Лайфхаки и капканы проектного финансирования (#1)
Всегда считалось, что большое количество ограничений порождало ещё больше способов их обойти. К девелоперскому бизнесу это тоже относится — ограничения есть как на доходные операции, связанные со схемами продажи новостроек, так и на условия по затратам на реализацию проектов, установленные банками-кредиторами.
Делюсь самыми интересными способами оптимизации проектного финансирования (ПФ) и подсвечу особенности, которые не сразу заметны.
Условия выполнения бизнес-плана
В типовых условиях ПФ прописаны обязательства по выполнению бизнес-плана (БП) в части динамики продаж. Банк хочет убедиться, что соблюдается согласованный темп продаж по периодам, т.е. что в рамках проекта за период продано не менее X м² площади на общую сумму Y млн руб..
Первое — стоит запросить у банка отсрочку мониторинга выполнения БП - на период от одного до четырёх кварталов банки легко соглашаются, что позволяет не бежать за продажами («чтобы банк не оштрафовал») как только получено ПФ, как только получено ПФ.
Далее — в условиях большинства банков недостаточно четко прописан механизм того, как считать факт продажи: бывает достаточно заключения ДДУ и внесения по нему 1 руб., и эта сделка пойдет в зачет выполнения БП в этом периоде. А то, что эта сделка — «в рассрочку» (и полная оплата по ней будет проходить еще долго), или эта сделка будет расторгнута через пару недель после окончания «отчётного периода», — эти моменты ускользают от внимания. Формальности выполнены — «нарушений по выполнению БП не выявлено».
Да, эти процедуры не спасают от реальности — начисление процентов по ПФ от этого не уменьшится, но позволяют менеджменту отсрочить решение проблем с продажами и не тратить время на отписки перед банком о причинах плохих продаж (не до этого им сейчас).