Куда инвестировать миллион рублей

Михаил, а как по законодательству? Нужно иметь чешское гражданство для совершения таких операций? Вы берет у хозяев квартиры в аренду, и получается, сдаете в субаренду? Или это специализированное жилье с инвесторами для сдачи?

Спрашиваю, потому что как раз лет думала чтобы сделать такое в Барселоне.

Елена, нет, чешское гражданство не требуется. Мы работаем и с частными владельцами квартир, и с инвесторами, для которых мы подбираем для те квартиры, за которые готовы поручиться своими деньгами, что под нашим управлениям они принесут доход.

Инвесторы покупает и оформляют недвижимость на свою фирму в Чехии (любой желающий без судимостей может открыть фирму). Далее мы берем квартиру в долгосрочное обслуживание и пересдаем в субаренду.

В Барсе эта бизнес модель тоже сработает, хотя там, как и в Праге, рынок уже перенасыщен предложениями. Здесь (https://www.airdna.co/city/es/barcelona) за $80 можно купить детальный анализ рынка в конкретно по Барсе. Рекомендую!

Благодарю за ответ, Миша! Насыщен, но все равно работают. Правда, там нужно гражданство, испанские хозяева очень это блюдут. Если есть, то тогда можно брать в управление их квартиры.

А ремонт кто делает? Или от вас только привлечение клиентов? И на что Вам нужны деньги на расширение? Сегодня на досуге почитаю ваш блог, есть ли там детали: сколько вложили и когда окупилось?)

Спрашиваю, потому что есть свободные средства, решаю что с ними делать и Прагу люблю). Была там в феврале прошлого года, но разные люди мне сказали что из-за санкций и ситуации на российском рынке, туризм там сильно исхудал. Много было русских туристов, сейчас их меньше и те, кто были в туризме думают чем заниматься.

Елена, когда нам передают квартиры в управление, мы занимаемся решением всех вопросов, которые могут появиться. В том числе ремонт, уборки, страхование, дизайн и меблированные, итп. У наших партнеров (владельцев квартир и инвесторов) голова не болит.

Мы разработали алгоритм, при котором квартиры в нашем управлении заполняются более, чем на 94% в году, при том, что мы держим цены, всегда выше, чем у конкурентов. У нас очень хорошая маржинальность, даже в мертвый сезон, когда остальные конкуренты простаивают пустыми.

У нас хорошая финансовая ситуация и мы можем позволить себе развиваться за счет собственных операционных прибылей, но с внешним капиталом мы может развить компанию еще быстрее.

Бизнес очень сезонный. 9 месяцев в году - высокий сезон, в это время найти подходящие квартиры практически нереально: цены очень высокие и конкуренция не спит. С ноября до середины марта (кроме новогодних праздников) в Праге мертвый сезон и наши конкуренты разрывают договора аренды и на рынке начинают появляться хорошие варианты.

Прошлой зимой мы в 2 раза увеличили количество квартир только за счет тех квартир, от которых отказались конкуренты, а мы в тот же месяц вывели эти квартиры на самоокупаемость. В этом году мы тоже скопили хорошую подушку, на которую снимем те квартиры, от которых откажутся конкуренты.

Внешние инвестиции планируем использовать на увеличение штата сотрудников и аренду квартир, на которых не хватит собственных средств.

Санкции нас не коснулись. За 3 года через нас уже прошло 3500 тысячи групп гостей и из них только пару процентов из СНГ. В СНГ еще мало знакомы с Airbnb, зато Airbnb набирает популярность в США, Китае, Ю. Корее и Западной Европы, откуда к нам приезжают свыше 90% гостей.

Очень актуальная и интересная для меня тема, Михаил! Еще раз благодарю за ответы. Общались ли Вы с кем-то кто в этой теме из других стран? Как у них это двигается? В чем основные нюансы в разных странах?

Бывает, что при путешествии через airbnb я как раз попадаю на квартиру, которая принадлежит агенству. В целом, для клиента это даже удобнее, по ряду своих плюсов.

На какие суммы и условия привлекали инвесторов? Что по цифрам выходит? Можно просто 100 вложили, 1000 получили, без реальных. И насколько долгосрочный договор с хозяевами? Ведь Вы им сделали ремонт, в интернете уже есть их страничка, отзывы, если они поймут в чем бизнес и решат сами его делать?

Такое могло бы очень произойти среди нашего населения, а так же там, где есть подобные черты. В Марокко, например.

Елена, я довольно плотно общаюсь с директором по развитию Airbnb в Восточной Европе и постоянно требую от него инсайдерские данные.

По их данным быстрее всего растет Airbnb в Праге и Будапеште. В остальных популярных направлениях (Париж, Берлин, Милан) рынок слишком перенасыщен и среднегодовая заполняемость квартир уже ниже 35%. В Праге 65%. В прошлом году по их данным заполняемость в Праге была 80% (а у нас 94%+).

Договора аренды мы заключаем от 2х до 5 лет. Чем больше сил (время+деньги) мы вложили в запуск конкретной квартиры, тем дольше действует контракт на аренду.

Квартиры сдаются используя наши профили Airbnb, так что если владелец недвижимости разорвет контракт, то ему придется заново создавать объявление и наращивать базу отзывов, вокруг которой и крутится весь этот бизнес. К примеру, средний бал, который нам ставят гости - 4,83 из 5 возможных. Этот результат легко получить, когда у вас 1-2 квартиры в управлении, но этого ОЧЕНЬ сложно сделать имея такое кол-во квартир, как у нас.

Мы это добились построив систему в бизнесе. Так что "украсть" наш бизнес владелец не сможет - у него нет нашей системы.

Например прайсинг-системы, которая автоматически учитывает десятки параметров для каждого конкретного дня в календаре: кол-во свободных аналогичных квартир в радиусе 500 метров, праздники и локальные события в Праге, которые увеличивают стоимость ночей, сезонность, дни недели, итп.

Кроме прайсинга у нас есть маркетинг-система, которая позволяет гостям находить идеальные квартиры под их потребности. Система контроля состояния и ремонта апартаментов. И многие другие фишки, которые в сумме делают нашу компанию лидером на рынке управления недвижимости в Праге.

Я все это рассказываю здесь и в своем блоге (mikeavdeev.com) потому, что понимаю, что скопировать наш бизнес не получится. Наш поезд уже набрал высокую скорость и чтобы набрать ту же скорость конкурентам, придется потратить несколько лет. К тому времени мы будем двигаться еще быстрее.

У нас два типа инвесторов. Первым мы подбираем те квартиры, которые будут долгосрочно приносить деньги и, стоимость которых будет расти в цене. Мы находим такие квартиры, инвестор покупает и передает нам в управление на 5 лет. Я попробую прикрепить файл с инвестиционным предложением для этого типа инвесторов.

Второй тип инвестора вкладывает в нас деньги под 20% годовых (в Европе трудно найти вклады с 3-4% доходностью). У нас есть дорогая земля вдоль кольцевой в Петербурге, которую мы готовы заложить с коэффициентом 0.6 (60% от оценочной стоимости независимого оценщика). Это значит, что если мы не возвращаем 100 рублей, инвестор получает землю стоимостью 167 рублей. Но мы идем на такие риски потому, что уверены в своих силах.

Про Марокко не знаю ничего.

Как здорово, что Вы нашли такую интересную нишу! Париж, Барселона и Рим крайне насыщены туристами, и предложениями соответственно. Возможно, и в других городах есть где развернуться, схватив это направление. Как же с налогами? У Вас зарегистрирована компания в Чехии, и Вы проводите все официально, или же на квартиру покупаются какие-то квоты? Насколько я помню, когда останавливалась в Риме в bnb, там хозяин платил квоту на туриста, как частное физическое лицо. Какой процент прибыли сьедают налоги?

Плюс есть, наверное, какая-то проблема с обналичиванием финанс? Ведь по airbnb расчет онлайн. Не знаю как в Праге, но если в Барселоне к тебе приходят приличные суммы на счет, ты должен объяснить каждую, откуда она взялась.

Предполагаю, что и остальным будет интересно: от каких сумм Вы принимаете инвестиции и рассматриваете ли для себя потенциальное масштабирование в другие города/cтраны?