Как рассчитать доходность от аренды недвижимости?
В публикациях часто можно встретить громкие заявления о высокой доходности от аренды недвижимости в Дубае. Например, по данным портала Numbeo, средняя доходность в середине 2024 года составила 7,9% в центральной части города и 9% – за его пределами. В то же время аналитики Global Property Guide зафиксировали доходность на уровне 6% годовых. Возникает вопрос: кому верить?
На самом деле, рассчитать доходность от аренды можно самостоятельно за 10 минут, если знать основные шаги и понять, что представляет собой этот показатель. Rental ROI показывает, какой доход получит инвестор от сдачи недвижимости в аренду относительно ее стоимости. При этом важно учитывать такие расходы, как Service charge – плата за обслуживание объекта в Дубае.
Пример расчета доходности от аренды квартиры в Дубае:
- Выбираем платформу: для поиска используем крупный портал, например, propertyfinder.ae или bayut.com.
- Оцениваем стоимость актива: если нет конкретного объекта, берем среднестатистический. Для примера я выбрала квартиру с 2 спальнями с ценой близкой к средней по городу в районе Al Barsha South 2, площадью 1130 кв. футов, стоимостью 1 450 тыс. AED.
- Оцениваем арендную стоимость: Аналогичные квартиры в комплексе сдаются в среднем за 105 тыс. AED в год.
- Учитываем расходы: На содержание недвижимости (Service charge) уходит 16 AED за кв. фут в год. Это составит 16 * 1,130 = 18 тыс. AED в год.
- Рассчитываем чистый доход: Из арендного дохода вычитаем расходы на содержание: 105 - 18 = 87 тыс. AED чистого дохода в год.
- Рассчитываем ROI: Чистый доход делим на стоимость объекта или 87 / 1 450 *100% = 6% годовых.
Таким образом, доходность от сдачи в аренду квартиры в среднем районе Дубая составляет 6% годовых, при условии отсутствия простоя и дополнительных расходов на ремонт.
Вы можете самостоятельно рассчитать доходность ваших инвестиций по аналогичной методике или обратиться к специалистам, чтобы учесть дополнительные нюансы и сделать более точные расчеты.
То есть налоговое законодательство отличается от Российского (по Российскому налог на недвижимость оплачивает собственник). Я не стал так далеко лезть, но действительно, недвижимость может простаивать какое-то время, а это влияет на доходность от нее. Обычно, самые большие платежи приходятся на управляющую компанию (и на эти платежи влияет инфляция). Сейчас недвижимость растет не выше уровня инфляции, а на рынке есть более интересные активы.
Да, налоговое законодательство отличается от российского. Напишу об этом чуть подробнее позже. У меня нет цели доказать, что недвижимость самый привлекательный актив для инвестиций. Моя цель помочь разобраться в вопросах тех инвесторов, которые хотят для себя рассмотреть рынок ОАЭ.
А почему не учитываются налоги на недвижимость? Если доходность акций и облигаций выше, зачем нужна такая недвижимость?
Согласна, что в конкретных ситуациях необходимо учитывать все дополнительные расходы, а также возможные потери от недозагрузки. В данном примере налог на переход права включен в стоимость квартиры, а налог на аренду, насколько мне известно, оплачивает арендатор вместе с коммунальными платежами. Тема налогов и дополнительных платежей заслуживает отдельного поста.