Какие госпрограммы реально работают на рынке жилья в Крыму в 2025 году

Государственные программы, особенно семейная ипотека, продолжают играть ключевую роль в стимулировании спроса на первичном рынке недвижимости. По оценкам девелоперов, примерно половина сделок сегодня проходят по программе льготной семейной ипотеки.

В Крыму их доля несколько ниже. Как будет меняться ситуация, а также кому и на какую господдержку можно рассчитывать, рассказал эксперт и руководитель проекта «Жигулина роща» Алексей Киреев.

Сегодня всё больше покупателей выбирают рассрочку вместо классической ипотеки, особенно на старте продаж. Например, в «Жигулиной роще» её доля довольно высока, хотя в среднем по стране сохраняется баланс: примерно половина сделок проходит по ипотеке, другая половина — по рассрочке.

Рассрочка привлекательна своей доступностью, ведь застройщики не требуют одобрения от банков. Но в этом и риск: без оценки платежеспособности возрастает вероятность просрочек, что может ударить по финансовой устойчивости самих проектов на финальных этапах.

Ситуация с ипотекой тоже меняется. За первые пять месяцев 2025 года доля ипотечных сделок на первичке снизилась с 70% до 58%. При этом почти вся ипотека — 84% — оформляется по льготным программам, прежде всего по семейной. После отмены льготной ипотеки со ставкой 8% осталась только IT-ипотека, но её доля не превышает 1–2%. А рыночные ставки сегодня всё ещё слишком высоки для большинства покупателей.

В таких условиях программы господдержки остаются ключевым фактором, от которого напрямую зависит стабильность рынка новостроек.

Крымский рынок недвижимости сегодня — это рынок покупателя. В течение последних лет объём нового строительства в регионе значительно вырос: застройщики, ориентируясь на устойчивый спрос, запускали строительство новых объектов. До середины 2024 года продажи шли активно — практически всё жильё, соответствующее базовым требованиям по инфраструктуре и цене, раскупалось.

Однако отмена льготной программы «Господдержка 2020» в июле 2024 года серьезно ударила по отрасли. Программа не только стимулировала спрос, но и существенно разогревала цены. С её уходом покупатели стали осторожнее, а количество спонтанных сделок уменьшилось: люди предпочитают хранить деньги на депозите, а выбор квартиры стал более продуманным и рациональным.

В результате застройщикам теперь приходится конкурировать за покупателя. А делать это они могут, только предлагая качественный продукт. Продуманные планировки, развитая инфраструктура, удобное расположение и прозрачная репутация девелопера — вот что сейчас является приоритетным. Географический фактор по-прежнему играет важную роль — многие покупатели в первую очередь ориентируются на близость к работе, школе и другим важным для них объектам.

Спрос на жильё в Крыму сохраняется, но он стал более избирательным. Покупатель больше не готов платить за «проходной» продукт — сегодня выигрывают те проекты, которые предлагают реальную ценность на фоне растущей конкуренции.

Несмотря на активное строительство, Крым по-прежнему отстаёт от среднероссийских показателей по обеспеченности жильём. Согласно указу президента, к 2030 году в России хотят довести обеспеченность жильём до 33 квадратных метров на человека, а к 2036 — до 38. Это одна из долгосрочных целей, которые прописаны в стратегии развития страны. Цифры амбициозные, но именно на них сейчас ориентируются власти и застройщики.

И если в 2025 году средний показатель обеспеченности жильём по стране составляет 27 квадратных метров, то в Крыму — лишь 24. Дефицит налицо — застройщикам есть куда стремиться.

Потребность в жилье усиливается и за счёт демографического роста: в последние годы в регион приехало много новых жителей, в том числе с сертификатами переселенцев. Это создало дополнительную нагрузку на рынок недвижимости.

С 2014 года в Крыму каждый год строят всё больше жилья — регион регулярно бьёт рекорды по вводу новостроек. Активно развиваются как жилые комплексы, так и курортная и апарт-недвижимость. Но, несмотря на рост строительства, доступных квартир всё ещё не хватает. Рынок остаётся ёмким, особенно в сегменте жилья для жизни, а не отдыха — развиваться тут есть куда.

На крымском рынке сегодня активнее всего продаются новостройки. Это связано в первую очередь с действием льготных ипотечных программ, которые распространяются преимущественно на первичное жильё. Недавно в малых городах появилась возможность использовать семейную ипотеку и на «вторичку», но пока заметного эффекта это не дало: активность в небольших городах полуострова остаётся низкой.

На вторичном рынке сделок примерно в 2 раза меньше. Интерес к старому жилому фонду есть только в случае удачного расположения — например, если квартира находится в центре города. В остальном такие квартиры часто уступают новостройкам по качеству и уровню инфраструктуры.

При этом разница в цене между «первичкой» и «вторичкой» невелика — около 5%. Но даже несмотря на это, покупатели чаще выбирают новое жильё: оно удобнее, понятнее и не требует дополнительных вложений сразу после покупки.

Самое дорогое жильё в Крыму традиционно сосредоточено в прибрежных городах на Южном берегу: в Ялте и округе. Цены там заметно выше, чем в центральном районе. Например, квадратный метр на ЮБК стоит в среднем 260–270 тысяч рублей. Для сравнения, в Севастополе — около 175–180 тысяч, а в Симферополе и его пригороде — 155–160 тысяч.

На другом полюсе цен — Джанкой, Бахчисарай и прочие небольшие города, расположенные дальше от моря. Там жильё доступнее, но и спрос ниже: далеко не все готовы переезжать в такие локации даже ради экономии.

В Крыму, как и в остальной России, на покупку жилья сейчас есть помощь по федеральным программам поддержки.

Самая популярная госпрограмма — «Семейная ипотека». Получить её могут семьи с детьми, в которых есть ребёнок возрастом до 7 лет или ребёнок-инвалид. Также льгота распространяется на семьи с двумя и более детьми в возрасте от 7 до 18 лет, но только в небольших городах с населением до 50 тысяч человек. Первоначальный взнос по «Семейной ипотеке» составляет 20% от стоимости жилья, а процентная ставка — 6%. Минимальная сумма кредита — 300 тысяч рублей, максимальная — 6 миллионов.

На полуострове также действует «Сельская ипотека» — она распространяется на жителей деревень и сёл и позволяет купить дом или квартиру в малых населённых пунктах по сниженной ставке в 3%. Сумма кредита — от 100 тысяч до 6 миллионов рублей, а первоначальный взнос — от 20%.

Также в Крыму работает федеральная программа единовременной социальной выплаты (ЕСВ), которая рассчитана на сотрудников МВД, МЧС, Росгвардии и ФСИН. В соответствии с ней сотрудники этих ведомств могут получить жильё как в регионе, так и в других субъектах РФ.

Деньги выделяются из федерального бюджета и предоставляются один раз в жизни — возвращать их не нужно. Но есть условия: стаж не менее 10 лет, проживание в общежитии или коммуналке, менее 15 кв. метров на члена семьи.

Сумма выплаты зависит от нескольких факторов. Если вы служите или служили в одном из силовых ведомств — проверьте, возможно, вы подходите под условия программы и можете рассчитывать на помощь от государства.

Молодые семьи в Крыму тоже могут получить помощь на покупку жилья в рамках программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем». Эта мера поддержки доступна как полным, так и неполным семьям, в том числе если один из супругов не является гражданином РФ.

Условия такие: на момент включения семьи в список претендентов на выплату обоим супругам (или одному родителю в случае неполной семьи) должно быть не больше 35 лет. Семья должна быть официально признана нуждающейся в жилье. Также важно, чтобы у семьи был достаточный доход или другие средства, позволяющие покрыть часть стоимости жилья сверх предоставляемой выплаты, например, с помощью ипотечного кредита.

Размер социальной выплаты зависит от состава семьи. Бездетные могут рассчитывать минимум на 30% от стоимости жилья, а если в семье есть хотя бы один ребёнок — от 35% и выше. Такая же норма действует для неполных семей, где есть один родитель и ребенок.

ГЖС— это инструмент поддержки сразу нескольких групп людей. В Крыму жилищные сертификаты предоставляют вынужденным переселенцам, чернобыльцам, детям-сиротам, инвалидам, многодетным семьям и семьям, чьё жильё признано аварийным. Такой сертификат можно получить только в случае, если гражданина признали нуждающимся в жилье. Заявления на ГЖС можно подать в МФЦ или через «Госуслуги» — если комиссия одобрит кандидатуру, то вы попадёте в очередь на госпомощь.

В среднем 7–10% вводимого нового жилья уходит под такие социальные нужды. Государство частично компенсирует расходы застройщикам, но стоимость таких квартир ниже рыночной. По данным за 2024 год, около 10% всех переданных квартир в регионе были предоставлены именно в рамках социальных обязательств.

Отдельной региональной поддержки в республике немного. Самая заметная мера — это предоставление бесплатных земельных участков ветеранам, инвалидам боевых действий, многодетным семьям, пострадавшим от репрессий гражданам, чернобыльцам, узникам концлагерей, а также гражданам с острым дефицитом жилья (не более 10 кв. м на человека). При этом нужно постоянно проживать в Крыму не менее 5-ти лет и не иметь другого пригодного участка и жилья.

Денежных выплат или субсидий от властей Крыма сейчас нет, но в перспективе возможны новые инициативы, особенно с учётом растущей демографической нагрузки и притока новых жителей.

В ближайшие годы темпы строительства в Крыму останутся высокими. По абсолютным объёмам ввода квадратных метров в эксплуатацию лидируют Симферополь и Севастополь — они даже вошли в топ-60 регионов с самыми высокими объёмами нового жилья.

Застройщики не спешат снижать обороты — напротив, активно приспосабливаются к текущим реалиям. Всё большую долю сделок занимает рассрочка на этапе строительства. Эта схема становится основной альтернативой ипотеке, особенно в условиях высокой ставки и ограниченного доступа к льготным программам.

Кроме того, сохраняется интерес инвесторов к крымской недвижимости. Причём речь идёт не только о местных компаниях, но и о федеральных и даже иностранных участниках рынка. В регионе активно работают застройщики из материковой части России, а также международные игроки, включая турецкие строительные фирмы. В их числе проект Edicon Park в Симферополе, реализуемый с участием крупных инвесторов. Ещё один пример — жилой комплекс Royalta в Ялте, за которым стоит федеральный девелопер из топ-10 по России.

Так, на последнем Петербургском международном экономическом форуме (ПМЭФ) было подписано сразу несколько инвестиционных соглашений по Крыму на десятки миллиардов рублей. Местные застройщики заключают партнёрства с крупными российскими банками вроде ВТБ, что обеспечивает им устойчивую финансовую поддержку. Хотя формально застройщики реализуют собственные проекты, внешнее финансирование позволяет рассматривать их как полноценную часть инвестиционного ландшафта полуострова.

Если вы планируете покупку жилья и подходите под условия одной из госпрограмм — особенно семейной ипотеки — откладывать решение не стоит. При ставке 6% и официальной инфляции около 10% льготное кредитование, по сути, позволяет «обогнать» рост цен — это редкая возможность взять ипотеку дешевле, чем растёт стоимость денег. А ещё семейная ипотека выгодна заморозкой цены, которая как известно, растёт всегда.

К тому же со временем доступ к субсидиям могут ограничить и ужесточить. Поэтому если вы планировали покупку — лучше ловить момент сейчас, пока действуют программы.