Повышение плотности мегаполисов: преимущества и риски
Повышение плотности мегаполисов характерно для большинства ведущих стран мира. И Россия не исключение. С экономической точки зрения плотный город имеет серьезные преимущества. Он сокращает расстояния между людьми и компаниями, повышает производительность за счет агломерационных эффектов, делает общественный транспорт рентабельнее, уменьшает стоимость инфраструктуры на одного жителя и позволяет большему числу людей пользоваться школами, больницами, культурой и рынком труда. Поэтому умеренное уплотнение обычно эффективнее бесконечного расползания пригородов.
Но плотность и высотность все же не одно и то же. Очень плотный и экономически эффективный город можно построить кварталами с домами от 9 до 15 этажей. Париж, Барселона, Пекин, многие районы Вены показывают, что высокая плотность населения не требует 80-этажных башен.
У строительства небоскребов появляется смысл прежде всего там, где земля чрезвычайно дорогая, доступность центра имеет высокую экономическую ценность, а транспортная система способна «переварить» концентрацию людей.
При этом высотное строительство не делает жилье автоматически доступнее.
После определенной высоты возникает эффект убывающей отдачи. Чем выше здание, тем больше площади съедают лифты, технические этажи, инженерные системы и несущие конструкции. Растет стоимость строительства и эксплуатации. Возникают дополнительные требования к пожарной безопасности, энергоснабжению, эвакуации, вентиляции и транспортной инфраструктуре. Все это в итоге ведет к увеличению себестоимости квадратного метра и росту рыночной цены готового жилья.
Когда предложение земли ограничено, а новые башни относятся к дорогому сегменту, город может одновременно становиться выше и недоступнее для среднего класса.
В крупных деловых центрах высокая этажность может быть рациональной: компании находятся рядом друг с другом, экономя время и получая преимущества от концентрации специалистов, клиентов и инфраструктуры.
Однако из этого не обязательно следует, что нужно стремиться именно к максимальной этажности и массовому строительству небоскребов. Ведь выгодна не максимальная высота зданий, а оптимальная концентрация людей, капитала и инфраструктуры. Небоскреб служит лишь одним из инструментов этой концентрации, причем не всегда лучшим.
Какая же плотность городской застройки оптимальна? Этот вопрос нужно рассматривать через призму социальной структуры. Если центры превращаются исключительно в зоны дорогих небоскребов, а рядовые работники вытесняются на периферию, у большинства растет время ежедневных поездок. При этом пригород не всегда может компенсировать удаленность расположения проживанием в тихом экологически благополучном районе, где атмосфера живой природы помогает снимать усталость после долгой дороги. И в Новой Москве, и в районах далеко за МКАДом сегодня стремятся строить такие же высотные ЖК.
Высотная застройка Новой Москвы – это, в первую очередь, коммерческий подход, а также способ быстро повысить плотность населения и достичь окупаемости дорогой транспортной и социальной инфраструктуры. Однако достижение высокой плотности, как упоминалось выше, не требует 30-40-этажных домов. В подобном строительстве значительно сильнее проявляется экономический интерес застройщиков и стремление максимизировать прибыль при продаже жилплощади.
Но все же главная проблема пригорода сегодня - не столько высотность сама по себе, сколько разрыв между местом проживания и местом работы. И пока университеты, крупнейшие больницы, государственные учреждения и основные центры занятости остаются в старой Москве, жителей окраин ждут длительные ежедневные поездки. Только перенос значительной части административной инфраструктуры в Новую Москву позволит ей стать полноценным самостоятельным городским центром.
В целом в городской застройке оптимальна такая плотность, при которой плюсы большого города (рабочие места, услуги, транспорт, образование) еще перевешивают минусы в виде пробок, перегруженной инфраструктуры и долгих поездок на работу. Именно здесь начинается задача городской экономической политики.
Если новое строительство дает городу больше пользы, чем создает новых проблем, то уплотнение оправдано. Но, например, Москва может оставаться очень привлекательной и после того, как этот баланс уже нарушен, потому что каждый человек считает прежде всего свои выгоды, а не общие издержки для города. А «невидимая рука рынка» обычно отлично ориентируется в том, где можно дороже продать квадратный метр, но гораздо хуже справляется с вопросом, где потом взять дороги, школы и лишние часы в сутках для поездок. Поэтому так называемые «человейники» могут быть совершенно рыночно закономерными и одновременно общественно НЕоптимальными.
Таким образом, оптимальная стратегия для современного города выглядит не как «строить как можно выше», а как «делать город достаточно плотным именно там, где плотность дает общественную отдачу». И здесь возникает интересный парадокс: иногда наиболее современный город - вовсе не город небоскребов, а город средней этажности, высокой плотности, коротких расстояний и мощного общественного транспорта.
Подписывайтесь на меня в: