Во сколько обойдется содержание недвижимости на Бали: ЖКХ, ремонт, управление арендой

В последние годы многие россияне поняли, что приобретение недвижимости на Бали – заманчивая перспектива, которая сулит не только приятный отдых, но и пассивный доход. Однако часто покупатели не понимают, сколько на самом деле стоит содержание вилл и апартаментов. Николай Нечунаев, коммерческий директор Alex Villas Group, назвал категории расходов, о которых должны знать покупатели недвижимости на Бали, и дал рекомендации по оптимизации этих трат.

Практика показывает, что среди инвесторов, покупающих жилье на Бали, немало тех, кто ограничивается только приблизительной оценкой размера налогов, но забывает о дополнительных тратах: услугах управляющей компании (УК), ЖКХ, ремонте и прочем обслуживании недвижимости, будь то вилла или апартаменты. Чтобы инвестиционные планы себя оправдали, нужно заранее предусмотреть все статьи сопутствующих расходов.

При покупке недвижимости иностранцы должны уплатить НДС в размере 11%. Плюс необходимо платить налог на само строение (0,5% от оценочной стоимости) и землю (в большинстве случаев платится в течение периода аренды, 0,1-0,2%). При получении дохода от аренды налог составляет 10%. Нужно помнить и о тратах, связанных с оформлением прав на недвижимость (государственную пошлину и нотариальные сборы — 5% и 0,5% от стоимости, соответственно).

Отдельная статья расходов — страхование. В Индонезии страховое покрытие не является обязательным, но учитывая, что речь идет о сейсмоактивном тропическом регионе, страховка может стать реальным способом защиты инвестиций от непредвиденных событий. В среднем это 0,1-0,5% от стоимости объекта в год. Например, наша компания все объекты страхует.

Расходы на ремонт и обслуживание недвижимости на Бали могут варьироваться в зависимости от ее размера и состояния. Одно дело — ежегодный косметический ремонт вроде покраски стен и замены сантехники и электрики; другое — капитальный, например, с ремонтом крыши. Для одной виллы ремонт может обойтись в 1-2% от стоимости; для другой — в 5-10%. Если объект не новый, лучше предусмотреть хотя бы $1-3 тыс. в год. Экономить на этих тратах не стоит, ведь недвижимость должна оставаться функциональной и привлекательной для потенциальных арендаторов. Многие инвесторы игнорируют текущие траты и потом, когда дело доходит до капитального ремонта, теряют на нем огромные деньги. Не говоря уже о том, что изношенная техника, а также гниющие перекладины, крыши и стены могут угрожать безопасности жильцов.

Коммунальные услуги — еще одна значительная статья расходов. Речь идет о водопроводе, электричестве, вывозе мусора. Владелец недвижимости должен быть готов тратить сотни долларов каждый месяц на ЖКХ, особенно если недвижимость остается занятой в течение всего года. Итоговый чек зависит от размера объекта и оборудования, которое установлено там (кондиционер, отопление, система «умный дом»). Поэтому для виллы он может составлять от $150 до $500 в месяц, для апартов — соответственно меньше. Не стоит забывать об энергосберегающих технологиях, которые могут дать ощутимую экономию на коммунальных услугах. Если речь идет о вилле с садом и бассейном, необходимо предусмотреть траты и на их обслуживание - от $50 до $150 в месяц.

Надежный и высокоскоростной интернет — это must-have любого туристического объекта размещения. Если вы не сдаете в аренду пещеру или окоп, то должны обеспечить свою недвижимость качественной связью. В зависимости от тарифа, типа соединения (ADSL, VDSL, оптика) и локации, интернет будет стоить $20-65.

Цены на услуги домработницы зависят от частоты уборки (ежедневная, еженедельная или по мере необходимости), площади жилья, объема работы (мойка, стирка, глажка и пр.). Поэтому чек на уборку может составлять от $30 до $200 в месяц. Кстати, к текущему обслуживанию стоит отнести регулярную закупку хозтоваров: покрывал, мыла, моющих средств, туалетной бумаги, шампуня и геля для душа, мешков для мусора и пр.

Владельцы балийской недвижимости, которые не могут заниматься обслуживанием своего объекта, делегируют управление собственностью УК. Средняя комиссия за управление арендой на Бали составляет от 20 до 30% от суммы арендной платы. Управляющая компания в таком случае берет на себя все вышеперечисленные заботы, а также рекламу сдаваемой в аренду недвижимости, поиск арендаторов и сбор арендной платы.

Но схема взаимодействия с УК может быть разной. Одни УК берут на себя все задачи по сдаче и обслуживанию недвижимости и выплачивают владельцу фиксированный доход за вычетом комиссионных. Другие — платят владельцу определенную комиссию или процент от дохода. Третьи — занимаются только поиском арендаторов и договором аренды, а владелец сам занимается уборкой и обслуживанием.

В любом случае к выбору УК нужно подходить с умом, ориентируясь на ее опыт работы, число объектов в управлении и условия договора. При правильной маркетинговой стратегии УК может обеспечить годовую доходность в 15-30%, а ежемесячное управление виллой обойдется инвестору в минимальную сумму.

#недвижимостьнабали #инвестиции #alexvillas