Как купить дом в коттеджном поселке в 2024 - 2025 году - на что обратить внимание при покупке загородной недвижимости

Этот материал будет полезен тем, кто хочет купить дом в коттеджном поселке. Мы расскажем обо всех нюансах выбора дома: в чем преимущества и недостатки покупки готового загородного дома и участка под застройку, какие моменты обязательно нужно учесть, принимая решение.

🌟 Как купить коттедж – готовый дом или участок под строительство?

🌟 Как купить загородный дом – определяем тип землевладения

🌟 Как купить коттедж – выбираем расположение и оцениваем инфраструктуру

🌟 Как купить коттедж – оцениваем состояние дома

🌟 Как купить коттедж – смотрим документы

🌟 Как купить загородный дом – где искать варианты

Все больше людей стремятся купить загородный дом или коттедж, чтобы иметь возможность убежать от городской суеты хотя бы на выходные, а если есть такая возможность, то и постоянно жить за городом. От обдуманного выбора расположения и грамотной оценки состояния дома зависит комфорт, благополучие и настроение каждого члена семьи. Тщательно изучив материалы и побеседовав с экспертами по покупке и продаже загородной недвижимости, мы составили для вас подробный гайд, как выбрать идеальный загородный дом.

Это первый пункт, с которым необходимо определиться, прежде чем приступать к рассмотрению вариантов. И у покупки готового коттеджа, и у покупки земли под застройку есть свои плюсы и минусы.

🏡 Готовый дом

Плюсы:

✅ Вы видите дом, в котором будете жить, и можете оценить, подходит он вам или нет

✅ Если купить дом с отделкой и меблировкой, вы можете въехать в него сразу после покупки

Минусы:

✅ Готовый типовой проект может не учитывать всех нюансов вашего образа жизни, особенно если у вас большая семья и в доме будут жить несколько поколений: вы, ваши дети и родители. Если дом достаточной площади, этот момент можно решить при помощи грамотной перепланировки. Посмотрите, как перепланировка меняет внутреннее пространство загородного дома, делая его удобнее.

✅ Вам или вашим близким могут не понравиться какие-то нюансы отделки, и в целом захочется сделать интерьер дома с учетом личных предпочтений. В этом случае потребуются дополнительные средства и время на ремонт.

✅ В готовом доме могут быть скрытые дефекты, которые вы не заметите при осмотре. Далее мы расскажем, как оценить состояние дома при первом посещении, но лучше пригласить на оценку приглянувшегося коттеджа специалиста.

⏳ Участок под застройку

Если вы хотите построить дом, идеально подходящий к вашему образу жизни, можно купить участок для постройки в черте населенного пункта или в современном коттеджном поселке.

Плюсы этого варианта:

✅ Вы строите свой дом «с нуля» по индивидуальному проекту, разработанному точно под вас с учетом размера вашей семьи и всех нюансов образа жизни. Это гораздо удобнее, чем подстраивать свою жизнь под купленный дом, мириться с мелкими неудобствами или делать перепланировку. В любом случае, внутреннее пространство будет «встраиваться» в уже готовую геометрию. Вы не сможете изменить размер готового дома, его расположение на участке и т.д.

✅ Вы можете выявить возможные недостатки уже на этапе строительства, когда исправить их гораздо легче и дешевле, а также проконтролировать, как и из каких материалов строится дом. Конечно, если вы не разбираетесь в строительстве, лучше обратиться в компанию, осуществляющую технический надзор.

Самый удобный вариант - выбрать архитектурное бюро или студию, которая разработает индивидуальный проект вашего дома с соблюдением всех технических и эстетических нюансов, обеспечит контроль за строительством и поэтапную приемку строящегося объекта. Список лучших архитектурных бюро Москвы и лучших архитекторов России можно найти в наших материалах.

Минусы:

✅ Строить дом с нуля дольше, даже с учетом возможного ремонта и перепланировки готового дома.

✅ В процессе строительства могут выясниться нюансы, удорожающие стоимость проекта. Например, нужно отдельно платить за то, чтобы подвести коммуникации от границы участка к дому и подключить их. Обязательно нужно уточнить эти моменты у застройщика, прежде чем выбрать землю у конкретном поселке или населенном пункте.

Также обращайте внимание, продается участок в коттеджном поселке со строительным подрядом или без. Если в поселке нет общей архитектурной концепции, вы можете построить абсолютно любой дом по своему вкусу, не нарушающий строительных норм и правил. Но точно так же могут поступить и ваши соседи, так что, скорее всего, общий вид поселка с точки зрения эстетики будет менее гармоничным и продуманным.

Если у поселка есть определенная архитектурная концепция и компания, занимающаяся ее реализацией, вам придется учитывать эти моменты при проектировании дома. Также могут возникнуть сложности, если вы решите пригласить стороннюю строительную компанию. Этот момент лучше обговорить с застройщиком до заключения договора на покупку участка. Но в при этом общий облик поселка будет более стройным и визуально сбалансированным.

👆 Коттеджи и общественные пространства КП "Новогорск Клаб" 👆

Теперь поговорим о том, как правильно выбрать место и тип застройки. Это касается в равной мере и покупки готового загородного дома, и участка под строительство. Очень важно определить статус земли, на которой будет стоять ваш дом.

Для постоянного проживания подходят дома, построенные на участках для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Такой дом имеет статус жилой недвижимости, в нем можно оформить прописку или взять на него льготную ипотеку.

Как вариант, можно купить участок, имеющий статус земли для личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Но здесь есть ряд нюансов. Дом, построенный на таком участке, по умолчанию получает статус жилой недвижимости, если участок расположен в пределах населенного пункта – города, деревни, поселка. В противном случае придется предпринять дополнительные усилия, чтобы перевести дом в статус жилой постройки. Если этого не сделать, оформить прописку в таком доме или взять на него льготную ипотеку невозможно.

Часто продавцы не указывают статус недвижимости в объявлении, поэтому перед тем, как принять решение о покупке, нужно обязательно ознакомиться с выпиской из ЕГРН. В ней указан разрешенный тип застройки.

Первое, с чем необходимо определиться – хотите вы купить дом или землю в коттеджном поселке или в населенном пункте. Как обычно, у обоих вариантов есть свои плюсы и минусы. Разберем их по пунктам.

📌 Затраты на содержание дорог и коммуникаций.

Если купить дом, расположенный в населенном пункте, эти расходы оплачиваются из муниципального бюджета. В коттеджном поселке оплата идет за счет взносов, которые делают собственники жилья. Первый вариант, конечно, дешевле, но вы никак не можете повлиять на происходящее. Во втором случае вы можете за свои деньги выдвигать определенные требования.

📌 Охрана и безопасность.

В большинстве современных коттеджных поселков есть круглосуточная охрана, а попасть на территорию можно только через КПП. Безусловно, этого не будет в доме, стоящем на обычной городской или поселковой улице. Но, как и обслуживание коммуникаций, охрана оплачивается за счет ваших взносов.

📌 Инфраструктура

Не в каждом коттеджном поселке есть своя школа, больница, детский сад, развивающие занятия для детей и т.д., но все это обязательно есть в населенном пункте. Как вариант, если купить дом в коттеджном поселке неподалеку от города или ПГТ, его резиденты смогут пользоваться местными магазинами и социальными объектами.

Инфраструктура коттеджных поселков бизнес- и премиум класса часто бывает не хуже, а то и лучше, чем в небольшом городе или ПГТ. В современных коттеджных поселках оборудуют прекрасные ландшафтные парки с прогулочными зонами, детские и спортивные площадки, открывают магазины, рестораны, спа-салоны, частные школы, детские сады и детские клубы. Для резидентов элитных коттеджных поселков бывает доступен круглосуточный консьерж-сервис. Смотрите примеры таких поселков в нашем рейтинге лучших коттеджных поселков Подмосковья, ТОП лучших коттеджных поселков Санкт-Петербурга и Ленинградской области и ТОП элитных поселков Сочи.

📌 Качество и единый стиль домов.

В этом смысле коттеджные поселки однозначно выигрывают. В городе или деревне вы не можете выбирать свое окружение, в коттеджном поселке чаще всего есть единый стиль и эстетическая концепция.

📌 Инженерные коммуникации.

Как правило, дома, расположенные на территории населенных пунктов, обеспечены центральными коммуникациями. Наличие и качество коммуникаций в коттеджном поселке может быть очень разным в зависимости от застройщика и управляющей компании. Обязательно нужно проверить проектную документацию прежде, чем принимать решение купить дом в поселке.

📌 Расположение

Этот пункт является общим для дома в коттеджном поселке или дома в черте населенного пункта.

Для оценки этого параметра является важным:

✅ Удаленность от крупного города, направление и загруженность дорог. Это особенно важно, если вам приходится каждый день ездить на работу или отвозить детей в школу, детский сад или университет. Самыми популярными направлениями в Подмосковье являются Рублево-Успенское, Новорижское, Минское, Киевское и Калужское шоссе. Важно правильно рассчитать (а лучше проверить опытным путем) время от дома до нужной вам локации с учетом утренних и вечерних пробок.

✅ Окружение. Оптимальным решением будет купить дом в зеленой, экологически чистой зоне, вдали от транспортных развязок и промышленным предприятий, на разумном расстоянии от ближайшего населенного пункта. Также стоит обратить внимание на удаленность и качество близлежащих инфраструктурных объектов.

Теперь поговорим о том, на какие параметры важно обратить внимание при покупке готового дома или коттеджа.

📌Расположение на участке.

Дом или коттедж должен быть расположен на достаточном расстоянии от соседних построек. Это параметр регулируется СанПИНами. Погода в средней полосе большую часть года не балует нас солнцем, поэтому важна правильная ориентировка дома относительно сторон света.

✅ Место, где обитатели дома проводят вместе большую часть времени (чаще всего, это гостиная) лучше располагать на южной стороне.

✅ На севере лучше расположить технические помещения: кладовки, гараж

✅ Западная сторона хорошо подходит для спален (ранним утром солнечный свет не будет мешать спать) или для ванной комнаты с естественным освещением

✅ На восточной стороне будут уместны бассейн, тренажерный зал.

📌 Этажность, размер, планировка.

Этот индивидуальный параметр, который каждый оценивает с точки зрения состава семьи и образа жизни. Так, например, если в коттедже будут жить пожилые люди, важно, чтобы их спальни располагались на первом этаже. Если у вас есть собака, необходим санузел в непосредственной близости от входа, чтобы мыть ей лапы после прогулки. Спортивные хобби с крупногабаритным инвентарем (лыжи, хоккейное снаряжение, сноуборд, велосипед и т.д.) требуют кладовых на первом этаже. Таких примеров можно привести еще немало.

📌 Используемые материалы

Современная строительная индустрия позволяет строить прочные, красивые и долговечные дома из разных материалов, как традиционных, так и новых:

✅ дерева

✅ кирпича

✅ камня

✅ современных строительных блоков

✅ по монолитной технологии.

Каждый из них имеет свои преимущества, например, дерево более экологично, бетон более долговечен и позволяет возводить дома любой конфигурации. Ориентируйтесь на свои вкусы и предпочтения.

📌 Качество постройки

Этот параметр сложно оценить самостоятельно, не являясь специалистом, но определенные базовые вещи вы можете посмотреть при первом посещении дома.

✅ Фундамент

Оценить правильность закладки фундамента сложно, но вы можете посмотреть на состояние подвала и стен. Если в подвале сыро, растет плесень и грибок, есть изменение цвета стен вблизи пола, значит, периодически его заливает и строительство выполнено с нарушениями.

Другим признаком, который должен насторожить, являются трещины в стенах. Это тоже является признаком неправильно заложенного фундамента. В этом случае стоит задуматься о том, как построен дом в целом.

✅ Крыша

Для оценки состояния крыши поднимитесь на чердак. Если видите на стенах и потолке следы потеков и чувствуете запах сырости, крыша потребует ремонта в самое ближайшее время.

✅ Стены

Стены должны быть ровными, без видимых трещин. Трещины могут быть замаскированы штукатуркой, поэтому для тщательного осмотра дома лучше все же пригласить специалистов.

✅ Полы и внутренние перекрытия

Полы и внутренние перекрытия должны быть ровными, без прогибов. Это можно оценить визуально или при помощи строительного уровня.

✅ Инженерные коммуникации

Инженерные коммуникации – газ, вода, электричество, интернет позволяют сделать жизнь в загородном доме комфортной, как в городе. Покупая дом, важно оценить этот параметр, и прежде всего следует запросить у продавца проекты инженерных коммуникаций.

💨 Вентиляция

Приточно-вытяжная вентиляция обеспечивает приток свежего воздуха. Без нее воздух в доме будет затхлым, а все запахи будут оставаться внутри. Идеальным вариантом является система с увлажнением и рекуперацией. Благодаря ей воздух не будет слишком сухим и будет поступать во внутренние помещения уже нагретым.

💧 Водоснабжение

Может быть центральным или за счет скважины. Можно набрать немного воды и отдать на экспертизу, чтобы оценить ее качество и понимать, нужно ли в будущем тратиться на систему очистки.

🫧 Канализация

Важно выяснить тип канализации – центральная или собственная, требующая ухода и обслуживания. Советуем проверить, насколько быстро уходит вода в ванне или раковине, осмотреть трубы (если они в доступе) на предмет конденсата и потеков.

🔥 Отопление

Даже в жаркий день можно попросить включить отопление, если оно осуществляется при помощи газового котла. Проверьте, насколько быстро нагреваются радиаторы, нет ли протечек при наполнении водой. На самом котле также не должно быть потеков и ржавчины.

⚡ Электрика

Чтобы проверить, насколько хорошо система электрики справляется с нагрузкой, можно попросить включить все бытовые электрические приборы: плиту, холодильник, стиральную машину, микроволновую печь, утюг. Оценить соответствие системы проекту можно по расположению светильников, розеток, выключателей.

Если хотите купить дом, построенный качественно и соблюдением всех норм и правил, для оценки инженерных систем, качества постройки и материалов советуем пригласить на повторный осмотр понравившегося дома профессионального эксперта.

✅ Внутренняя отделка и интерьер

Новый коттедж от застройщика может продаваться с разными вариантами отделки:

🏠 Без отделки

Если купить коттедж без отделки, вы получаете свободное пространство, которое можете спланировать по собственному усмотрению. Однако проектирование и монтаж перегородок и коммуникаций требует специальных знаний, поэтому рекомендуем при разработке проекта не рассчитывать на квалификацию строительной бригады, а обратиться в профессиональное архитектурное бюро или студию. В одном из наших прошлых материалов мы опубликовали рейтинг ТОП-70 лучших студий дизайна интерьеров 2024, вы наверняка найдете там студию, чей стиль работы будет вам близок.

🏡 С отделкой white box

Если купить дом с отделкой white box, вы получите помещение с внутренними перекрытиями, сантехникой и простой отделкой. Про отсутствии особых требований к интерьеру или если у вас нет возможности сделать ремонт, можно расставить мебель и въехать в коттедж. Если же вы хотите, чтобы внутреннее пространство дома было по-настоящему эстетичным, лучше сделать ремонт по индивидуальному дизайн-проекту.

🏰 С отделкой и меблировкой

Как правило, такой вариант практикуется в элитных поселках со своей эстетической концепцией. Ремонт в таких коттеджах делается по проектам ведущих дизайнерских бюро с использованием эксклюзивных материалов и уникальных предметов мебели и декора. Такой интерьер является существенной частью вложения в дом и влияет на его стоимость.

Если вы хотите купить дом или коттедж с отделкой, обратите внимание на рынок вторичного жилья. В это случае внутреннее пространство дома уже будет оформлено по заказу предыдущего владельца. Если этот интерьер он вам подходит, можно ничего не менять и переехать в готовый дом.

При покупке недвижимости важно проверить юридический статус объекта, чтобы избежать возможных судебных разбирательств и проблем со статусом землевладения. Как правило, проверкой документов занимается риэлтор или агентство, через которое совершается сделка, но в любом случае полезно знать, какие документы нужно посмотреть пред покупкой дома.

Какие документы нужно проверить:

✅ Выписка из ЕГРН

✅ Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок

✅ Свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом

✅ Правоустанавливающие документы на дом и земельный участок (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения и т. д.)

✅ Кадастровый паспорт строения и земельного участка

✅ Технический паспорт дома с поэтажным планом

✅ Технический паспорт домовладения (документ, включающий в себя план земельного участка, описание расположенных на нем зданий и сооружений, их техническое состояние и оценочную стоимость, назначение земли)

✅ Договоры на подключение к коммуникациям (если они есть) и справки об отсутствии долгов по оплате за их использование.

Прежде чем купить коттедж, часто приходится рассмотреть не один десяток вариантов. Как правило, поиск начинается с интернет-ресурсов. Каждый имеет свои преимущества:

📌 Крупные агрегаторы

✅ Дает возможность выбрать дом из нескольких тысяч вариантов от застройщиков, частных продавцов и агентств.

✅ Дает возможность отобрать варианты онлайн по параметрам

Циан

Авито

Домклик

📌 Агентства недвижимости

Преимущества покупки загородного дома через агентство недвижимости:

✅ Индивидуальный подход

✅ Сопровождение сделки,

✅ Проверка и оформление документов

Примеры крупных агентств:

Этажи

Villagio Realty

PRO-DSK

Gethome

📌 Сайт застройщика или сайт коттеджного поселка

Если хотите купить загородный дом без посредников, можно обратиться непосредственно на сайт застройщика.

✅ Возможность получить информацию из первых рук

✅ Покупка напрямую – гарантия лучшей цены

✅ Возможность посмотреть варианты планировок и отделки, расположение коттеджей на участке

Сайты застройщиков коттеджных поселков смотрите в нашей статье.

Мы рассказали о том, как безопасно купить загородный дом или коттедж, на какие моменты обратить внимание и по каким параметрам делать выбор. Надеемся, этот материал будем вам полезен и поможет купить загородный дом вашей мечты, который будет радовать вас долгие годы.