Грязь и болото вместо дома мечты. Как купить земельный участок и не лохануться: 10 пунктов поверки застройщика. Чек-лист

На связи группа MDI. Мы строим уютные коттеджные поселки в Московской области. В статье расскажем 10 признаков недобросовестных застройщиков загородной недвижимости. Будет полезно всем, кто находится в поиске дома мечты. Поехали.

Мы намотали сотни километров по Московской области, когда изучали местный рынок загородной недвижимости. Все ради двух пунктов:

1. Понять как нужно делать.

2. Понять как не нужно делать.

Видели прекрасные примеры поселков: от продуманной внутренней инфраструктуры до просторных парковок у въезда. Сталкивались и с лютой дичью – вот ее собрали все в список. Пункты помогут выявить недобросовестность застройщика.

Пойдем последовательно.

В чем проявляется. Входная группа – все, что видит покупатель перед въездом в поселок. Парковка, ворота, забор. С точки зрения маркетинга и продаж входная группа выполняет роль первого впечатления. Если застройщик в это не вложился, значит и дальше будет экономить на всем.

Что делать. Забор из дешевого профнастила, отсутствие парковки и разваленная будка на въезде – явные сигналы о том, что нужно разворачиваться и искать другой поселок.

В чем проявляется. Менеджеры всегда копируют отношение руководства к рабочим процессам и клиентам.

Представьте, клиент записался на показ в загородном поселке. Отпросился на день с работы и проехал 90 км до офиса продаж на обьекте. Тут его встречает быдловатый менеджер, который больше похож на casual-сторожа. В каждой фразе считывается: «Вы чего сюда приехали то» и явно нет заинтересованности в показе.

Что делать. Плохое отношение на самом берегу – явно не к добру. Не наша остановка.

В чем проявляется. «Электричество! Газ! Водопровод! Всё будет, всё проведем. Вы когда договор подписывать готовы приехать?» — почти дословная цитата из телефонного диалога с менеджером. Да, лишь бы продать землю поскорее. Только покупатель рискует в итоге остаться посреди поля без коммуникаций.

Что делать. Если поселок только строится, то нужно запросить проектную документацию: как все будет проложено, кто отвечает, сроки. При отсутствии – сворачиваем переговоры. Если в поселке уже стоят дома – пообщаться с соседями и просмотреть отзывы.

В чем проявляется. На рынке распространена следующая модель – застройщик покупает землю оптом, режет на участки, а потом продает их в розницу. Ради повышения прибыли «нарезка» осуществляется по минимально допустимым пределам для строительства дома. В итоге получаются горизонтальные 30-ти этажные муравейники.

Что делать. При проведенном межевании нужно проверить весь участок поселка по публичной кадастровой карте. Так будет сразу понятно количество будущих собственников.

В чем проявляется. Застройщик распродал землю, ушел в закат, а со стройкой разбираются сами покупатели. В итоге никакого единого стиля и концепции. Все дома построены в разнобой: тут кирпич, там брус, тут дача, там сарай с курами. О каком уюте речь? Учитывая то, что это ключевой фактор, когда человек решает купить земельный участок.

Что делать. Достаточно съездить на показ и все увидеть.

В чем проявляется. Диалог из жизни:

- Вы можете предоставить выписку из ЕГРН, ГПЗУ и план строительства?

- А вам зачем?

Если в глобальном плане нечего скрывать, застройщик подготовит документы, менеджер на их основе будет работать с вопросами и возражениями потенциальных покупателей. Увиливание или отказ – сигнал разворачиваться.

Что делать. Попросить застройщика отправить всю документацию на почту.

В чем проявляется. Земля рядом с комбинатами, свалками и кладбищами обходится застройщику дешево. Остается только завалить агрегаторы объявлениями в стиле «Участки недорого! Срочная продажа!» и получать переводы на счет. Горе-покупателям остается только смириться или пытаться продать уже свою землю.

Что делать. Посмотреть окружение поселка по Яндекс.Картам и публичной кадастровой карте. Изучить вид разрешенного использования ближайших объектов.

В чем проявляется. Съезд с трассы на пути к поселку состоит из ухабов, ям и выбоин. Чтобы доехать только на показ, нужно сильно ненавидеть подвеску своего автомобиля. Указатели, ориентиры, банальная точка на карте также отсутствуют.

Что делать. Если застройщик на старте не позаботился о въездной дороге, то в дальнейшем чего-то хорошего можно не ждать.

В чем проявляется. В договоре вместо реквизитов застройщика указана какая-то странная компания, которая нигде не фигурирует. После заветной подписи все вопросы надо будет решать с этим левым ООО. Такое перекидывание ответственности – крайне тревожный звонок.

Что делать. Попросить черновик договора и проверить реквизиты оттуда по rusprofile.

В чем проявляется. В статье про самостоятельную проверку земельного участка мы подробно рассказывали об изучении документов и где они лежат. По нашим наблюдениям, у недобросовестных застройщиков самые частые проблемы: форма собственности и обременения. Земля может находиться в аренде, под арестом и другими ограничениями.

В исключительных случаях показывают выписку из ЕГРН со всеми указанными косяками и уверяют: «Да в течение месяца разберемся со всем». Не разберутся.

Что делать. Изучать выписку из ЕГРН по ограничительным пунктам. Для надежности лучше заказать электронную версию из Росреестра за 350 рублей.

В качестве бонуса внесем еще один пункт. Когда застройщик работает по принципу «продали и забыли», то это сразу будет заметно. В общении с менеджерами и другим персоналом. Если вам кажется, что вас торопят исключительно ради прибыли. Вам не кажется.

Специально для любителей читать лонгриды с конца. Какие признаки говорят о недобросовестности застройщика загородной недвижимости:

Друзья, если вы сейчас находитесь в поиске земельного участка, то переходите посмотреть наши поселки. Пишите в комментариях, какие темы про загородную недвижимость вам было бы интересно почитать.