Новая жизнь старого фонда: как заработать на «убитых» квартирах

Флиппинг — популярная модель инвестирования в недвижимость: покупаешь квартиру по сниженной цене, ремонтируешь-улучшаешь, перепродаешь с прибылью.

В США флиппинг появился еще в конце 1980-х, а к нам пришел не так давно. В начале 2010-х годов рынок недвижимости в России стал более доступным для частных инвесторов, и с тех пор тренд на флиппинг продолжает набирать обороты. Сегодня это направление интересно не только профессионалам, но и новичкам, которые видят в нем понятный способ заработать.

О том, как устроен бизнес в этой нише, рассказывает резидент CLUB 500 Игорь Галузин, основатель компании TodayPrice.

Раньше у меня была компания, которая занималась срочным выкупом квартир: мы покупали объекты с дисконтом, давая клиентам быстрый выход из сложных ситуаций. Некоторые квартиры попадали к нам в плохом состоянии. Мы стали экспериментировать: очищали их, делали косметический ремонт. Вскоре заметили, что это повышает ликвидность квартир и ускоряет их продажу, принося дополнительную прибыль. Так наша модель трансформировалась в формат флиппинга, хотя на тот момент мы еще не знали, что это называется именно так.

Рынок срочного выкупа имеет свои ограничения по емкости и высокую конкуренцию. Это подтолкнуло нас к поиску новых направлений для развития — так мы переключились на флиппинг.

Пандемия 2020 года сильно нас притормозила. Но после ее окончания мы начали быстро расти: вкладывались в инфраструктуру, развитие команды, оптимизацию бизнес-процессов, включая IT-решения. Мы планировали, что 2022 год станет прорывным: ожидали достичь миллиарда рублей в портфеле, что вывело бы нас в лидеры по России.

Однако февраль 2022 года внес серьезные коррективы. Рынок недвижимости испытал шок, и наши партнерские отношения пострадали. Партнер, который на 80% финансировал развитие компании, решил уйти из бизнеса. Я остался без значительной части капитала и столкнулся с необходимостью перестроить процесс получения финансирования. В марте 2022 года я сообщил команде, что не уверен в будущем компании и предложил искать новые места работы. В итоге осталась небольшая группа из пяти-шести человек, с которыми мы продолжили двигаться вперед.

2023 год стал для нас позитивным: показатели росли, как и мой личный бренд, и бренд компании. Мы укрепляли позиции в медийном пространстве, развивали параллельные направления и готовились к созданию новых продуктов. Я решил, что будущее флиппинга должно включать IT-решения, и мы начали разработку трех платформ: для инвестиций, срочного выкупа и общей IT-экосистемы для флиппинга. В 2024 году мы вывели на рынок все три продукта, что позволило нам начать формировать экосистему флиппинга в России.

Это привлекло внимание крупных корпораций, и известное агентство недвижимости пригласило меня в качестве эксперта для развития флиппингового бизнеса в их структуре. Можно сказать, что мы находимся в точке, когда многое уже создано и вложено в систематизацию и структурирование рынка. Мы стремимся сделать флиппинг более эффективным, особенно в условиях сложной ситуации на рынке недвижимости, высокой ключевой ставки и низкого спроса. Наша задача — создать инструменты, которые помогут флипперам оптимизировать свои процессы и достигать большей эффективности.

Флиппинг можно разделить на три основных этапа: подбор объекта, его улучшение и последующую продажу.

Первый этап, подбор объекта, является наиболее сложным и многосоставным. Здесь многое зависит от региона и сегмента рынка, в котором мы работаем. Даже в рамках одного сегмента подходы к подбору объектов эконом-класса и бизнес-класса будут различаться.

Еще один важный момент, который мы обязательно учитываем, — это определение целевой аудитории. Понимание того, кто будет конечным покупателем квартиры, влияет на выбор характеристик объекта. Например, если мы предполагаем, что двухкомнатная квартира заинтересует семью с ребенком, то в первую очередь будем обращать внимание на наличие детской инфраструктуры: школы, садики, площадки и кружки.

Улучшение объекта в флиппинге включает три ключевые составляющие: ремонт, меблировку и хоумстейджинг.

Первый шаг в улучшении объекта — это создание дизайн-проекта. При его разработке мы обязательно ориентируемся на целевую аудиторию. Дизайн должен учитывать потребности потенциального покупателя, начиная с планировки и заканчивая цветовой гаммой и расстановкой мебели.

Примерно так выглядят объекты, попадающие к флипперам (на фото объект TodayPrice в Санкт-Петербурге)

После того как дизайн-проект утвержден, приступаем к ремонту. Здесь есть четыре главных аспекта, которые нужно сбалансировать: срок выполнения работ, бюджет, дизайн-решения и качество. Нельзя сделать дорогостоящий ремонт и выйти за рамки бюджета, так же, как нельзя упустить важные детали или сэкономить на качестве.

Следующим этапом идет меблировка квартиры. Здесь важно предусмотреть сроки поставки мебели, особенно если это заказные позиции. Например, для двухкомнатной квартиры срок полного завершения всех улучшений, от демонтажа до финальной фотосессии, составляет около 60–70 дней. Это очень короткие сроки, учитывая, что стандартный ремонт под заказчика может занимать от четырех до шести месяцев. Поэтому все заказы на мебель и интерьерные решения должны быть тщательно спланированы и вписаны в график.

После завершения ремонта и меблировки наступает этап хоумстейджинга. Его задача — вдохнуть жизнь в квартиру, создать ощущение, что в ней уже можно жить, что она готова для конкретного человека.

Так в финале выглядит флипперский объект (та же квартира, что на первых фото)

Люди часто покупают квартиры, исходя из ощущений, которые они испытывают, находясь внутри. Даже если они не запомнят детали интерьера, цвет плитки или форму стула, — общее впечатление от квартиры останется с ними. Наша задача — создать такие условия, чтобы это впечатление было ярким, положительным и запоминающимся, чтобы человек захотел вернуться и купить именно эту квартиру.

Когда мы говорим о выгодности флиппинга, важно понимать, что этот показатель может быть разным в зависимости от того, что мы имеем в виду под словом «выгодно». Например, если речь идет о рентабельности проекта, то здесь многое зависит от конкретного региона. У меня есть YouTube-канал, на котором я веду сериал «Флиппинг на Руси». Мы путешествуем по разным городам России, знакомимся с флипперами и изучаем их проекты, погружаясь в специфику, цифры и нюансы.

Например, один из моих учеников, который живет в Первоуральске (город под Екатеринбургом с населением около 140 000 человек), зарабатывает в среднем от 600 000 до 1 000 000 рублей с одной квартиры. Он вкладывает около 3 000 000 рублей в проект, и, соответственно, получает около 25% маржинальности с каждой сделки. Рентабельность на вложенный капитал у него выходит порядка 100% годовых.

В то же время, если взять флиппера в Москве, который делает аналогичный проект, его заработок может составить порядка 2 000 000 рублей, но при этом капитальные вложения будут гораздо выше — около 13 000 000 рублей. В этом случае, несмотря на больший абсолютный доход, маржа составит около 15%, а рентабельность — порядка 50% годовых.

Поэтому, когда мы говорим о том, выгодно ли заниматься флиппингом, важно уточнить, что именно подразумевается под выгодностью: рентабельность или абсолютный заработок.

Многие флипперы из регионов стремятся в Москву, потому что там можно получить больший чек. Если ты работаешь с инвесторским капиталом, то абсолютный доход становится важнее, чем процент рентабельности. Например, если в Первоуральске флиппер зарабатывает 700 000 рублей и отдает половину инвестору, его чистый доход составит около 300–400 000 рублей. В Москве же за аналогичную работу можно получить миллион или полтора, что, естественно, привлекает многих флипперов в столицу ради большего заработка.

Можно начать без вложений: стать агентом для флипперов, подбирать для них объекты. Таким образом вы сможете заработать не инвестируя в проекты. Также вы можете «прощупать» нишу, занявшись управлением проектов по улучшению объектов: так вы научитесь всему от создания дизайн-проекта до сдачи объекта на продажу.

Часто тем, кто обращается ко мне с вопросами, как начать заниматься флиппингом, я советую попробовать себя как инвестор. Посмотреть на работу флипперов со стороны. Это поможет понять, хотите ли вы вообще заниматься этим самостоятельно.

Я считаю, что в будущем на рынке флиппинга обязательно появятся один-два-три крупных игрока.

Одного из таких игроков мы сейчас строим вместе с компанией «Самолет Плюс». Важно отметить, что мы не стремимся становиться конкурентами для других флипперов. Наша цель — создать инфраструктурный проект, который поможет флипперам. Мы используем свою экспертизу и ресурсы для создания инфраструктуры, которая объединит флипперское сообщество и сделает проекты более эффективными.

Если говорить о крупных игроках, которые займутся непосредственно операционным флиппингом, то это интересный вопрос. Если учесть опыт США, где зародился флиппинг, там есть пара крупных компаний, одна из которых уже ушла с рынка, а вторая — OpenDoor — пока еще держится на плаву. Но даже они больше сосредоточены на организации процесса, а не на операционном флиппинге.

Какие риски есть в нише флиппинга для инвесторов и покупателей, какая стратегия является наиболее выигрышной при инвестициях в флиппинг, можно ли заняться флиппингом в качестве хобби, читайте в большом интервью с Игорем Галузиным в «+500 media».

#флиппинг #инвестициивнедвижимость #инвестиции #клуб500 #club500 #недвижимость #идеидлябизнеса