Что такое “инвестиции под ключ” у индонезийского девелопера Alex Villas Group

Инвестор, который приобретает недвижимость в туристической локации, нуждается не только в цифрах по доходности и скорости окупаемости актива. Ему важно понимать, как работает девелопер, продающий ему недвижимость, и куда именно идут его деньги. Основатель и гендиректор надежного девелопера Alex Villas Group, который специализируется на строительстве, продаже и сдаче в аренду недвижимости на Бали, Алекс Штефан рассказывает обо всех этапах работы своей компании и объясняет, что значит “инвестиции под ключ”.

Каждый опытный инвестор знает, как важно оценить потенциал проекта, а также возможные риски, связанные с выбором земли, подрядчиков, архитектурных решений. Но не все задумываются о том, что эта же задача стоит перед самим девелопером. Но он решает ее задолго до того, как публикует объявление о продаже. Этапы поиска локации, стройки, рекламы, обслуживания и продажи недвижимости служат тому, чтобы проект, за который мы взялись, приносил максимальную прибыль и нам, и нашим клиентам. Потому что весь наш бизнес построен на взаимовыгодном сотрудничестве с клиентами.

Все начинается с поиска земли. В Индонезии законодательство в сфере строительства имеет свои особенности. Во-первых, самостоятельное возведение жилья для иностранцев в принципе запрещено, но разрешено инвестировать в строительство, заключив договор со строительной компанией, которая официально здесь зарегистрирована. Во-вторых, в чистом виде право собственности на землю для иностранцев на Бали не предусмотрено; земля предоставляется в долгосрочную аренду с возможностью продления. Чтобы по истечении этого времени не возникло сложностей, важно изучить формулировки в договоре. В нашей компании, например, работают опытные юристы, которые учитывают эти нюансы при аренде земли, объясняют их клиентам и помогают в решении любых вопросов. Договор при этом максимально полный — туда включены даже рендеры будущих объектов и срок, за который мы обязуемся реализовать проект с гарантией компенсации в случае его возможного нарушения.

Локацию для будущего проекта мы выбираем по нескольким критериям: показатели сейсмоактивности, видовые характеристики, высокий показатель заполняемости туристических объектов (от которого в том числе зависит поток прибыли от будущей аренды), прогнозы роста стоимости жилья и инвестиционной привлекательности. Поэтому наши проекты реализуются в самых перспективных локациях Бали, где недвижимость ежегодно дорожает минимум на 20% (в итоге стоимость актива в правильной локации может вырасти на 200%). Большинство из них — на западном побережье острова в Чангу. Но последний наш проект Complex 8 мы реализуем в пяти минутах езды от популярнейшего пляжа в Улувату. Я уверен, что это крайне удачная инвестиция нашей компании, так как сегодня турпоток в Улувату быстро растет (а за ним и цены на недвижимость).

Когда локация выбрана, а договор на землю заключен, мы страхуем объект и начинаем строительные работы. Непосредственно за этот этап в нашем холдинге отвечает компания AV Construction. Найти надежного и качественного подрядчика на Бали не так просто, поэтому мы стараемся полностью полагаться на свои силы. Это экономит нам и нашим клиентам время, деньги и нервы. Если мы сами строим стены, то клиенты могут быть уверены, что они будут ровные, если прокладываем проводку, то она не будет искрить, если занимаемся гидроизоляцией, то ничего не будет течь. За всеми этапами работы могут наблюдать наши инвесторы, внесшие невозвратный депозит. У них есть доступ к камерам на объекте. В специальном Telegram-канале они ежемесячно получают видео- и текстовый обзор результатов. Сама стройка охраняется в круглосуточном режиме.

С течением времени мы поняли, что не готовы доверять подрядчикам не только стройку, но и отделку, и меблировку, и даже поставку стройматериалов. В прошлом году мы запустили собственное производство мебели AV Furniture (кухни, шкафы, гардеробы и пр.), производство металлоконструкций AV Steel, бетонный завод AV Concrete и даже разработку технологических решений для «Умного дома» AV Technologies. Это позволило нам снизить себестоимость строительства примерно на 5%. Более того, я не исключаю того, что материалы, которые мы производим, сможем продавать и на внешний рынок.

При разработке архитектурных решений мы ориентируемся не только на собственные эстетические представления. Перед началом реализации каждого проекта мы следим за последними трендами на рынке и анализируем обратную связь наших гостей. В этом смысле у нас более чем богатый опыт, так как у нас в управлении около 150 вилл. Главная цель — сделать юниты максимально прибыльными. Для этого они должны быть не только красивыми, но и удобными, модными и готовыми к жизни уже к моменту сдачи проекта. Поэтому мы реализуем проекты под ключ. Юниты при сдаче уже оптимизированы и не нуждаются в доработке. Более того, опыт подсказывает, что большинство индивидуальных корректив не идет на пользу юниту и оборачивается дополнительными тратами для инвестора. Продумана и территория каждого комплекса. В Complex 8, например, мы запланировали два бассейна, бар на крыше, детскую и спортивную зоны.

При этом важно помнить, что прибыльность всегда завязана на спросе, поэтому мы должны найти оптимальное сочетание цены и качества для разных категорий клиентов и подготовить, соответственно, для них разные предложения. Например, в том же Complex 8 стоимость апартаментов изначально начиналась от $99 тыс. Несмотря на то, что комплекс будет сдан на втором полугодии 2026 года, к настоящему моменту все такие юниты проданы, что неудивительно, ведь после сдачи объекта они будут стоить минимум $130 тыс. Но есть и более дорогие объекты — например, двуспальные виллы за $271 тыс., которые после сдачи будут стоить до $379,8 тыс.

Сдача объекта — к счастью, не финал для нашего сотрудничества с большинством инвесторов. Наш холдинг начался именно со сдачи недвижимости в аренду, и от этого направления мы не планируем отказываться. AV Management предоставляет клиентам весь цикл управления объектом: от размещения на онлайн-сервисах (Airbnb, Booking и др.) до встречи гостей и устранения поломок. Более того, мы поняли, что большинство покупателей не готово заниматься рекламой аренды, поэтому это направление мы тоже взяли на себя. Например, мы занимаемся съемкой и маркетингом, обрабатываем бронирования, общаемся с туристами, отвечаем за заселение и выселение. Мы продумали все до мелочей: уборку, техническое обслуживание, круглосуточную охрану и даже координацию досуга гостей. Все это позволяет нам добиваться максимальной доходности, которая в управлении нашей компании доходит до 32-33%.

Силы и ресурсы, которые мы вкладываем в менеджмент и маркетинг, служат не только тому, что мы оперативно распродаем свои объекты еще до начала строительства и инвестируем эти деньги в новые проекты. Именно за счет мощного отдела продаж мы даем нашим клиентам возможность продать недвижимость после сдачи объекта или через любой другой срок, если ими будет выбрана такая инвестиционная модель. За год после старта продаж они прибавляют в стоимости от 40 до 90%.

Разумеется, для каждого бизнеса важна прибыль, но, так как Alex Villas предоставляет весь цикл услуг — от стройки до управления и продажи — мы понимаем, что наша прибыль напрямую зависит от доходов клиентов. Поэтому нам выгодно думать о них на каждом этапе нашей работы.

#alexvillas #недвижимостьнабали #инвестициивнедвижимость #управлениенедвижимостью