Инвестиции в недвижимость на Бали в 2026 году: практическое руководство для инвесторов.

Начиная с 2022 года, рынок недвижимости Бали получил серьезный приток международного капитала, поскольку внимание инвесторов в целом сместилось в сторону Юго-Восточной Азии. С тех пор остров сохраняет свои позиции как один из самых активных и доступных рынков региона, предлагая нечто более редкое, чем заголовки о доходности: подлинный образ жизни, сочетающий в себе комфорт и доход, который действительно приносит прибыль.

В этом руководстве рассматриваются факторы, определяющие рынок, кто арендует жилье, как работает право собственности для иностранцев, какие районы заслуживают внимания и — что особенно важно — чем отличаются проекты, достойные приобретения, от тех, которые хорошо выглядят в рекламном буклете.

Интерес инвесторов к индонезийской недвижимости неуклонно растет с 2022 года. Среди русскоязычных покупателей, отслеживаемых Tranio, доля Индонезии среди всех международных запросов на недвижимость достигла 4,3% в 2024 году — это самый высокий показатель за пять лет наблюдений. Что еще более важно, 37% всех запросов на Бали в 2024 году были обусловлены исключительно инвестиционной целью, по сравнению с 21% в 2020 году.

Что стоит за этим? Частично это перераспределение ресурсов от европейских и ближневосточных рынков, где доходность снизилась. Частично это действительно фундаментальные факторы: число туристов на Бали в 2024 году превысило 7 миллионов, увеличившись на 21% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (по состоянию на сентябрь). В том году остров занял второе место в глобальном рейтинге туристических направлений TripAdvisor.

Ситуация со спросом на аренду жилья также очевидна. Количество активных объявлений на Airbnb на Бали выросло на 24% в 2024 году, достигнув 35 208 объектов, а заполняемость в наиболее успешных районах колеблется от 81% до 94%. Средняя суточная стоимость аренды в престижных прибрежных районах регулярно превышает 250–300 долларов.

Большинство туристов из Европы и Австралии составляют приезжие на Бали — 27% и 24% соответственно от всех иностранных туристов по состоянию на сентябрь 2024 года. Приток китайских туристов вырос на 74%, японских — на 61%. Это не данные по туристам-бэкпекерам. Средние расходы за поездку выросли на 34,8% по сравнению с допандемийным уровнем и составляют от 1755 до 4000 долларов в зависимости от страны происхождения.

Помимо краткосрочного туризма, происходит структурный сдвиг: Бали становится настоящим местом для длительного пребывания. За первые 10 месяцев 2024 года иммиграционная служба Денпасара выдала 7795 KITA (разрешений на долгосрочное проживание) — на 21% больше, чем два года назад. Цифровые кочевники, предприниматели и семьи остаются на месяцы, а не на дни. Эта группа создает стабильный спрос на аренду вилл и управляемых резиденций, который рынок краткосрочного отдыха не может полностью удовлетворить.

Застройщики на Бали разработали поэтапную модель продаж, которая вознаграждает инвесторов на ранних этапах. Квартиры, продаваемые на этапе предварительной продажи — ограниченное количество, выпущенное до официального запуска, — продаются по цене, равной или близкой к себестоимости строительства. После начала официальных продаж цены повышаются примерно на 10% на каждом этапе. Квартира, купленная за 100 000 долларов на этапе предварительной продажи, может стоить 150 000 долларов и более к моменту завершения строительства. Эта разница является компонентом прироста капитала, на который многие инвесторы на Бали ориентируются наряду с доходностью от аренды.

Рынок также значительно созрел с точки зрения предлагаемого контента. До 2022 года доминирующим продуктом были отдельно стоящие виллы различного качества. С 2023 года застройщики выводят на рынок проекты европейского стандарта: полноценные управляющие компании, прозрачная структура арендного дохода, документально подтвержденные данные о заполняемости аналогичных существующих объектов и правовая база, понятная международным инвесторам.

Источник: данные Airbtics за 2024 год. Следует отметить, что Нуса-Дуа, где расположен OceaniQ, работает в том же престижном коридоре полуострова Букит, что и Пандава и Меласти, и имеет аналогичный или даже более высокий потенциал цен за ночь благодаря своему расположению на берегу океана.

Именно здесь многие инвесторы теряют время из-за путаницы. Вот практическое объяснение:

Для большинства начинающих и средних инвесторов аренда недвижимости является прагматичным вариантом: более низкая стоимость, более простая структура и полная юридическая сила договора при условии его правильного оформления у лицензированного нотариуса

Процесс был специально упрощен для иностранных покупателей. Вам потребуется действующий паспорт, срок действия которого истекает не ранее чем через шесть месяцев — на этом список необходимых документов заканчивается. Около 90% балийских застройщиков принимают альтернативные способы оплаты, а дистанционное подписание контрактов полностью поддерживается в соответствии с индонезийским законодательством.

Типичная последовательность действий: согласование условий → подписание договора купли-продажи (дистанционно или лично) → платежи в рассрочку согласно согласованному графику → нотариально заверенное закрытие сделки → регистрация прав собственности. Общая стоимость сделки, помимо покупной цены: обычно 1% нотариального сбора. Никаких скрытых платежей у надежных застройщиков.

В Индонезии распространены планы рассрочки платежей, представляющие собой беспроцентную альтернативу ипотеке. Структура платежей варьируется в зависимости от застройщика — сроки, интервалы и продолжительность согласовываются индивидуально, но распространены планы с нулевой процентной ставкой на 12–24 месяца.

Инвестиционная география Бали имеет четкую иерархию. Чангу лидирует по объему инвестиций, занимая 36% всех проектов управляемого жилья. Но полуостров Букит — особенно Нуса-Дуа — является местом, где сосредоточена самая престижная и труднодоступная недвижимость острова.

Нуса-Дуа специально создана для премиум-сегмента. Здесь расположены пятизвездочные курортные комплексы острова, международный конференц-центр и охраняемый пляж, недоступный в других местах острова ни при каких ценах.

Правительство Индонезии активно инвестирует в инфраструктуру этого района, а запланированная линия метро, соединяющая аэропорт Нгурах Рай с Нуса-Дуа (ориентировочно 2031 год), еще больше укрепит его позиции.

Предложение действительно прибрежной недвижимости в Нуса-Дуа ограничено. Больше нет участков в первом ряду от пляжа, пригодных для застройки. Именно поэтому те немногие проекты, которые все же занимают эти места, имеют долгосрочную высокую цену.

Большинство инвестиционных проектов на Бали позиционируют себя как расположенные «рядом с пляжем». OceaniQ Nusa Dua находится в 80 метрах от воды. Это различие — расположение в первом ряду, а не «в пяти минутах» — является единственным фактором, который в наибольшей степени определяет долгосрочную стоимость аренды и цену при перепродаже.

Проект получил награды «Лучший девелоперский проект в Юго-Восточной Азии» и «Лучшая архитектура 2024 года» на Международной премии в области недвижимости (International Property Awards), лондонской организации, оценивающей недвижимость по таким критериям, как дизайн, качество строительства и рыночное позиционирование. Эти награды присуждаются по результатам экспертной оценки коллег, а не на основе самоотчетов.

По прогнозам OceaniQ, доходность инвестиций может достигать 15% годовых в долларах США. Финансовая модель предполагает рост стоимости до 60% к моменту завершения проекта — этот показатель основан на ограниченном предложении в Нуса-Дуа и стабильно высоком спросе. Потенциальная средняя стоимость номера за ночь составляет 300 долларов, что при полной загрузке составляет 9000 долларов в месяц за виллу.

По словам застройщика, рост стоимости в первый год уже превзошел первоначальные прогнозы — это утверждение подтверждается партнерством с фондом Aktivo: Оскар Хартманн, основатель Aktivo, не только заключил сделки с OceaniQ в ноябре 2023 года, но и лично приобрел виллу в этом комплексе. Соглашение по второму этапу было заключено годом позже, что подтверждает их неизменную уверенность в успехе проекта.

Компания OceaniQ строила свой комплекс, опираясь на сам объект недвижимости, а не просто на него. К услугам гостей:

Расположение в районе имеет значение для доходности от аренды: лишь около 10% вилл на Бали соответствуют требованиям рынка цифровых кочевников и удаленных работников в отношении подключения к сети и удобств. Объекты, отвечающие этим требованиям, обеспечивают более высокую заполняемость. OceaniQ построен именно с учетом этих требований.

Проект также расположен в районе, где ранее находились президентские резиденции и бывали такие известные личности, как Илон Маск, — это фактор близости, который привлекает состоятельную аудиторию арендаторов, на которую ориентируется OceaniQ.

Различные точки входа на Бали преследуют разные цели. Вот какое место занимает OceaniQ на этом рынке:

Расположение Нуса-Дуа также обладает особым макропреимуществом: географическое положение Индонезии делает ее действительно защищенной от большинства геополитических потрясений в Европе и на Ближнем Востоке. Туризм на Бали исторически продолжал развиваться во время глобальных кризисов — включая 2008, 2015 годы и восстановление после 2020 года — быстрее, чем в большинстве конкурирующих направлений.

OceaniQ предлагает полное пошаговое руководство по инвестициям, охватывающее правовые структуры, финансовые прогнозы и модели доходности на уровне отдельных паев. Никакого давления со стороны продавцов — только структурированная информация для инвесторов, желающих провести надлежащую комплексную проверку.

Скачайте инвестиционное руководство OceaniQ и изучите проект Nusa Dua → oceaniq-nusadua.com

Ознакомьтесь с вариантами вилл на OceaniQ Villas → oceaniqvillas.com

Данная статья носит исключительно информационный характер и не является финансовой или инвестиционной рекомендацией. Приведенные рыночные данные отражают общедоступные показатели от Airbtics, Tranio и AirDNA за 2024 год. Индивидуальная доходность зависит от типа пая, качества управления и рыночных условий.