Субсидируемая ипотека. Инструкция по применению

Не так давно я писал статью про субсидируемую ипотеку, где рассказывал, как устроена вся схема и каким образом за весь праздник околонулевой ставки все равно платит покупатель. Теперь пришло время перейти от теории к практике и посмотреть, действительно ли цены на те же квартиры так отличаются? Сравниваю цены застройщика и цены на «Авито».

Кто не читал – ознакомьтесь со статьей. Основной смысл в этой таблице:

Субсидируемая ипотека. Инструкция по применению

Ее суть, что каждый процентный пункт ипотеки это завышение цены примерно на 3,5%. Что это значит? Если государство субсидирует ипотеку по ставке 6%, значит то, что предлагает застройщик со ставкой 1% - скорее всего завышено в цене на 15-20%. То есть застройщик продает вам платеж, а не цену. И это имеет свои плюсы и минусы.

Плюс: если вас устраивает платеж и вы покупаете квартиру для себя и долгие годы – это отличная сделка.

Минусы: вы сразу переплачиваете все проценты на 30 лет вперед (через покупку по завышенной стоимости). Теряется смысл досрочного погашения ипотеки. Да и если захотите продать квартиру – у вашего покупателя же не будет ставки 1-2%. Тогда платеж вашего покупателя будет сильно выше и он откажется. В этом кроется главная опасность: вы привязываетесь и к квартире, и к банку на 20-30 лет.

Самые яркие рекламные кампании с дешевой ипотекой у двух девелоперов: Самолет и ПИК. Последнего я часто упоминал в своих статьях про новостройки. Поэтому в этот раз пройдусь по сайту Самолета. Для сравнения беру самый ликвидный (дешевый) вариант: квартира-студия в проекте Томилино парк.

Выбираю самые дешевые варианты. От 6,4 млн. рублей.

Субсидируемая ипотека. Инструкция по применению

Однокомнатные на 1 млн. дороже

Субсидируемая ипотека. Инструкция по применению

Теперь идем на avito и смотрим, какие есть варианты уже на вторичном рынке.

Обратите внимание: та же самая локация, тот же самый метраж. Почти 100 вариантов – репрезентативно.

Субсидируемая ипотека. Инструкция по применению

Если группировать, результаты получились следующие:

- квартиры без ремонта 4,7-5,3 млн. рублей

Субсидируемая ипотека. Инструкция по применению

- квартиры с ремонтом зависят от ремонта. В пределах 5,5 млн. выбор есть

Субсидируемая ипотека. Инструкция по применению

Что в сухом остатке?

Та же локация, тот же метраж. Вторичка стоит 5-6 с ремонтом; 4,7-5 без.

Квартиру в новостройке нужно ждать 2-6 месяцев. Цена от 6,4 (дороже на 28-36%).

Еще одно подтверждение ценообразования дешевой ипотеки:

На сайте ПИК: наличкой дешевле на 15%

Субсидируемая ипотека. Инструкция по применению

Из рекламы другого московского застройщика: наличкой дешевле на 20%

Субсидируемая ипотека. Инструкция по применению

Готовы ли вы купить квартиру на таких условиях?

Субсидируемая ипотека. Инструкция по применению

(заплатив реальные проценты на 30 лет сразу?)

Итак, какие рекомендации?

1. Разделите понятия льготная ипотека и субсидируемая. Льготная – это поддержка государства под 6%. Субсидируемая – это фантастическое (от слова фантазии) ценообразование, где покупатель все равно оплачивает весь банкет

2. Определитесь с целью. Инвестиции в недвижимость с субсидированной ставкой – не всегда хорошая идея. Нужно быть уверенным в востребованности квартиры на 20-30 лет. Если берете под себя: убедитесь, что квартира покупается с запасом на расширение жилплощади – продать потом ее будет сложно.

3. Продажа. Застройщик продает вам не цену, а платеж. Поэтому может показаться, что цена за метр не важна. Но когда вы будете продавать – ваш покупатель тоже будет смотреть на платеж, но дешевой ипотеки на вторичном рынке нет.

4. Если у вас наличка – вы король. Смело торгуйтесь даже с застройщиком. Если компания предлагает заинтересовавшую вас квартиру со ставкой 0% - значит за наличку просите скидку 20%.

5. Еще есть лайфхак, который можно попробовать. Такую схему подтвердили не все, но 3 из 7 моих собеседников согласились. Если вам предлагают квартиру с ипотекой 0-1-2% - предложите выдать не субсидируемую а льготную ипотеку но со скидкой 15-20%. Так вы лишитесь проблем при продаже, получите скидку, и сохранится мотивация на досрочное погашение.

-----

Мой телеграм: недвижимость, финансы. Кратко, ёмко.

9292
77 комментариев

Вместо цены за метр застройщики стали продавать платёж. Маркетинг

25
Ответить

В США уже давно так практически на все. Начиная с айфона, заканчивая недвижимостью.

2
Ответить

Рынок. Баланс спроса и предложения. Оттого, что правительство введёт "льготную ипотеку", ничего по сути не изменится. Уменьшенные проценты будут "компенсированы" увеличением цен, и общие расходы покупателя останутся на том же самом (рыночном) уровне.

Если бы правительство действительно стремилось улучшить жилищные условия граждан, оно бы организовало *массовое* строительство дешёвого типового жилья. Чтобы предложение на рынке *значительно* увеличилось, и цены снизились.

1
Ответить

Недвижимость всегда растет. Забыли что ли?

16
Ответить

Отрицательный рост - тоже рост

13
Ответить

Фига у них маржа если они 20% с хаты могут скинуть

14
Ответить

даже смысла обсуждать эти цены нет. за 100 тыс евро 10-15 лет назад можно было купить квартиру в берлине. не панельную, и в ипотеку 2%. сейчас она стоит 600 тыс. а что в москве? люди как в 2007 подписывались выплачивать за какое-то дупло по $700 долл в месяц, так и сейчас. Цена недвижимости не возросла совсем, а цена аренды - даже упала.

7
Ответить