Как я отличаю безопасный проект от опасного в недвижимости?
Этот пост будет полезен всем, кто планирует/планировал, или уже инвестирует недвижимость. Прочитав эту статью, вы достоверно поймете на что обращать внимание при выборе проекта для инвестиций в недвижимости и не дадите себя обмануть.
Недвижимость по моему мнению – самый лучший инструмент формирования капитала и пассивного дохода.
Меня зовут Алексей, уже 6 лет я занимаюсь тем, что задаю проектам неудобные вопросы, проверяю их, собеседую, для того, чтобы потом предложить их своим инвестором.
В этом материале хотелось бы дать вам общее видение, как отличать безопасный проект от опасного в недвижимости. Как вы понимаете, недвижимость – не показатель безопасности проекта.
То есть, если проект связан с недвижимостью, то далеко не факт, что вы в безопасности. В недвижимости тоже можно легко потерять деньги.
Для того, чтобы было более наглядно и понятно, я буду рассказывать на реальных примерах актуальных компаний, которые ко мне обращались в 2024 году за инвестициями, а в конце расскажу Вам свою позицию по каждому проекту и обозначу почему это так.
Пример #1
Компания занимается тем, что строит глемпинг (от английского glamorous camping/ гламурный кемпинг или кемпинг класса люкс) на территории республики Адыгея.
Привлекаются инвестиции от 1 000 000 руб под прогнозируемую доходность 25% годовых в рублях. На деньги инвесторов планируeтся покупка небольших домиков. В собственности у проекта находится только земля.
Проект планирует создать акционерное общество и выдавать инвесторам акции взамен денег. Доходность таких проектов сильно завышена, потому что у этого проекта не на что опереться, нету никакой информации и никакой возможности проверить, актуальна ли это земля в этой локации с этими домиками и будет ли она сдаваться по целевой цене в соответствии с экономикой заселения.
Юридически оформляется в формате конвертируемого займа с АО.
Считаете ли вы этот проект безопасным? Напишите в комментариях почему? А я отвечу в конце этого материала.
Важная вставка - в этом материале мы поговорим только про безопасность, мы не будем учитывать соотношение доходности к риску и проговаривать, что одно зависит от другого и так далее. Мы говорим только про безопасность проекта.
Пример #2
Компания занимается субарендой коммерческой недвижимости . Они снимают большую площадь 200-500 м2 на первых этажах жилых многоквартирных домов, сдают это маленьким бизнесам по 10-50 м2.
Инвестору предлагается инвестировать в этот бизнес от 1 500 000 руб. с доходностью 30% годовых в рублях. Оформляется договор займа на ИП, которое достаточно давно занимается этим бизнесом.
Показывает в презентации очень хорошую доходность и способность эту доходность получить.
Напишите в комментариях, считаете ли вы такой проект безопасным и почему?
Пример #3
Компания занимается покупкой земли сменой её назначения, разделение участка и продажи со всеми коммуникациями. За счёт смены назначения и продажи в розницу, компания зарабатывает.
Инвестору предлагают покупать большие участки на свои деньги, предприниматель делает всю операционную работу, а прибыль делит 50/50. Документально оформляется договор купли-продажи земли на инвестора и партнерское соглашение с проектом. Доходность не стабильная.
Какое в этом примере вы бы приняли решение? Напишите в комментариях ДО того, как услышите мой ответ. Очень интересно узнать Ваше мнение.
Ну а теперь давайте перейдем к моим выводам.
- Пример №1. АО - так себе история, потому что акции внутри акционерного общества имеют субъективную оценку. Нет большого рынка, на котором можно продавать эти акции, а это значит, что можно купить просто филькину грамоту. То есть отвечаю на мой вопрос – этот проект абсолютно не безопасен.
- Проект №2. Вообще, когда вы сталкиваетесь со словом субаренда - готовьтесь к высоким рискам. Любая субаренда – это очень высокие риски. Никакой договор займа ни на какое ИП без залога мы никогда не оформляем. Это правило, полученное потерей большого количества миллионов рублей. Воспринимаете это как аксиому, то есть то, что доказывать не нужно
- Проект №3. Самое интересное оставил на потом. Здесь в этой инвестиции всё не так очевидно, как кажется на первый взгляд. С одной стороны у нас есть земля, которая оформлена в собственность для нас это огромный плюс, с другой стороны это земля, например, промназначение, и что мы с этим промназначением будем делать, в случае, если дефолтнется предприниматель? Не известно. поэтому я скажу так – если земля ИЖС, то я бы вписался, потому что мне понятен клиент. Если какой-то другое назначение, то я бы не вписался, потому что ей не понимаю кому я потом смогу это продать, в случае дефолта исполнителя.
Ну а теперь мы подбираемся к самому важному, зачем вы все это начали читать: Так как же отличить безопасный проект в недвижимости от опасного?
- Если в юридической схеме предлагается займ на ФЛ или ИП, или ООО БЕЗ ЗАЛОГА - ЭТО СТОП ФАКТОР. В такой проект мы не заходим. Это опасно.
- Если нет собственности недвижимости на ВАС, это СТОП фактор. Это ОПАСНО.
- Если недвижимость оформляется на Вас, то это ближе к безопасному.
- Если вы ничего не понимаете в этом виде недвижимости и не знаете, как это реализовывать - это опасный для Вас проект. У вас нет сценария, когда случится худший вариант.Это опасно.
- Если у проекта нет ничего в собственности (как, например, в субаренде) - это ОПАСНО, мы не заходим в такой проект.
- Если у проекта большая история работы подтвержденная документально, это +, это ближе к безопасному проекту.
- Если у проекта есть кейсы работы с инвесторами, то это + к безопасности проекта.
- Если Вы знаете, как продать эту недвижимость потом, то + к безопасности.
Какой самый главный фактор в этой схеме? Правильно, это оформление недвижимости в собственность на Вас. НО ЭТО НЕ 100%!!!! Это процентов 70%. А вот кейсы, отзывы, история работы подтвержденная и тд, эти факторы добивают до должного уровня безопасности.
Если было полезно, поставьте лайк и напиши пжл комментарий. Мне будет приятно, если я буду знать, что этот материал был полезен Вам.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:
ПОЛЕЗНЫЕ ССЫЛКИ
- Если вы хотите привлечь инвестиции в свой проект недвижимости, то оставьте заявку на привлечение
- Если хотите получать ассиметричные сделки на постоянной основе для инвестиций, то оставьте заявку на вступление в клуб
- Если вы - начинающий инвестор и не понимаете, что Вам делать, то оставьте заявку на бесплатную консультацию по формированию пассивного дохода и капитала.