«Аренда лофтов в Твери»: можно ли заработать на сдаче ипотечных квартир в регионе

Всем привет! Начну с краткой предыстории. Меня немного удивила эта статья. И я решил, что пришла пора раскрыть все карты. Один мой знакомый назвал меня серийным предпринимателем, и это еще больше подстегнуло меня для написания этой стать. Поехали!

Сама идея владеть недвижимостью не дает покоя многим, я точно был в их числе. Одной из моих целей было заиметь несколько квартир, но не вкладывая большей части своих денег.

Началось всё с обычных поездок зарубеж в Европу и Азию, но не в формате пакетного тура. А просто путем покупки билетов и снятия обычного жилья (не отельного), через достаточно популярный на тот момент сервис Airbnb (2012-2014). Жилье, которое нам попадалось, было по своему уникальным, душевным и одновременно комфортным. С тех пор на одной из вершин моих целей загорелся маяк, и я приступил действовать.

В 2015 году мы с другом приехали в Тверь посмотреть «вживую» квартиру, которая уже была подобрана из немногих достойных предложений на тот момент. Это была бывшая двушка, переделанная в студию. В поисках принимала участие и моя мама, находясь в Твери.

Первоначальная цена составляла 3 300 000 рублей, мне удалось скинуть цену до 3 млн. Оформили ипотеку на 5 лет и сделка состоялась. В квартире осталась встроенная кухня без техники и большой шкаф-купе.

Для посуточной аренды квартира была «что надо». Нам потребовалось докупить технику, мебель, и прочие расходные материалы. В 2015 году потратил на это около 300 000 рублей. В списке были точно: диван-кровать, посудомойка, микроволновка, ТВ, стеллаж, стулья, стол, много декора, кухонная утварь.

Первые фото для размещения на Booking и Airbnb, нам сделала фотограф Полина Иванова, на тот момент она уже имела опыт подобных съемок. Наши фото сильно выделялись среди предложений от конкурентов.

В июле мы приняли первых клиентов с Booking. И заработали 9995 – 1499 = 8496 руб. В следующем 36 915 руб, и далее пошел рост. Суммарно в месяц выходило до 60 000 рублей в хорошие месяцы. Платеж по ипотеке составлял на тот момент 69 200 рублей. И она частично гасилась из поступающих от аренды платежей. Если брать среднем, то заполняемость была около 80-90%. А это – средний показатель, как утверждает этот пользователь.

Откуда клиенты? Весомая доля это Booking, за свою комиссию он отрабатывает хорошо. Затем Airbnb, немного Авито, совсем чуть-чуть Циан. С Авито вообще интересная история, я уже писал об этом, когда цена за услуги растет, но эффективность этого канала падает.

На этом мой опыт не остановился, и я решил продолжить эту затею. Немного изменив критерии поиска новой квартиры. Нужна была квартира в непотребном виде, из которой можно было сделать конфетку. Такая квартира нашлась, по удачному совпадению в том же доме, где и первая.

Квартира летом 2016 досталась нам по цене около 2 000 000 рублей. По традиции оформили её в ипотеку на 4 года, по сниженной в 2016 году ставке. Платеж составил около 65 000 рублей в месяц. А дальше началось самое длительное и трудозатратное веселье с ремонтом.

1. Выбранный по знакомству дизайнер на 1/3 проекта кинул и пропал.

2. Выбранные по знакомству прораб, не исполнил обязательства и постоянно что-то «выкраивал», был послан и в ответ еще и «нашкодил».

3. Выбранный через поиск в Твери еще один, просто не справился с поставленными задачами и был «уволен».

4. С третьим специалистом мы сработались, но ввязли в долгосрочную эпопею с ремонтом (из-за нехватки рук) работало либо 1 либо 2 человека.

Но тем не менее, мы справились с этим. И уже заглядывая назад, я не так сильно вздыхаю и охаю, как в 2017. За всё время мне пришлось столкнутся с различными видами «проблем» в этой сфере.

Самый главный просчет, который я не учел – это время ремонта. Все эти месяцы я платил за 1 и 2 ипотеку, которые на половину покрывались доходом, и параллельно вкладывал в ремонт.

Запуск второго лофта состоялся в феврале 2018. Такой второй квартиры просто не найти в природе. Она находится на третьем этаже. Раньше у нее был подпол, но теперь стало два уровня с высотой потолков от 3 до 5 метров!

О таком проекте хотелось рассказать всем. Мне это удалось. Можно почитать подробно на Houzz, и уже в распроданном журнале «Идеи Вашего Дома» №9/2018, в различных группах VK.

Проект заработал, спрос зашкаливал. Стоимость была выше рынка посуточной аренды квартир – значит я попал в нужное место и время.

В 2019 году решил повторить успешный успех и принялся искать новую квартиру для полной «трансформации». Мне повезло, рынок в этом году замедлился, квартиры продавались, но не как горячие пирожки. Я присмотрел одну квартиру, и стал за ней поглядывать. С февраля по апрель она упала в цене на 300 000 тысяч. Дальше дело торга – мне удалось скинуть еще 300 000 тысяч, и по стандарту – ипотека на 6 лет. Платеж вышел около 38 000 рублей в месяц.

Начали работы в июне 2019. Снос стен оказался каплей в море, после того как над нами открылся прогнивший потолок на 3 этаже (последний, дальше чердак). Было принято решение полностью перебрать его и заменить на новый.

Как и в прошлый раз, работу на себя взял прораб Владислав. Сроки все сгорели, но я надеюсь в мае мы откроем Tverloft 3. В этом проекте расходы уже превысили 2 000 000 рублей. Отчасти это связано с тупым удорожанием материалов и всего остального. Так, в 2017 году белая краска стоила 2 000 рублей за 9 литров, в 2019 году эта же краска стоила 3 000 рублей.

Вот немного фото из этого проекта.

Все лофты упакованы по полной. Вам не нужно брать с собой белье, полотенца, шампуни или мыло. В каждом из них есть кофемашина, чаи, макароны, крупы, и всё что может пригодится на кухне для готовки. Посудомоечная машина отлично справляется с горой посуды.

Безусловно, на это мы тратим ежемесячно от 3 000 до 5 000 рублей. Коммунальные платежи в среднем составляют 4 000 – 5 000 рублей за квартиру в месяц. Лайфхак, который мы не использовали, возможно пригодится вам: не устанавливайте счетчики на воду.

Уборка квартиры обходится в 400 – 500 рублей. Текущий ремонт, исправление чего-либо: 1 000 – 1 500 рублей (разово).

В некоторые дни недели увеличиваю комиссию Booking до 18%, чтобы поднять квартиру на видимое место. Немного продвижения в Авито (от 160 рублей, работает через раз).

В 2016 году запустили свой сайт, часть бронирований идет через него.

У лофтов есть интересная особенность. Иногда они сдаются не по прямому назначению. Кто первый догадается для чего – получит от меня одно бесплатное проживание (1 сутки).

Здесь можно забронировать лофт в Твери.

Спасибо всем, кто дочитал до конца. Буду рад знакомству в этой сфере и возможному сотрудничеству или инвестициям. Пишите в ЛС или VK.