Закроют ли Стамбул на выдачу ВНЖ и как эти слухи влияют на продажи жилья иностранцам?

В последние годы Турция стала самым популярным направлением для «инвестиционной» миграции и релокации. Это когда ты инвестор и хочешь получить вид на жительство (ВНЖ) или гражданство в обмен на то, что вложишь свои деньги в эту страну.

2022 год был рекордным в плане продаж жилья внешним инвесторам, но в 2023 году постоянно что-то мешает... То стихия, то выборы, то очередные слухи. Каким был спрос в июне и что на него влияло – далее в статье.

Согласно недавно появившейся статистике, за июнь в Турции было продано 83 636 объектов жилой недвижимости, из которых 2 625 это продажи иностранным гражданам. Для сравнения, в мае продажи составили 113 276 и 3 167, а в апреле – 85 652 и 2557 соответственно.

То есть общие продажи в июне оказались ниже не только, чем в мае, но и в «предвыборном» апреле, когда многие инвесторы приостановили сделки. Продажи иностранцам тоже в июне провалились, но все же оказались немного выше, чем в проблемном апреле, когда из-за выборов многие внутренние и внешние инвесторы приостановили свои проекты.

Как известно из предыдущих статей, спрос у зарубежных инвесторов на жилье в Турции пострадал в начале года от землетрясения, а затем были выборы, от судьбы которых зависело сохранение нынешнего лояльного к иностранцам курса правительства. Эрдоган остался президентом и все обозреватели ожидали развития майского тренда по компенсации отложенного спроса. Что же тогда случилось в июне?

Все просто – президент после выборов действительно остался прежним. Но свой экономический курс он резко сменил, что и стало известно в июне. Вместо поощрения роста экономики (побочным эффектом чего была гиперинфляция), обновленное правительство перешло к консервативной модели.

Это проявляется и через рост учетной ставки Центробанка, и через смену подходов к золотовалютным резервам – ранее их активно тратили, чтобы сдержать курс, а в июне наоборот стали накапливать (и насобирали рекордные 8 млрд долл. за 1 месяц, отпустив курс лиры до 26 за 1 долл.).

Параллельно пошло «наступление» на ВНЖ, получение которых стало для иностранцев более проблемным, чем ранее. Но все еще более доступным, чем в ОАЭ или любой стране на Западе.

Меры правительства по ограничению ВНЖ оказались гораздо менее масштабными, чем анонсировалось (правительство заинтересовано создать баланс спроса и предложения, а не изгнать всех инвесторов), однако ситуацию усугубили СМИ. Весь июнь и июль медиа распространяют слухи об ужесточении режима для иностранцев, чем отпугивают инвесторов.

Возьмем самый свежий пример – газета Milliyet на неделей ранее сообщила, что Стамбул полностью закрывают на выдачу ВНЖ иностранцам. А ведь большинство иностранцев для легализации стремятся именно сюда. Все мировые СМИ распространили эту информацию, хотя в МВД Турции уже на следующий день сообщили, что информация не соответствует действительности и «все 12 районов открыты для иностранцев».

Как думаете, сколько изданий дали опровержение? Ни одно. Лишь единицы зарубежных медиа дали информацию со ссылкой на МВД страны как отдельную новость. В итоге многие инвесторы, которые рассматривали Стамбул как «тихую гавань», от этой идеи отказались, получив ложную информацию. И таких медийных «торпед» под рынок недвижимости в последнее время было очень много, что мы и видим на графике продаж.

По сути мы видим, что выборы прошли, но политические склоки остались, что и проявляется через эти слухи. Добавляет неразберихи и то, что само правительство в июне лишь начало формировать свой новый экономический курс и пока само не знает, каким в точности он будет. Явно, что курс станет более консервативным. Но при этом и не слишком радикальным т.к. никто в здравом уме и рассудке не откажется от миллиардов внешних инвестиций.

На все эти дискуссии – как медийные, так и внутренние правительственные – накладываются и собственные тренды рынка недвижимости, о которых в следующем блоке.

Хочешь инвестировать в другую страну - посмотри сначала как инвестируют местные. Как уже было сказано, согласно подсчетам Турецкого института статистики (TÜİK), в июне было продано 83,6 тыс. объектов жилой недвижимости. Это на 44,4% меньше показателя июня 2022 года. Это также почти на треть меньше показателя мая и даже на немного ниже (на 2 тыс. ед.) показателя апреля.

Возникает логичный вопрос – продажи в июле будут еще ниже, чем в июне или, наоборот, проявит себя тот самый отложенный спрос, который ждали еще в мае? Отложенный спрос действительно есть и большой, но многие внутренние инвесторы все время откладывают сделки «пока все утрясется». И в таком случае, восстановление рынка может быть отложено до августа или даже осени.

Речь сейчас именно про внутренних инвесторов, которые в Турции, вопреки стереотипам, остаются ключевым игроком. Это не ОАЭ, где рынок недвижимости полностью «заточен под» иностранцев – турецкий спрос велик, а заметное влияние иностранцев на него отмечается лишь в отдельных курортных городах, таких как Анталия.

Кстати о городах – в лидерах продаж остается Стамбул, на который приходится 13 578 сделок или 16,2% всего турецкого рынка жилья. Следом в Топ-3 идет Анкара с показателем 7 325 и Анталия, где было продано 4 503 лота. Доли рынка у них 8,8% и 5,4% соответственно.

Примечательно, что до апреля текущего года Анталии в Топ-3 не было – вместо нее был Измир, в котором деловая активность на фоне выборов просела, пожалуй, сильнее всего. А вот Стамбул и Анталия сохраняют высокие показатели именно благодаря иностранцам.

Одним из индикаторов «здоровья» рынка недвижимости является показатель кредитования – чем чаще берут ипотеку, тем более уверены инвесторы в завтрашнем дне. Ведь кредит на квартиру берут не на день-два, а на многие годы. Ипотека, к слову, доступна в Турции и иностранцам, хотя получить ее стало сложнее.

В июне зафиксировано 13 463 сделок с ипотекой, что на 66,8% меньше, чем в июне прошлого года. Это также вдвое меньше майского показателя – тогда было 27 476 таких сделок. А все почему? Потому что в июне Центробанк Турции сильно повысил учетную ставку чтобы снизить инфляцию. В итоге и без того дорогие кредиты стали внезапно еще дороже.

Одновременно курс лиры достиг очередного антирекорда в 26 лир за 1 долл. США, что стало плохой новостью для всех, кто зарабатывает в турецкой национальной валюте. А значит, внутреннего инвестора одновременно лишили и части доходов, и возможности получить кредит.

Собственно, отсюда и такой резкий спад продаж на внутреннем рынке. Достаточно вернуть 30 тыс. майских сделок, которые "отвалились" в июне, и рынок выглядел бы совсем иначе.

Лишнее доказательство того, что если кредиты и брать, то только если вы зарабатываете в стабильной иностранной валюте – тогда ваш кредит в лире будет с каждым месяцем лишь сокращаться. Впрочем, это уже совсем другая история.

Вторым важным индикатором для рынка любой страны является активность инвестиций в новое жилье. Проще говоря – активность строительных компаний. Сколько же новых объектов продали в июне? Как сообщает TÜİK – 25 886 новых комплексов. А в сегменте «вторички» продажи составили 57 750 ед.

Таким образом, продажи на первичном рынке сократились на 42% за год, а на вторичном – на 45%. Тут надо отметить, что в июне начали сдавать объекты, заложенные в феврале. А что было в феврале? Правильно – землетрясение на востоке. В итоге сейчас Турция видит последствия той «паузы», когда новые объекты закладывали мало.

Сейчас, к слову, главным сдерживающим фактором для новых проектов является резкий рост цен на стройматериалы – почти на 50%. Это связано с обвалом лиры и высоким спросом государственных застройщиков, которые забирают материалы для восстановления пострадавших регионов. Так что «эхо» землетрясения будет еще долго оказывать влияние на рынок недвижимости.

Из-за стихии же падают и продажи «вторички» - новые дома, построенные по всем правилам, лучше защищены от подземных толчков и большинство стремятся приобрести именно их. Вот только их сейчас на рынке все меньше, по указанным выше причинам.

В итоге, новых домов все меньше, старые не подходят, а отложенный спрос велик – потому продажи падают, но цены растут на ликвидное жилье. А это обычно объекты на побережье «Турецкой Ривьеры» у самой линии моря.

То, что цены на турецкую недвижимость продолжают расти сохраняет спрос у иностранцев, нацеленных не столько на легализацию, сколько на получение прибыли с перепродажи или аренды жилья туристами. Прирост цен составил +45% «в реальном выражении» или +103% в номинальном за год, о чем сообщил Центробанк Турции.

Пока есть такая аудитория, а также те, кто просто ищет место под сезонный отдых (до 6 мес. по безвизу и без всяких ВНЖ), то продажи жилья иностранцам в Турции не обнулятся. Но, как показывает практика, очень многие стремятся в Турцию именно за легализацией и вторым паспортом. А потому мы видим в июне снижение продаж иностранцам до 2625 с майских 3167 ед.

В сравнении с июнем прошлого года продажи и вовсе упали на 69%. Хотя в денежном выражении наоборот выросли вслед за ценами. Это объясняет смену политики правительства в отношении ВНЖ – страна может получать те же деньги в виде инвестиций, но при этом пускать к себе меньше иностранцев, чтобы успокоить местных политиков и радикалов.

Собственно, вот Топ-5 стран с точки зрения продаж в июне: Россия (733 сделки в июне и, для сравнения, 991 в мае), Иран (333/503), Ирак (175/118), Украина (168/175) и Казахстан (142/107).

Как видим, тренды везде разные, если сравнивать июнь с маем. У россиян и иранцев продажи заметно просели, у украинцев остались на той же мере, а у казахстанцев и иракцев наоборот сильно выросли. В какой стране СМИ активнее освещали слухи об ужесточении выдачи ВНЖ – там продажи в июне снизились.

С точки зрения городов, иностранцы отдают предпочтение Анталии – 1004 объекта. Следом идут Стамбул и Мерсин – 760 и 223 сделки соответственно. Получается, каждый четвертый проданный объект в Анталии был приобретен иностранцем. А в Стамбуле – каждый 18-й.

Примечательно, что в 2022-м лидером был Стамбул, а не Анталия. Как видим, рынок внешних продаж «Южной столицы» оказался более стабильным в долгосрочной перспективе, чем у «Древней Столицы». Чем ниже спрос в целом по стране, тем выше спрос на Анталию у иностранцев. Вот такой парадокс.

Потом что у Турции остается главное преимущество на фоне конкурентов – солнце, море, свежайшие фрукты, легализация и все это по доступным ценам. То, что обвал лиры и рост цен усложняют жизнь туркам, иностранцам лишь на руку. Они могут получать больше, а платить те же «зеленые» иностранные деньги, что и раньше.

Ведь получается, что инвестиции в ликвидную недвижимость у моря дают все еще хорошую стабильную прибыль, а цена проживания в иностранной валюте остается низкой. И чем дешевле лира, тем доступнее цены в долларе. Это важный аргумент как с точки зрения заработка (в т.ч. пассивного, с аренды), так и для отдыха.

Следующий фактор – простая легализация для иностранцев через приобретение жилья. Да, за год легализация стала сложнее, что стало реакцией на чрезмерный наплыв иностранцев, но в сравнении с другими странами она все еще остается самой доступной.

Потратить 75 тыс. долл. на приобретение жилья дает право на ВНЖ, которое можно продлевать и через 5 лет получить второе гражданство. Либо потратить 400 тыс. долл. и получить второе гражданство сразу. После «закрытия» Европы и стран Карибского бассейна для этих целей остаются фактически лишь Турция и ОАЭ, но цены в Дубае «кусаются».

В итоге, вопреки негативным факторам, которые сбивают спрос на Турцию в течение всего первого полугодия, продажи остаются на уровне, примерно вдвое превышающим показатели 2021 года. Особенно если говорить об инвесторах из СНГ.

Просто 2022 год был «перегретым» и сейчас индустрия постепенно стабилизируется. Посмотрим какой тренд «победит» в июле – огромный отложенный спрос или страхи инвесторов, раздуваемые медиа.

Татьяна Гюнеш, соучредитель инвестиционного холдинга Expert Group (Турция).

#турция #жилье #релокация #миграция #стамбул #анталия #недвижимость #инвестиции #статистика