Купить квартиру на Кипре в 2026 году: цены по городам, налоги и как оформить сделку россиянину
Кипр — одно из немногих мест в Евросоюзе, где россияне по-прежнему активно покупают недвижимость. В 2025 году они возглавили список иностранных покупателей на острове. Квартира на Кипре — это жильё у моря в стране ЕС, доход от аренды и возможность получить постоянный вид на жительство при покупке от €300 000. Но у покупки есть свои правила: иностранцам из-за пределов ЕС нужно разрешение властей, налоговые льготы в 2026 году изменились, а переводить деньги нужно по особой схеме. Ниже — сколько стоят квартиры в разных городах, какие налоги платить и как провести сделку россиянину.
Главное за 30 секунд
- Россиянин может купить квартиру на Кипре в полную собственность. Нужно разрешение Совета министров — стандартная процедура для граждан стран вне ЕС.
- Средняя цена — около €2 600 за м², в Лимассоле почти вдвое дороже.
- Вход на рынок — от €180 000 в пригородах Лимассола и от €240 000 за современные объекты в Пафосе.
- НДС на новостройки — 19%, льготные 5% — только на первое жильё и первые 130 м².
- Гербовый сбор отменён с 2026 года.
- Покупка от €300 000 в новостройке может стать основанием для ПМЖ.
- Северный Кипр — отдельная территория с другими правилами и рисками.
Может ли россиянин купить квартиру на Кипре
Да. Кипр не запрещает россиянам покупать недвижимость. Граждане Кипра и стран ЕС покупают без ограничений, а гражданам других стран, включая Россию, нужно разрешение Совета министров на покупку.
Что важно знать о разрешении:
- Это стандартная процедура, а не особое ограничение для россиян. Её проходят все покупатели из-за пределов ЕС.
- Разрешение обычно выдают на одно жильё на человека — квартиру или дом с участком ограниченной площади.
- Заявление подают через районную администрацию. Рассмотрение может занять несколько месяцев, но сделку можно заключить и начать пользоваться квартирой до получения разрешения.
В начале 2026 года власти Кипра объявили о планах ужесточить условия покупки для иностранцев из третьих стран. Перед сделкой уточните актуальные правила у юриста.
Где купить квартиру на Кипре
Лимассол — бизнес и доход от аренды
Самый дорогой и самый востребованный город острова. Цены здесь почти вдвое выше средних по стране. Лимассол выбирают для бизнеса и максимального дохода от аренды: здесь много компаний, экспатов и круглогодичный спрос. В 2025 году цены в Лимассоле выросли на 7,1% за год.
- Цены: от €180 000 в развивающихся пригородах до €350 000 и выше за квартиры бизнес-класса на побережье.
- Для кого: предприниматели, инвесторы в аренду, семьи с детьми в международных школах.
Пафос — для жизни и экспатов
Спокойный город на западе острова с сильным сообществом экспатов. Подходит для жизни, отдыха и тем, кто рассматривает покупку ради европейского статуса. В 2025 году квартиры в Пафосе подорожали примерно на 8%.
- Цены: современные объекты — от €240 000.
- Для кого: пенсионеры, семьи, покупатели под ПМЖ.
Ларнака — город с потенциалом роста
Город с главным аэропортом острова и активной модернизацией инфраструктуры. Здесь сейчас одни из самых высоких темпов роста стоимости: в 2025 году цены выросли на 7,3% за год.
- Цены: доступнее Лимассола при сопоставимом качестве жизни.
- Для кого: инвесторы, рассчитывающие на рост цены, покупатели с ограниченным бюджетом.
Никосия — столица и долгосрочная аренда
Столица без моря, но со стабильным круглогодичным спросом на долгосрочную аренду: студенты, госслужащие, сотрудники компаний. Спрос здесь не зависит от туристического сезона.
Айя-Напа и Протарас — курорт
Туристические курорты на востоке острова. Спрос на аренду здесь в основном сезонный.
Сколько стоит квартира на Кипре в 2026 году
Средняя цена жилой недвижимости на Кипре — около €2 600 за м². За последний год цены выросли в среднем на 5%, по данным Центрального банка Кипра.
Ориентиры по бюджету:
- пригороды Лимассола — от €180 000;
- современная квартира в Пафосе — от €240 000;
- бизнес-класс на побережье Лимассола — от €350 000;
- средняя цена объекта в Пафосе — около €346 000.
Что влияет на цену:
- город и район — Лимассол заметно дороже остальных;
- расстояние до моря и вид;
- новостройка или вторичный рынок;
- наличие отдельного свидетельства о собственности (title deed).
Если бюджет ограничен, ищите в Ларнаке, Пафосе и пригородах Лимассола, а также на вторичном рынке.
Новостройка или вторичка
Новостройка
- Плюсы: современные проекты, рассрочка от застройщика, подходит для ПМЖ за инвестиции.
- Минусы: НДС 19% (или 5% при соблюдении условий льготы).
Вторичная квартира
- Плюсы: можно сразу заселиться или сдавать, часто ниже цена, НДС нет.
- Минусы: вместо НДС — сбор за передачу права собственности. Для ПМЖ за инвестиции вторичное жильё не подходит.
Налоги и расходы при покупке
НДС на новостройки
- Стандартная ставка — 19%.
- Льготная ставка 5% — только для первого жилья, в котором покупатель будет жить, и только на первые 130 м² площади (для объектов с разрешением на строительство после 31 октября 2023 года).
- Если сделка дороже €475 000, ставка автоматически 19%.
- Старая льгота — на первые 200 м² для объектов с более ранним разрешением — действовала только до 15 июня 2026 года.
Разница существенная. На квартире за €300 000 НДС 19% составляет €57 000, а по льготной ставке 5% — €15 000. Проверьте право на льготу до подписания договора.
Гербовый сбор
С 1 января 2026 года гербовый сбор на Кипре полностью отменён. Раньше он составлял 0,15–0,2% от суммы договора.
Сбор за передачу права собственности
Платится при покупке объектов, с которых не взимается НДС, в основном на вторичном рынке. Ставка зависит от стоимости и растёт ступенчато. Часто действует скидка 50%. Для новостроек с НДС этот сбор обычно не платится.
Прочие расходы
- юрист по сделке — обычно около 1% от стоимости;
- переводы и заверение документов;
- банковские комиссии за переводы.
Как купить квартиру на Кипре: пошагово
- Определите цель и город. Для жизни, аренды, ПМЖ или роста стоимости.
- Наймите независимого юриста. Он проверит объект, застройщика, наличие title deed и обременений.
- Подпишите договор бронирования и внесите депозит — обычно после проверки.
- Подпишите договор купли-продажи и сдайте его в Земельный департамент. Это защищает ваши права до перехода собственности.
- Подайте заявление на разрешение Совета министров через районную администрацию.
- Оплатите объект по графику из договора.
- Получите свидетельство о собственности (title deed) или зарегистрируйте переход права.
Как оплатить квартиру россиянину
- Переводы из российских банков на Кипр фактически невозможны.
- Используйте счёт в третьей стране, например в ОАЭ, Армении или Грузии, и переводите деньги на счёт застройщика или продавца.
- Банковские счета на Кипре россиянам открывают сложно. Кроме того, для граждан России в банках ЕС действуют санкционные ограничения на крупные депозиты.
- Документы о происхождении средств — обязательны. Кипрские банки и юристы проверяют их очень внимательно.
Ипотеку иностранцам на Кипре выдают, средняя ставка — около 4%. Но россиянину получить кредит в кипрском банке сейчас сложно, поэтому большинство покупает за собственные средства или в рассрочку от застройщика.
Квартира и ПМЖ на Кипре
Если вы покупаете новое жильё от застройщика на сумму от €300 000 плюс НДС и подтверждаете доход из-за рубежа от €50 000 в год, покупка может стать основанием для постоянного вида на жительство для всей семьи.
Условия, расходы и путь к гражданству мы подробно разобрали в статье «ПМЖ Кипра для россиян в 2026 году».
Title deed: главный риск при покупке
На Кипре исторически много объектов, по которым отдельные свидетельства о собственности (title deeds) выдаются с большой задержкой. Что важно:
- Проверьте, есть ли title deed на квартиру или на весь проект.
- Если его нет, юрист проверит, нет ли на земле застройщика ипотеки или других обременений.
- Сразу сдайте договор купли-продажи в Земельный департамент. Это защищает вас от повторной продажи и претензий кредиторов застройщика.
Северный Кипр: почему это отдельная история
Цены на Северном Кипре ниже, и в рекламе он часто выглядит привлекательно. Но это территория, которую не признают ЕС и большинство стран мира. Покупка там не даёт ВНЖ или ПМЖ Республики Кипр, а у части объектов есть споры о правах на землю. Если рассматриваете Северный Кипр, изучите риски отдельно.
Сдача квартиры в аренду
- Лимассол — самые высокие ставки и круглогодичный спрос.
- Никосия — стабильная долгосрочная аренда.
- Пафос и Ларнака — спрос от экспатов и туристов.
- Налоги — доход от аренды облагается на Кипре. Если вы остаётесь налоговым резидентом России, его нужно задекларировать и там.
Ответы на популярные вопросы
Может ли россиянин купить квартиру на Кипре?
Да. Нужно разрешение Совета министров — стандартная процедура для граждан стран вне ЕС.
Сколько стоит квартира на Кипре?
В среднем около €2 600 за м². Вход — от €180 000 в пригородах Лимассола. В Лимассоле цены почти вдвое выше средних по стране.
Какой НДС платить при покупке квартиры?
19%. Льготные 5% — только на первое жильё для проживания и на первые 130 м². Если сделка дороже €475 000, ставка 19%.
Нужно ли платить гербовый сбор?
Нет, с 1 января 2026 года гербовый сбор отменён.
Даёт ли покупка квартиры ВНЖ на Кипре?
Покупка новостройки от €300 000 плюс НДС при подтверждённом доходе может стать основанием для ПМЖ. Сама по себе недорогая квартира статус не даёт.
Можно ли купить квартиру на Кипре в ипотеку?
Иностранцам ипотеку выдают, но россиянам получить её сейчас сложно. Большинство покупает за собственные средства или в рассрочку от застройщика.
Финальный шаг: подберите квартиру под вашу задачу
Купить квартиру на Кипре в 2026 году россиянину вполне реально. Решают правильный выбор города, проверка title deed, расчёт НДС с учётом новых правил и понятная схема оплаты через зарубежный счёт.
Специалисты подберут квартиру под ваш бюджет и цель, проверят объект и застройщика, помогут с разрешением на покупку и проведут сделку на русском языке.
Правила покупки недвижимости иностранцами, налоги и цены на Кипре могут меняться. Актуальные условия уточняйте на консультации перед внесением депозита.
Реклама.