибыли, но с другой — повышается риск невыплаты ипотеки, а также растёт психологическая нагрузка на людей, которые часто рассматривают ипотеку как бремя.
Рассмотрим типичный портрет ипотечного заёмщика: это молодая семья в возрасте до 40 лет с одним ребёнком, которая имеет средний доход в своём регионе. Они покупают двухкомнатную квартиру площадью 54 квадратных метра, исходя из норматива — 18 квадратных метров на человека.
Определим, в скольких регионах для вышеописанного примера жилье недоступно для покупки в текущих условиях (с целью сопоставимости данных из расчета исключена необходимость уплаты первого взноса):
- семейная ипотека (6%) – 30% регионов;
- ипотека с господдержкой – 65% регионов;
- вторичное жильё – 89% регионов.
Наиболее сложная ситуация в Южном, Северо-Кавказском и Центральном федеральных округах.
В апреле 2024 г. в СМИ широкую огласку получила информация о росте ипотечной ставки до 12%. В этом случае, согласно нашему примеру, жильё будет недоступно для семей из более чем 80% регионов.
В первую очередь речь пойдет о Центральном, Южном, Северо-Кавказском и Приволжском федеральных округах. Даже для Москвы и Московской области, лидирующих по объему сделок по семейной ипотеке, жилье для данной категории заемщиков станет недоступным. Сценарий будет напоминать текущую ситуацию на вторичном рынке, где покупку квартиры не могут себе позволить в более чем 80% регионов.
Какие планы органов государственной власти по развитию жилищного строительства?
В последние годы органы власти играют важную роль в формировании спроса на рынке недвижимости. Они стремятся сместить спрос в те сегменты рынка, которые требуют государственной поддержки в соответствии с целями государства.
Напомню, что основными участниками рынка недвижимости являются застройщики, банки, население и государство. Результат их взаимоотношений формирует конечную стоимость жилья, тренды, а также социально-экономические последствия для национальной экономики.
В Стратегии развития строительной отрасли до 2030 года, утверждённой распоряжением Правительства Российской Федерации от 31 октября 2022 года №3268-р (далее — Стратегия 2030), определены стратегические цели, направленные на расширение жилищных возможностей для граждан:
* обеспечить доступность приобретения, строительства или аренды жилья для не менее чем двух третей (67%) граждан страны;
* ввести в эксплуатацию более 1 миллиарда квадратных метров жилья в период с 2021 по 2030 год, включая не менее 550 млн кв. м. многоквартирных домов и не менее 450 млн кв. м. индивидуальных жилых домов.
Для достижения указанных целей в Стратегии 2030 определены целевые показатели, согласно которым:
- к 2030 году объём жилищного строительства должен составить 110 млн кв. м. в год, а к 2035 году — достичь отметки в 120 млн кв. м. в год.
- К 2030 году обеспеченность населения жильём должна составить 33,3 квадратных метра на человека. А к 2035 году этот показатель планируется увеличить до 36,7 квадратных метров на человека.
Напомню, что в 2023 году был зафиксирован рекордный объём ввода жилья — 110 миллионов квадратных метров. Это означает, что строительная отрасль обладает достаточной мощностью для достижения таких показателей. Однако возникает вопрос: можно ли обеспечить спрос населения при таких высоких темпах строительства?
Исследуя динамику обеспеченности населения жильем с прогнозом до 2035 г., можно обратить внимание на задачу наращивания данного показателя опережающими темпами. Увеличение показателя на 5 кв. м./чел. к 2030 г. (за 6 лет) можно считать вызовом для отрасли — в предшествующем периоде для получения таких значений понадобилось 10 лет. Результат + 8,4 кв. м./чел. (до 2035 г.) в предыдущие периоды удалось получить за 20 лет.
Государственные меры в виде льготных программ ипотечного кредитования позволили за шесть лет увеличить обеспеченность жильём всего на 2,5 квадратных метра на человека. Важно отметить, что в период действия льготной ипотеки повышенным спросом пользовались студии, которые, как известно, имеют небольшую площадь (20-30 квадратных метров), из-за этого значение обеспеченности населения жильём может расти медленнее.
Мероприятия, которые запланированы в Стратегии 2030 для достижения указанных целей и результатов:
- развитие индивидуального жилищного строительства, в том числе в рамках реализации инициативы социально-экономического развития РФ «Мой частный дом;
- активное формирование и развитие рынка арендного жилья;
- развитие рынка ипотечного кредитования, в том числе за счет льготных ипотечных программ, направленных на поддержку отдельных категорий граждан (семьи с детьми, молодые профессионалы и т.д.);
- вовлечение в оборот земельных участков в объеме, необходимом для достижения национальной цели по увеличению объема жилищного строительства и т. д.».
Результатами указанных мероприятий должны стать:
- увеличение объемов индивидуального строительства, в том числе индустриальным способом;
- рост доли жилья, строящегося с применением мер поддержки спроса и предложения на жильё и т.д.
Таким образом, можно выделить несколько направлений, которые планируют развивать органы государственной власти, а также тенденции, которые уже сложились на рынке жилой недвижимости и предпочтения участников рынка: льготная ипотека, рынок аренды, рынок ИЖС. Всё это, вероятно, будет актуально в ближайшие пять и более лет.
Предполагается, что данные тренды должны позволить добиться целей и показателей, которые запланированы органами государственной власти в рамках Стратегии 2030.
1) Развитие индивидуального жилищного кредитования — вполне очевидное решение по нескольким причинам:
- цены на рынке ИЖС сравнительно ниже в переводе на 1 кв. м. (с учетом покупки земельного участка) ниже, чем на квартиры в городе;
- более 70% граждан хотят иметь в собственности дом;
- развитие индивидуального жилищного строительства (ИЖС) позволит быстрее обеспечивать население жильём. Площадь дома обычно больше, чем площадь квартиры, и это связано как с нормами для ИЖС, так и с предпочтениями людей. Наиболее популярны дома площадью 120–150 квадратных метров и более. Например, семья из трёх человек может приобрести дом площадью 120 квадратных метров. В этом случае обеспеченность жильём составит 40 квадратных метров на человека. А двухкомнатная квартира площадью 60 квадратных метров обеспечит только 20 квадратных метров на человека.
- спрос на аренду загородного жилья растёт: многие люди, ограниченные в туристических поездках, предпочитают снимать дома за городом, чтобы быть ближе к природе. Это, безусловно, привлекает внимание инвесторов.
Подробнее о развитии рынка ИЖС читайте в статье.
2) Развитие рынка ипотечного кредитования – тренд последних 6 лет, который будет продолжен по ряду ипотечных программ с господдержкой. Уже известно о продлении Семейной ипотеки до 2030 г., вероятно продлят и часть других программ, введут новые.
Глава Центрального банка Российской Федерации Эльвира Набиуллина, первый заместитель председателя ЦБ Ксения Юдаева и аудитор Счётной палаты Наталья Трунова высказали опасения относительно дальнейшего развития ипотеки с господдержкой. Эти опасения не случайны, на рынке недвижимости возник существенный дисбаланс цен, который влияет на взаимоотношения между участниками рынка, структуру спроса и предложения, а также на другие характеристики.
Наиболее вероятным сценарием развития событий станет дифференцированный подход к развитию ипотеки в разных регионах страны. При этом требования к заёмщикам могут стать более строгими.
В настоящее время уже сокращены лимиты по некоторым ипотечным программам, повышены ставки и первоначальный взнос, действует правило «одна ипотека в одни руки» и так далее.
3) Развитие рынка аренды недвижимости находится в поле зрения органов государственной власти. В этой сфере можно выделить три основных направления: коммерческое, некоммерческое и социальное использование.
Вероятно, в будущем появятся социальные «доходные» дома (апартаменты), в которых государство будет предоставлять жильё в аренду нуждающимся в улучшении жилищных условий, частично/полностью финансируя эту аренду.
Также возможны новые ипотечные программы с государственной поддержкой для арендного жилья и проекты государственно-частного партнёрства в этой области.
В современных условиях для многих людей аренда жилья остаётся единственным доступным вариантом. Во многих регионах РФ стоимость аренды сейчас гораздо ниже, чем размер платежей по ипотеке.
В России платить за квартиру, взятую в ипотеку, стало в 1,8 раза дороже, чем за ее аренду
Появление и развитие шеринговой экономики меняет образ жизни современных людей. Некоторые молодые люди не торопятся покупать собственное жильё, предпочитая арендовать его. Это даёт им возможность свободно перемещаться по разным регионам и городам, искать работу, не ограничиваясь определённым местом жительства. Такой подход позволяет экономить время и использовать его более эффективно.
Подробнее о развитии рынка аренды читайте в статье.
Итого: в ближайший год, вероятно, не стоит ожидать существенного снижения ипотечных ставок и цен. Рынок может развернуться в сторону индивидуального жилищного строительства (ИЖС), более активного развития аренды и появления новых программ льготной ипотеки, поддерживаемых государством.
самый главный тренд рост цен, при чем такой, что из молодежи квартиру себе скоро смогут позволить только блогеры и артисты
К сожалению, да, за последние пять лет цены, действительно, выросли очень сильно...
Вот не понимаю я эту семейную ипотеку. Надо выйти замуж и родить ребенка, чтобы ее получить. Так а где жить до этого? На улице? Если при беременности женщина теряет свой привычный доход. Замкнутый круг. Получается, семейная ипотека, это про улучшение жилищных условий и и инвестиции. Ни к какому росту рождаемости она отношения не имеет.
На мой взгляд семейную ипотеку необходимо расширить на все семьи, которые хотят приобрести единственную квартиру или обменять существующую на "побольше". Отсекаем инвесторов + создаем фундамент для будущего рождения детей.
"Россия" и "развитие" не могут стоять в одной статье! Страна стоит буквально на пороге обвала ВООБЩЕ ВСЕГО. Причём этот ужас обязательно настанет - это вопрос только времени.
Давайте будем оптимистами😌
Помнится, из каждой пуйлозатычки верещали, как западным буржуям жить тяжело - "все в долгах, ипотеках!". :) Ну да. Только при этом они имели зарплаты, чтобы хотя бы вообще получить кредит!! Живут, треть зарплаты отдают банку, на остальное живут. И неплохо так живут. В чём проблема-то? А россияне, которые КОПЯТ ВСЮ ЖИЗНЬ, так и живут в нищете, только к старости покупая вожделенный холодильник/телевизор/авто. Которые уже на__рен не нужны. А теперь россияне так обнищали, что даже "копить всю жизнь" - не вариант, только ипотека. Лучше лет на 50. :)