Как выгодно сдать квартиру за границей: 3 проверенных способа от Ageeva Real Estate
Большинство инвесторов покупают недвижимость ради пассивного дохода от аренды. Но как найти жильцов и все организовать, если квартира за границей, а вы в России? В этой статье делимся 3 способами удаленной (и безопасной!) сдачи зарубежной недвижимости в аренду.
Что нужно, чтобы найти жильцов
Казалось бы, все просто: разместил объявление на сайте и жди звонков. Но на практике процесс сдачи недвижимости в аренду состоит из большего количества этапов, а ошибки на каждом из них означают для владельца потерю денег.
Пошагово процесс выглядит так:
- Определиться: сдавать квартиру на короткий или длительный срок (от 1 года) и по какой стоимости. Для этого нужно сориентироваться в рынке, понять средние цены по разным районам и типам домов.
- Сделать красивые фото и видео, в идеале – с использованием хоумстейджинга, чтобы снимки выглядели максимально привлекательно.
- Составить продающее объявление, которое выгодно представит все достоинства жилья, выделит его среди конкурентов и привлечет внимание платежеспособных арендаторов.
- Разместить объявление на сайтах поиска недвижимости, сервисах бронирования (как общемировых типа booking. com и Airbnb, так и местных), в местных чатах, базах агентств недвижимости.
- Ответить на звонки и сообщения заинтересовавшихся.
- Организовать показы, вживую ответить на все вопросы потенциальных жильцов.
- Оформить сделку документально: договор, условия оплаты, депозит, ответственность сторон и т.п.
- Получить арендную плату и передать ключи жильцам.
- Быть на связи во время проживания арендаторов, решать возникающие бытовые сложности, контролировать оплаты.
- При выезде жильцов провести клининг квартиры и начать весь процесс заново.
Кто сможет взять все это на себя, чтобы собственник просто получал деньги, не приезжая в страну и не углубляясь в детали?
С чего обычно начинается подбор недвижимости для инвестиций? С двух параметров: цена + страна. Если рынок подходит инвестору по бюджету, а страна на слуху (“Все там покупают!”), человек начинает рассматривать конкретные варианты квартир или вилл. Есть только одна проблема – это в корне неверный подход к инвестициям!
Способ 1: свой агент на месте
Можно нанять агента или обратиться к тому, кто изначально помогал вам приобрести недвижимость. Он сдаст квартиру в аренду по доверенности, без вашего приезда в страну.
Преимущества
- Сравнительно небольшая комиссия, которую можно заложить в арендную плату.
- Цена зависит от вас – агент советует оптимальную арендную ставку, исходя из состояния рынка, но финальное слово за вами.
Особенности
- Успех процесса и ваш доход зависят от личного профессионализма, активности и заинтересованности агента. Ошибка в выборе каналов продвижения, оформлении договора или просто распыление внимания агента на другие объекты = потери для инвестора. Важно, чтобы вы были уверены в человеке на все 100%.
- В стандартные задачи агента обычно входит только поиск жильцов и оформление сделки. Вопросы, возникающие по ходу аренды, текущий ремонт, контроль платежей, уборка после выезда арендаторов – все это “повисает в воздухе”, и вам нужно будет либо брать часть задач на себя, либо нанимать отдельных людей, либо увеличивать оплату для агента.
Вилла с бассейном на Бали. Квартира на территории пляжного курорта в Таиланде. Полностью меблированная квартира с системой “Умный дом” и климат-контролем в Дубае… Что еще можно купить за рубежом по цене московской однушки? В этой статье даем объективное сравнение рынков.
Способ 2: сторонняя управляющая компания
Можно обратиться к услугам компании, которая занимается только арендой.
В некоторых случаях без управляющей компании не обойтись. Например, в ОАЭ для сдачи в краткосрочную аренду (менее 1 года), обязательно иметь соответствующую лицензию. У собственников жилья ее, конечно, нет, так что управляющая компания – единственный легальный вариант.На Бали (Индонезия) также сдавать недвижимость можно только с лицензией, то есть через УК, хотя по факту государство не слишком следит за выполнением этого правила.
Преимущества
- Аренда поставлена на поток: компания занимается только этим, не отвлекаясь на другие виды сделок, знает все подводные камни, так что риск ошибок минимальный.
- Управляющая компания берет на себя весь цикл аренды, включая контроль платежей, заселение и выселение, текущую уборку и ремонт. Это по-настоящему пассивный доход для инвестора, вашего участия не потребуется.
Особенности
- У вас не будет возможности прямо влиять на арендную ставку, управляющая компания определяет ее на основе текущего состояния рынка.
- УК берет % за управление – в среднем 20-25% от арендной платы в зависимости от страны, типа недвижимости и условий самой компании.
Способ 3: управляющая компания проекта
Часто застройщики заранее организуют собственные УК или привлекают известные отельные сети, которые будут предоставлять собственникам свои услуги по окончании строительства.
В Таиланде и на Бали собственная УК есть практически в каждом новом проекте. При покупке инвестор может сразу заключить договор и на управление, чтобы квартира сдалась в аренду сразу же, как дом будет достроен.
Преимущества
- Управляющая компания сосредоточена только на данном проекте, досконально знает все его плюсы и минусы, взаимодействует с сервисными службами жилого комплекса для быстрого текущего ремонта и уборки.
- Аренда поставлена на поток – у УК есть отработанные каналы продвижения, система маркетинга, готовые пакеты документов для арендаторов, способы перевода денег собственникам. Простоев и задержек с выплатами практически не бывает.
- Если управлением занимается отельная сеть, то ее бренд работает на собственников недвижимости – у них уже есть база лояльных клиентов, узнаваемость и кредит доверия от целевой аудитории.
- Большинство УК в Таиланде и Индонезии используют систему Rental Pool – то есть сдают в аренду сразу весь пул квартир в данном проекте, а затем пропорционально распределяют прибыль между владельцами каждой квартиры. Поэтому даже если конкретно в вашей квартире был простой или если у вас хуже вид из окна и, соответственно, арендная ставка чуть ниже, вы все равно получите такой же доход, как другие инвесторы.
- Вы никак не соприкасаетесь с процессом – только заключаете договор на управление, а затем получаете деньги. Все сложности и хлопоты остаются на стороне УК.
- Часто собственные УК проектов предлагают систему гарантированного дохода: не ниже определенного % годовых вне зависимости от сезона, заполняемости и других нюансов.
У нас в агентстве Агентство Ageeva Real Estate есть целый портфель объектов с гарантированной доходностью на Пхукете (гарант ~5-7% годовых), на Бали (гарант ~14-15% годовых) и даже в ОАЭ. Напишите нам, чтобы получить подборку с конкретными предложениями.
Особенности
- Собственная УК проекта – это не “обязаловка”. Если вы хотите воспользоваться услугами другой компании, сдавать самостоятельно или не сдавать вообще, то просто не заключаете договор на управление.
- Естественно, услуги по управлению предоставляются платно. Как правило, доходность от Rental Pool распределяется в пропорции 30% (доля УК) /70% (доля собственников), есть также предложения 25/%75% и 20%/80%.
Что выгоднее? Реальный опыт инвесторов
Один из наших клиентов на Пхукете решил не заключать договор на управление, а сдавать через своих знакомых на месте. Объявления о сдаче распространялись в основном по чатам, а также на сайтах бронирования. В сезон простоев было, иногда на квартиру даже выстраивалась очередь, доходность получалась высокой – до 10-11% в пересчете на год.
Но во время сезона дождей, когда туристов становилось в разы меньше, квартира могла пустовать неделями. При этом собственнику приходилось быть постоянно на связи с теми, кто фактически сдавал квартиру, корректировать цены, следить за объявлениями, платить за уборку, обновление посуды и постельного белья. Если брать среднюю доходность за весь год (с учетом низкого сезона) вышло около 7% чистыми.
Управляющая компания его проекта обеспечивает тот же доход в качестве гарантированного минимума, при этом никакого внимания к процессу от собственников не требуется, деньги от аренды поступают на счет “автоматом”. К тому же в договор с УК обычно вносится возможность для собственника жить в своей недвижимости во время отпуска (от 10 до 30 дней в зависимости от проекта) и не терять при этом в доходе.
Разумеется, расчет “что выгоднее” будет индивидуальным в каждом случае, но на основании нашего опыта на разных рынках, передача в управление – это оптимальный вариант для тех, кто хочет получать доход от аренды удаленно. Чтобы посмотреть подборки с лучшими объектами под аренду в ОАЭ, Таиланде, на Бали и в Омане, переходите в наш Телеграм-канал.
Дельные советы, спасибо. Ещё как вариант сдавать квартиру гостям в РФ и все вопросы решать здесь? Возможно же
В теории да, но что-то неизбежно возникнет на месте: интернет не работает, сантехник нужен, уборка. Так что свой человек в стране нахождения недвижимости или УК, которая все решит, тоже нужны.
А при сдачи на долгосрок, какую часть обычно оплачивают, за какой период сразу? Или так же помесячно?
В Дубае и Омане сразу за год, иногда разбивают на 2-3 платежа. В Таиланде и Индонезии - по договоренности, можно тоже сразу за год.
Через УК видится перспективнее, по моим ощущениям
Вот мне тоже этот варинт больше всех понравился. Наиболее выгодный.
Это самый беспроблемный вариант, уж точно