О презумпции рыночной цены на торгах
🔥 Недавно Пленум Верховного Суда РФ (п. 73 Постановления от 27.06.2023 № 23) разъяснил:
▶ Цена продажи предмета залога на торгах предполагается рыночной, если заинтересованным лицом (должником, залогодателем - третьим лицом, последующими залогодержателями и др.) не будет доказано нарушение порядка проведения торгов (в частности непрозрачность их условий, отсутствие гласности, ограничение доступа к участию в торгах, иные существенные нарушения порядка проведения торгов, которые повлекли неправильное определение цены продажи).
▶ При отсутствии таких нарушений цена продажи на торгах не может быть опровергнута исключительно со ссылкой на отчет оценщика.
📌 Ранее Верховный Суд РФ уже указывал, что экспертная оценка (отчет оценщика) не может корректно отображать рыночную стоимость имущества, поскольку имеет предварительный, предположительный характер. Результат оценки менее достоверен, чем цена продажи на торгах, из-за несовершенства методик оценки, качества исходных данных, субъективного фактора в оценке и возможных злоупотреблений (определение от 04.06.2020 № 306-ЭС19-22343).
✅ Таким образом, Верховный Суд РФ продолжает формировать практику, согласно которой цена продажи на торгах является более точным ориентиром рыночной стоимости, чем экспертная оценка (отчет оценщика).
Однако Верховный Суд РФ, вероятно, выбирает "меньшее из зол", поскольку на самом деле цена продажи на торгах включает существенный дисконт от рыночной цены. Он обусловлен ограниченным кругом потенциальных покупателей (например, количество желающих приобрести на торгах значительно меньше, чем при обычной продаже на Авито или ЦИАНе), а также необходимостью понести юридические расходы (на снятие текущих запретов и арестов, судебное представительство в делах о выселении прежних собственников и др.). Недавно мне встречалось исследование, в котором указано, что средний дисконт при продаже недвижимости на торгах составляет 20-30% от рыночной цены.
***
Этот пост в Telegram.
Так Верховный суд рассказывает то о рыночной цене предмета залога при продаже его НА ТОРГАХ, а не рыночной цене вообще.
И это абсолютно правильно - какими бы не были оценки, рыночная цена определяется тем, за сколько купили товар реальный покупатель.
А то есть люди, которые уверены, что рыночная цена никак не может быть ниже/выше чей-то оценки.
вы пост вообще читали ?