Купили участок, а теперь государство хочет его забрать. Что нужно знать, чтобы обезопасить себя, и при чём здесь Олимпиада в Сочи

Приветствую открывшего эту статью! Меня зовут Анастасия Яковлева. Я юрист, адвокат, руководитель Адвокатской практики. Уже 10 лет моя специализация – недвижимость, земельное право, строительство, инвестиции в этой сфере. Всё это время мы совместно с командой помогаем клиентам выбирать безопасные объект для покупки/аренды, сопровождаем судебные споры, оцениваем градостроительный потенциал территорий и многое другое.

Также я веду Телеграм-канал, в котором делюсь интересной и полезной информацией о недвижимости и правовых аспектах работы с ней, рассказываю об актуальных проектах, кейсах, новостях. Подписывайтесь, буду рада видеть Вас в канале!

Помните, как преобразился Сочи к Олимпиаде 2014? Новый аэропорт, дороги, отели, обновленные горнолыжные курорты.. Один нюанс – все это стало возможным благодаря массовому изъятию недвижимости у сочинцев и так называемому Олимпийскому закону.

Олимпиада в Сочи – отправная точка массового изъятия недвижимости в России в государственных/муниципальных нуждах. Именно из-за сочинской Олимпиады в Земельном кодексе появилась глава об изъятии участков у частных собственников, которая получила название «Олимпийский закон». Эта глава чётко регламентирует процесс изъятия и используется уже не в контексте Олимпиады, а при строительстве любых других объектов.

Изъять можно любой объект недвижимости у его собственника, в т.ч.:

1. Земельный участок.

2. Жилой дом, баню, гараж, хоз.постройку.

3. Нежилое здание (напр., склад, бизнес-центр, торговый центр, завод и т.д.).

4. Квартиру (при условии изъятия всего многоквартирного дома).

Изъятие недвижимости всегда связано с государственными/муниципальными нуждами. К примеру, через Ваш участок государство планирует проложить дорогу или взлетно-посадочную полосу аэродрома – без изъятия Вашей недвижимости в пользу государства это не реализовать.

Из актуальных примеров: изъятие из-за строительства высокоскоростной железнодорожной магистрали ВСМ Мск-СПб, аэропорт в Саратове.

Взамен предоставляется денежная компенсация или другая недвижимость.

Размер компенсации зависит от рыночной стоимости изымаемого имущества, которая не всегда удовлетворяет собственников. Оспорить размер возмещения за изъятие возможно только в судебном порядке. Результат судебной оценки также не всегда соответствует интересам собственника.

Не всегда. В ЕГРН должны вноситься сведения о принятом решении об изъятии, но:

1. Такое решение не запрещает продажу объекта, чем часто пытаются воспользоваться недобросовестные собственники. Узнав о планируемом изъятии, они спешат подороже продать свою недвижимость кому-то, кто об изъятии не знает - теперь развлекаться в процедуре изъятия будет новый собственник.

2. Процедура изъятия - длительная, многоступенчатая и сложная. Для того, чтобы состоялось изъятие, должно быть принято несколько документов, а в ЕГРН вносятся данные лишь об одном из них (решение об изъятии). И такое решение об изъятии - не первый и не базовый документ, ложащийся в основу изъятия. То есть узнать о планируемом изъятии можно и нужно намного раньше, чем будет принято решение об изъятии, подлежащее отражению в ЕГРН.

Для того, что проверить, попадает ли интересующий Вас объект в изъятие или нет, необходимо узнать, планируется ли в данной локации строительство/реконструкция каких-то инфраструктурных объектов (автодорога, ж/д, вокзал, спорт.объект и т.д.), для чего:

1. Как минимум, нужно изучить документы территориального планирования и документацию по планировке территории (проект планировки территории). Эти документы можно найти на официальных сайтах органов исполнительной власти субъектов РФ и (или) на сайтах администраций муниципальных образований. Помочь в исследовании могут региональные геоинформационные системы: РГИС СПб, Мск, МО.

2. Поискать информацию в СМИ – здесь часто можно узнать о планах государства по строительству того или иного объекта, которые еще не оформлены никакими постановлениями/распоряжениями.

Резюмируя, скажу, что риск изъятия должен быть проанализирован при покупке любой недвижимости, неважно, покупаете вы участок за 500 т.р., квартиру за 5 млн или участок с заводом за 5 млрд. Игнорирование данного риска может обернуться многолетними судебными тяжбами в борьбе за равноценное денежное возмещение и огромными убытками из-за утраты права собственности на объект.

Если Вам нужно оценить риски изъятия участка/другой недвижимости или обеспечить взыскание максимального размера компенсации за изъятие, обращайтесь к нам за правовой помощью.