8 способов, как оценить ёмкость рынка вашего стартапа

Всем привет, меня зовут Данила Тривайло, я сооснователь нового сервиса для поиска недвижимости The Meters.

Сегодня хочу рассказать, какие методы можно использовать, чтобы рассчитать размер вашего потенциального рынка. Это нужно и тем, кто решил открыть кофейню в бизнес-центре, и тем, кто делает новый IT-стартап. Почему это важно?

Когда вы запускаете новый продукт, одна из важнейших задач — оценить рынок и определить будущую аудиторию сервиса. Если вы возьмете слишком широкую аудиторию (все люди на Земле), как минимум вам будет очень тяжело таргетироваться на неё в рекламных каналах. Как максимум вам будет очень сложно конкурировать на этом рынке с текущими игроками. Ведь чтобы обыграть их, вы должны быть лучше, а лучше можно быть только в чем-то конкретном.

Но есть и другая крайность, которая отправила «на тот свет» немало молодых компаний — это выбор очень маленькой целевой аудитории. При таком подходе клиенты будут очень дорогими и, что еще хуже, их количества может не хватить, чтобы ваш проект смог «‎выжить».

Вот один пример того, как ошибочная оценка объема рынка может повлиять на принятие решения. Один мой знакомый поделился идеей, говорит: «Есть предложение делать военные жетоны с гравировкой на заказ. Точно знаю, что многие хотят себе купить такие». Я предложил ему описать целевую аудиторию и на этой основе точнее спрогнозировать потенциальное количество заказов.

Эмм... 2000 запросов на всю страну в месяц (даже без "купить").

Не так уж и многие..

Встает резонный вопрос: как же понять, какая потенциальная аудитория есть у вашего продукта? Сколько таких людей? Давайте разбираться.

Шаг 1. Определение целевой аудитории и целевых групп. Как и писал выше, она должна быть максимально конкретной, но не зауженной. Причем это нормально, когда у каждого продукта есть «‎автономные» целевые аудитории - целевые группы. Например, возьмем сервис Яндекс.Такси. Внутри одного сервиса есть разные тарифы (эконом, комфорт, бизнес, премиум, грузовой, курьер и т.д.). Для каждого продукта (тарифа) можно выделить несколько разных целевых групп потребителей.

Так, тариф «Курьер» может быть востребован у мужчин-романтиков, которые отправляют своим дамам подарки, букеты и сюрпризы; у ИП-шников, которые решают бизнес-задачи; у юридических контор, которые часто отправляют документы; у интернет-магазинов и т.д. Поэтому когда мы говорим про целевую аудиторию, было бы здорово понимать, про какие именно группы идет речь и какую задачу ваш продукт будет для них решать.

Шаг 2. Формулирование запроса исследования. Вначале четко сформулируйте запрос, на который вы хотите получить ответ. Предположим, вы запускаете новый продукт в кофейной отрасли. Какой у вас потенциальный спрос? Сколько человек пьет кофе в Москве? Или в России? В принципе пил хотя бы раз или пьет с какой-то регулярностью? Сколько человек при этом делает кофе дома самостоятельно, а сколько покупает на вынос?

От вашего запроса во многом зависят методы исследования.

Шаг 3. Формулирование гипотез и допущений. После того, как аудитория, группы и цель исследования определены, надо набросать варианты, как именно мы можем оценить потенциальный объем рынка.

Идеальный вариант — когда вы можете обратиться к «твердым» цифрам: проверенной статистике продаж, профессиональной аналитике или инсайдерской информации. Если таковых нет, в исследовании придется делать ряд допущений.

Допущение — это некая гипотеза, подкрепленная определенной логикой и расчетами, но допускающая существенную погрешность.

Вам придется мириться с допущениями, потому что в жизни почти никогда не получается раздобыть полную и твердую информацию о рынке. Почти всегда это смесь предположений и фактов.

С другой стороны, у нас и не стоит задача рассчитать размер рынка «до копейки». Важно понимать размах и порядок для той идеи, которую вы собрались реализовать.

Приведу пример. Вы хотите открыть «кофе с собой» в бизнес-центре. Сформулируем список базовых вопросов:

• Сколько человек в среднем с понедельника по пятницу покупает кофе с собой?
• Сколько кофе в среднем покупает один человек в день?
• Насколько снижается количество покупок в выходные?
• Сколько человек пьет кофе в этом бизнес-центре в принципе (с собой, в кафе, готовит сам, приносит из дома и т.д.)?
• Какой средний чек у тех, кто покупает кофе с собой?

Остановимся на первом вопросе.

Самый простой и достоверный метод: выписать список всех действующих кофеен, делающих кофе на вынос, а дальше с помощью душевных разговоров, ухаживаний и других ухищрений получить статистику продаж за месяц от каждой точки. Это будут твердые данные.

Другой, более реалистичный вариант: получить статистику продаж одной точки, посчитать визуально объем трафика в пиковый час во всех точках и вычислить объем всех продаж в пропорции. Вообще, статистика подробно отвечает на вопрос, каким образом, имея часть данных выборки, можно с помощью математики и допущений сделать прогноз на весь массив. Для этого подходит сэмплирование, кому интересно, можете углубиться:)

Как вы видите, тут и начинаются допущения. Ведь вы можете не знать среднего чека наверняка, а объем продаж может сильно отличаться в пятницу и в понедельник. Но, как я и говорил, задача — достать максимально твердые цифры и дальше сделать наиболее похожие на правду допущения.

Теперь давайте поговорим о конкретных инструментах.

Когда мы запускали THE METERS, было очевидно, что у сервиса по поиску недвижимости есть много разных потенциальных целевых групп.

Мало того, что есть квартиры, коммерческая недвижимость, участки и другие категории объектов. В рамках квартир есть процесс покупки и продажи, причем внутри «покупки и продажи» тоже есть свои целевые аудитории. Так, например, в аренде есть люди, которые хотят найти самое дешевое жилье и без комиссии. Есть молодежь, которая ищет «чистые, светлые и уютные» варианты, пусть и с меньшей площадью. Есть семьи с детьми, для которых важнее наличие нескольких комнат и парк рядом. А еще есть риэлторы и агентства, которые подбирают объекты своим клиентам, застройщики, которым интересно узнать ситуацию на рынке, и СМИ, которые хотят получать самые свежие и интересные срезы аналитики.

Для большей наглядности буду разбирать следующую группу — назовем их Рантье. Это люди, которые хотят купить квартиру и сдавать ее в аренду. На самом деле тут тоже есть разные сценарии: есть те, кто покупает квартиру детям «на вырост» и планирует сдавать ее условно 10 лет; есть аудитория, которая покупает себе квартиру и рассматривает доходы с нее как личную пенсию; а есть те, кто берет жилье на перепродажу, но с горизонтом 2-5 лет, а пока хочет сдавать квартиру, чтобы она приносила пассивный доход. Для простоты обобщим все эти группы в одну аудиторию — «Хочу купить квартиру и сдавать ее в аренду».

Запрос очень простой: сколько человек в год в Москве имеют цель купить квартиру под сдачу?

Чтобы ответить на этот вопрос, я предлагаю разбить эту аудиторию на две подгруппы:

Группа 1. Действующие рантье. Это те, кто уже сдает свою квартиру. Часть этих людей потенциально готова продать ее и купить другой объект с более высокой доходностью. Тогда вопрос: сколько человек уже обладает квартирой и сдает ее в аренду?

Группа 2. Новоиспеченные рантье. Это те, кто прямо в данный момент находится на этапе покупки квартиры под сдачу.

Далее расскажу про знакомые мне инструменты оценки рынка без учета того, насколько они применимы для решения задачи, которая описана выше.

Это идеальный вариант. Если вы понимаете, как можно получить достоверные показатели без глубокой аналитики, то вопрос решен. В нашем случае это затруднительно. Допустим, можно получить данные из ЕГРН о том, сколько всего жилых помещений в Москве. Также теоретически можно достать информацию о количестве всех сделок на рынке квартир. Но это все равно не будет прямым ответом на вопрос, сколько квартир сдается в аренду.

Чисто теоретически у налоговой должны быть данные о тех, кто сдает квартиру в аренду, но для этого арендодатели должны делать это официально. (А таких, как подсказывает мне интуиция, очень мало…).

Был еще один интересный кейс. В районе 2015 года у нас появилась идея открыть кафе в центре Москвы. Мы начали изучать тему, нашли помещение, набросали финансовую модель, пообщались с теми, кто имел опыт в этой нише. Оставалась одна очень важная переменная, от которой сильно зависела математика проекта: среднее количество чеков в день. Поэтому я устроился в одну небольшую сеть будущих конкурентов на неделю поработать. И уже к выходным у нас было полное понимание, о каком порядке цифр идет речь.

Пожалуй, самый быстрый и простой способ оценить потенциальный рынок. Перед тем, как мудрить, изучите, какие готовые исследования есть на эту тему. Посмотрим, что есть по рантье.

Вот, например, чья-то экспертная оценка на эту тему. Речь про 400 000 жилых помещений (из 4 000 000 жилых в Москве).

Когда находите такого рода аналитику, обращайте внимание на то, что за издание публикует данные, и на то, каким образом аргументируются расчеты, а также на дату статьи.

Если исследуете рынок, обращайте внимание на официальные цифры государственных органов, налоговой, Росреестра, Росстата и т.д.

В случае с THE METERS интересно было узнать, сколько человек сдает квартиру в Москве официально?

Находим статью от 2017 года:

На 2017 год видим цифру в 27 000 человек. Сделаю допущение, что в связи с пропагандой режима самозанятых это число выросло примерно на треть: до 35 000 человек.

Опросил знакомых: выяснилось, что из 15 опрошенных только 1 делает это официально. Сделаю допущение, что в целом по Москве ситуация более законопослушная и каждый десятый сдает квартиру «в белую». Тогда мы получаем порядка 350 000 рантье в Москве.

Достаточно опасный метод, но вкупе с другими очень действенный. Я просто пообщался с 5-10 риелторами и задал им вопрос: «Сколько, по вашим оценкам, приходится запросов именно на покупку квартиры под сдачу в аренду?». Цифра всегда крутилась около 10-15%.

То есть, по их опыту, каждая десятая квартира покупается как инвестиции.

Заметим, что оценки риелторов — то, что каждый десятый покупает квартиру под сдачу — «бьются» с данными Интерфакса про то, что 10% квартир сдается в аренду.

Опять же, не делаем пока никаких выводов, изучаем вопрос дальше.

Еще один хороший инструмент оценки емкости рынка — статистика запросов в поисковиках. Причем смотреть можно как у Яндекса, так и у Гугла. Яндекс более информативен, так как показывает не только тренд, но и абсолютное, и относительное количество запросов по теме.

Тут есть два нюанса:

• Количество запросов не равно объему спроса или объему рынка. Самый простой пример. По запросу «Купить яхту» мы видим 30 000 обращений в месяц. Но очевидно, что столько яхт не продается. Аналогично и с квартирами: 1 000 000 запросов в месяц по ключу «Купить квартиру в Москве». Такой пул запросов показывает не спрос, а интерес.

• Есть и обратная сторона. Далеко не все запросы формируются в поисковике. К примеру, запрос «купить зажигалку» вряд ли даст вам реальную картинку происходящего.

А вот если вы хотите оценить уровень спроса на соковыжималки, такой инструмент будет объективным для вас. Также учитывайте, что примерно половина поисковых запросов приходится на Гугл, то есть анализируя статистику Яндекса, умножайте ее на два.

На практике очень хорошо работают следующие формулы:

Ваш потенциальный объем рынка = 10-20% от объема целевых запросов Яндекса (содержащих «купить»).

Ваше потенциальное количество продаж в начале = 1-2% от объема целевых запросов.

И первое, и второе — допущения, но, как показывает практика, вполне рабочие.

То есть если вы хотите открыть интернет-магазин по продаже соковыжималок, при 40 000 запросов я бы рассчитывал на потенциальную аудиторию в 4000-8000 человек и закидывал бы в модель 400-800 реальных заказов в месяц, и уже исходя из этих цифр строил бы модели.

Если говорить о кейсе THE METERS, то этот инструмент не очень рабочий. Никто из моих знакомых, кто реально покупал квартиру под инвестиции, не обращался с подобного рода запросами к поисковику. Поэтому тяжело как-то опираться на эти данные.

Единственное, что можно увидеть точно, это миллионы запросов в год по тематике «купить квартиру» и«снять квартиру». Это и не удивительно — очевидно, что тема жилья в том или ином виде волнует практически всех.

Еще один очень интересный способ — это инструменты таргетированной рекламы. Такие есть у VK, MyTarget, Яндекса, FB.

Особенно хочу отметить инструмент Фейсбука, Ads Manager, так как он позволяет оценивать аудиторию по геопризнаку (свою аудиторию по географии также можно собрать через сервис Яндекса, но через Фейсбук это сделать проще).

Допустим, вы решили открыть доставку пиццы. Вы выбрали несколько помещений и думаете, где лучше открываться с точки зрения спроса. Понятно, что доставка пиццы — геоориентированный бизнес: вряд ли вы будете возить заказы из одной точки по всей Москве.

Выбираем адрес, указываем интересы «Пицца», ставим минимальный радиус в 1 км. Ваша потенциальная аудитория по оценке Facebook — около 3700 человек.

Сделаю допущение, что человек в среднем заказывает пиццу раз в неделю. И при этом в среднем пиццу заказывают на двоих.

Получается, потенциальный рынок: 3700 * 4/2 = 7400 заказов в месяц.

Значит, в месяц можно рассчитывать на 75-150 заказов на старте и 750-1500 заказов в перспективе.

Потом вспомнил, что можно посмотреть количество заказов у реальной пиццерии в этой локации: тут есть «Додо». Видим, исходя из их статистики, что речь идет про 100 заказов на доставку в день, или 3000 заказов в месяц.

Дальше многое зависит от силы бренда (которая однозначно есть у «Додо»), корректности допущений по частоте заказов, количества конкурентов, качества продукта, зоны доставки и т.д. Но порядок можно определить.

Попробуем с помощью аудиторий фейсбука получить какую-то информацию для нашей задачи — понимания, сколько действующих и потенциальных рантье есть в Москве.

Построим следующую аудиторию: Москва, 30-60 лет, интересы: Квартиры + Инвестиции в Недвижимость.

Получаем аудиторию в 1 300 000 человек. То есть это те, кто потенциально задумывается о покупке квартиры с целью инвестиций.

Сделаю допущение, что реальные инвесторы — это 5-10% от этого числа, то есть порядка 130-260 тыс человек.

Пока просто зафиксируем, едем дальше.

Этот метод я описывал выше на примере с подсчетом количества чеков в кофейне. Суть: опереться на какие-то базовые цифры, чтобы получить более общие результаты.

Попробуем еще один подход — посмотрим, сколько в моменте продается квартир. Тут нам поможет THE METERS, посколько мы собираем все предложения рынка квартир по Москве и Питеру. Если бы его не было, можно было бы пройтись по сервисам и посчитать вручную общее количество, а дальше сделать допущение касательно количества дубликатов.

В нашем случае исключим дубликаты, подозрительные объекты, квартиры без фото и прочий хлам с помощью фильтров «Скрыть» — получим около 80 000 предложений о продаже квартир.

Теперь проделаем то же самое для аренды, получим 22 000 предложений:

Соотношение 1 к 4. То есть, получается, из 10 доступных квартир на рынке Москвы 2 сдаются в аренду, а 8 продаются.

Значит, гипотетически 20% всех квартир в Москве сдается в аренду. Поскольку в Интерфаксе шла речь про общее количество в 4 000 000 жилых помещений на рынке недвижимости в Москве, а наша оценка составляет порядка 3 000 000 жилых помещений, то можно утверждать, что в аренду сдается 600 000-800 000 квартир.

Теперь зайдем с другой стороны.

Например, наткнулся на аналитику от РБК за 2019 год:

Около 10 млн россиян арендуют жилье. Немного смущает, что в России всего 146 миллионов, а 10 млн. от общего количества — это порядка 7%. Ну да ладно. С учетом того, что в Москву приезжают из других городов + цена на жилье высокая (я бы использовал другое слово, но воздержусь), процент арендующих должен быть сильно выше. Будем считать, что в Москве реально каждый 10-ый человек арендует жилье.

Всего в Москве проживает 13 000 000 человек, а по данным Росстата средний размер семьи — 2,6 человек

Исходя из этих допущений, определяем, что в Москве арендуют жилье примерно 1 300 000 человек, а это приблизительно 400 тыс квартир.

Еще один способ.

Мы знаем, что на рынке аренды ежемоментно выставлено около 20 000 квартир. Пообщавшись со знакомыми и риелторами, можно получить среднюю продолжительность аренды жилья: около 1,5 лет.

Также из внутренней аналитики THE METERS нам известно, что в течение месяца 50% вариантов меняются на новые, то есть в месяц на витрине представлено около 30 000 разных квартир. При средней частоте смены квартир раз в 1,5 года получаем примерно 500 000 объектов.

Теперь попробуем посчитать количество новых рантье.

Возьмем официальную статистику о количестве проданных квартир за 2019 год:

И риелторы, и здравый смысл говорят о том, что в новостройках квартиры под инвестиции должны покупать чаще, чем во вторичке. В среднем, будем считать, что в Москве 10% квартир приобретаются как инвестиции. Значит, из 250 000 проданных квартир около 25 000 покупались под сдачу в аренду.

Теперь, когда мы проанализировали рынок с разных сторон, можно свести полученные результаты и примерно оценить, какое количество человек в год покупает недвижимость с целью инвестиций и какой процент людей гипотетически будет готов продать свою квартиру и купить другую, чтобы увеличить рентный доход.

В завершение еще раз хотел бы подчеркнуть, что задача всех описанных выше методов — не получить точные значения, а оценить порядок. По опыту скажу, что самое важное для начинающего бизнеса — это понять, есть ли у вашей идеи нормальный рынок, чтобы можно было хоть как-то развернуться. Надеюсь, эта статья и указанные методы помогут получить ответ на данный вопрос.

Другие статьи автора

• Искусственный интеллект вместо риэлтора: как THE METERS изменит рынок недвижимости
• Как я почти отдал мошенникам-инвесторам 1,5 млн рублей
  
• Как мы повысили эффективность склада в два с половиной раза