Как инвестировать в недвижимость, не покупая ее?

Традиционно самым известным эффективным средством вложения средств и получения дохода кроме депозитов считается покупка недвижимости и ее последующая сдача в аренду.

По логике обывателя этот способ самый надежный и прибыльный. Но стоит вникнуть в тему прямых инвестиций в недвижимость, всплывают многочисленные подводные камни.

• Цены на недвижимость сильно зависят от экономической ситуации в стране и конкретном регионе могут как повышаться, так и заметно снижаться в случае появления неблагоприятных факторов.
• Стоимость недвижимости всегда высока и далеко не каждый может позволить себе приобрести квартиру, чтоб получать доход от сдачи ее в аренду.
• Сдача в аренду квартиры всегда сопровождается рядом расходов и издержек (регулярным ремонт, коммунальные расходы и т.п.)
• Все свои средства арендодатель вкладывает в один объект. Не соблюдается главный принцип безопасного вложения средств - диверсификация, все средства вкладываются в один источник. Любое неблагоприятное явление и риск потери дохода равняется 100%.

Таким образом вложение средств в покупку недвижимости с целью получить доход в последующем - весьма затратное и рискованное мероприятие.

К счастью, прогресс не стоит на месте и сегодня существует возможность инвестиций в недвижимость, не требующая ее покупки. Вложиться в недвижимость можно, не покупая ее. При этом можно как вложить средства напрямую в недвижимость (приобретя паи инвестиционного фонда или акции фонда недвижимости), так и косвенно вложить средства в недвижимость (приобретя акции или облигации компаний-застройщиков).

Рассмотрим основные способы инвестиций в недвижимость без ее непосредственной покупки. Все они позволяют получать доход даже при вложении небольших сумм.

Когда компании нужны средства на покупку недвижимости (как правило коммерческой) она привлекает средства инвесторов. Для этого под руководством Управляющей компании создается ЗПИФ. Принимая деньги инвесторов в свой капитал, компания взамен выделяет им паи. Как правило, минимальная сумма входа в ЗПИФ составляет 300 тыс. рублей.

ЗПИФ - аналог кооператива, в котором люди собирают деньги, чтобы что-то купить и потом получать с этого прибыль. Купить пай можно, пока собирается нужная сумма. После того как она наберётся, купить пай не получится. Исключение составляют ЗПИФы, имеющие обращение на бирже.

К достоинствам ЗПИФов относятся высокая безопасность (шанс потерять вложенные средства близок к нулю), а также высокая доходность (она зависит от множества факторов, но в среднем может достигать 15% годовых)

К недостаткам инвестирования в ЗПИФы можно отнести небольшой выбор на бирже и высокую зависимость этого инструмента от ситуации на фондовом рынке (в случае коррекций или спада в экономике есть риск получить низкую или около нулевую доходность).

Real Estate Investment Trust (инвестиционный фонд недвижимости) — это иностранные фонды недвижимости с минимальным числом акционеров 100 человек.

Принцип работы этого инструмента схож с работой ЗПИФа. УК собирает средства инвесторов, на которые покупается недвижимость, а доход с ее аренды распределяется среди инвесторов посредством дивидендов. За свою деятельность управляющая компания берет комиссию. В среднем доходность с таких инвестиций составляет от 2 до 5% в долларах.

Акции REIT можно купить на Санкт-Петербургской бирже, стоимость акции начинается от 15$-20$. Т.е. порог входа значительно ниже, чем в случае с ЗПИФ.

К плюсам инвестиций в REIT относится низкая волатильность, высокая надежность и доходность в валюте. Вместе с тем присутствуют и минусы: зависимость доходности от ситуации на рынке и валютные риски.

Инвестировать в недвижимость можно не только напрямую, через ЗПИФы или REIT, но и косвенно, приобретая акции строительных компаний. Самые крупные из них представлены на Московской бирже. Доход от таких инвестиций акционер получает как в виде дивидендов, так в случае, если компания не выплачивает их, за счет роста рыночной стоимости акции по прошествии времени.

При выборе акций важно понимать основы фундаментального анализа компании, проанализировать дивидендную политику, и многие другие факторы, от которых зависит будущая судьба ваших вложений.

К достоинствам вложений в акции является низкий порог входа ( менее 1000р.), возможность получить высокую доходность (до 10–15% годовых), получение доходности не только от дивидендов, но и за счет роста рыночной стоимости акции. Среди минусов можно назвать высокую волатильность этого инструмента на биржевом рынке, а также риски самих строительных компаний.

Второй и по сравнению с вложением в акции менее рискованный способ косвенных инвестиций в недвижимость. Суть его в том, что через приобретение облигаций вы даете свои средства в долг компании-застройщику. За пользование вашими средствами компания обязуется выплачивать вам проценты, в виде купонов по облигации. Срок действия облигации строго определен, как и купонный доход. Когда срок подходит к концу, компания возвращает вложения (гасит облигацию). В итоге инвестор получает свою сумму, которую он дал в долг, плюс купонный доход, который он получал, пока компания пользовалась его деньгами.

Доходность по облигациям может составлять до 10-12% годовых. Выбрать облигации к покупке можно на Московской бирже: срок обращения облигации, доходность, выбор эмитента (компании, которая размещает облигации) можно выбрать самостоятельно.

Чтоб снизить риски инвестирования в облигации, при их выборе важно обращать внимание на финансовую стабильность компании, изучить ее кредитный рейтинг, долговую нагрузку.

К плюсам облигаций можно отнести высокую степень надежности этого инструмента и заранее известную доходность от него. В недостаткам относятся невысокая доходность, как правило, лишь немного превышающая ставку по депозитам и кредитные риски эмитента (банкротство).