Среди читателей моих блогов, инвест-консультантов, и если брать шире — в народе, распространен стереотип что недвижимость это плохая инвестиция, которая в лучшем случае приносит 4-6% годовых. Так ли это? Привожу реальный пример дохода инвестора в новостройку по стратегии “ранний вход на инсайде”. От покупки до продажи — ровно год.
Это не мой объект, это сделка которую провернул товарищ и эксперт моего клуба по инвестированию. Человек инвестирует 20 лет, знает почти все объекты первички Москвы, работает в инвестиционно-строительном консалтинге, приложил руку к разработке и запуску таких проектов ЖК Настоящее, ЖК Фестиваль Парк, ЖК Форест, ТПУ, общественных пространств. Худощав, самоироничен. Эмигрант на 70%. Инвестор от природы. Примерный семьянин. Старается продать минимум две квартиры в год. Однажды наши пути пересеклись и мы решили объединить усилия в поиске самых доходных схем инвестирования в недвижимость.
Идея
Проста: купить самую ликвидную квартиру на закрытом старте продаж, подержать 1 год, продать за 1 год до сдачи дома(чтобы у покупателя действовала льготная ипотека). Я уже рассказывал про этот объект. Для увеличения доходности использовать ипотечный кредит, так своих средств потребуется только миллион, а остальные даст банк под 9%.
Финансовая модель и расчёт доходности в реальной сделке
Выкладываю финмодель с исходными данными и методикой расчёта. Можете скопировать к себе и посмотреть расчёты, проверить свои объекты.
Из-за рекордного роста недвижимости в 2021 году реальная доходность оказалась даже больше запланированного:
134% годовых или 1,4 млн. ₽ за год получил инвестор с помощью 1,1 млн. ₽ вложений и кредита под грабительские 9%.
Для зануд:
В расчете выше, я отнес ипотечные платежи в размере 48 тысяч в месяц, к расходам в конце сделки, (кстати, за тот год пока инвестор платил кредит они обесценились на 8,4% с 47 800 до 43 830) Реальная доходность на этой сделке будет немного меньше, ведь ее нужно считать с учетом того что деньги мы вносим и получаем в разные моменты времени. Без длинных объяснений нам поможет метод XIRR: 1427 тысяч ₽ или 113%:
Продажа ровно через год, на миллион дешевле чем у застройщика:
Такой высокий доход? Просто повезло!
Если вы считаете что это просто везение, и не будь роста рынка, дохода бы не было вы заблуждаетесь. Конечно, доход был бы ниже, но исход был предрешен, ожидалось минимум 45%:
- максимально ликвидный и востребованный ЖК(5 минут у метро, с двух сторон окружен лесом, своя школа и парковка)
- вход ниже рынка (а что в начале 2021 можно было купить квартиру с отделкой за 7 миллионов? Покажите?)
- ранний вход на инсайде (покупка на закрытом пуле продаж) соседние квартиры купили Родные и Знакомые Застройщика Кролика, и другие полезные люди
- максимально ликвидная и востребованная планировка, отделка
- другие соображения, тысячи их
Эта квартира обречена была подорожать, покупалась за два года до сдачи дома, а значит впереди у нее было 2 целых два года для роста цены, а до сдачи дома квартиру можно легко продать по договору переуступки по льготной ипотеке поставив цену ниже чем у застройщика. В результате инвестор так и сделал.
Мораль этой истории:
На недвижимости можно и нужно зарабатывать до 100% годовых и более. Для этого надо знать места и хорошо уметь в математику и мат. модели. А инсайд может помочь получить сверхдоходность. Я буду делится с вами своей коллекцией инсайдов. Например сейчас есть схема как получить кредит под 4,5% на коммерческую недвижимость с доходом 217% за три года. (или 74% если случится падение рынка на 25%). Отправлю финмодель для проверки в личку.
А сколько вы зарабатываете на недвижимости? Какими моделями пользуетесь?
Это не инвестирование ни разу. Это обычная спекуляции по блату, прикрытия модными словечками типа "инсайд", "майнила" и пр.
Пардоньте, а что по вашему инвестирование? "Инвестиции - это вложения денег во что-либо с целью их приумножения, или сохранения." То есть если я купил актив, он через три года вырос, я инвестор. Я горд собой. А если я купил актив, он вырос за три месяца, я знаю что он больше не прирастет. Я его продал и фиксанул прибыль. То я спекулянт?
Вы хотите сказать что я не «Инвестор с плечом», а обычный Кредитный Барыга?🤔
Так а что нет кейса за 2022 год? Или за 2009?
Эту квартиру, о которой идёт речь в статье, я выкупил с целью чтобы арендный платёж перекрывал ипотечный и она сама себя майнила.
Что с ней происходит описываю в виде сериала https://t.me/karimov_invest1/20 см посты по тегу кейс_инвест_однушка
Про другие объекты готовлю материалы.
А в 2023 я ничего не покупал, но расскажу что можно купить.
🚀Как я пытался купить инвестиционную квартиру в кредит, чтобы арендатор платил больше ипотечного платежа.
После года инвестиций в фондовый рынок(акции, облигации), прочувствовав прелесть начисления дивидендов, ощутив горечь первых серьезных минусов по портфелю в Тиньков инвест...
🚀Как я пытался купить инвестиционную квартиру в кредит, чтобы арендатор платил больше ипотечного платежа.
После года инвестиций в фондовый рынок(акции, облигации), прочувствовав прелесть начисления дивидендов, ощутив горечь первых серьезных минусов по портфелю в Тиньков инвестициях, я задумался об инвестициях в недвижимость. Ведь в отличие от акций $SPCE или $TAL квартира не может обнулиться, а дивиденды платит каждый месяц! И это не жалкие 0,8 доллара в год на примере акций $AAPL (0,5% годовых) а полновесные 18% годовых(50 тыс. * 12 месяцев / 3000 тыс. первоначальных вложений)!
Казалось бы, беспроигрышная стратегия: купить квартиру в строящемся доме, дождаться окончания строительства, поселить арендаторов, оплачивать с их платежа ипотеку, да еще чтобы оставалось сверху, наслаждаться ростом инвестпортфеля и собственного капитала, что может пойти не так🤔?
Итак, в декабре 2021 года, я выбрал квартиру в ЖК Зеленая Вертикаль в Москве, со сроком сдачи через год(в конце 2022 года):
• ЖК Удобно расположен — 3-5 минут пешком от метро Лесопарковая, 15 минут пешком до метро Аннино, выезд на МКАД и Варшавское ш.
• стоит в окружении Битцевского леса
• панельный дом "башня" 24 этажа
• по 10 квартир на этаже
• однушка с лоджией, большой кухней и гардеробной
• 15 этаж, вид на МКАД
Цена объекта 9.3 миллиона, Первоначальный Взнос 1900 тыс, кредит на 30 лет по ставке 4.7%.
Квартиру я выбрал с чистовой отделкой — чтобы после постройки дома сразу можно было сдавать: двери, электрика, пол, плитка в ванной, потолки, батареи, окна.
Застройщик обещал сдать квартиру в срок до 31.12.2022 (через год после покупки).
#кейс_инвест_однушка — все посты сериала по тегу. Подпишись чтобы не пропустить продолжение истории!
Кейсы конечно есть. И они удачные. Но 9-й год - это уже никому не интересная история. Ну, так, если только похвастаться. А в 22-м самые лучшие сделки были это - это перепродажа микроапартов по редевелопменту. Каждый год свои новации. Например, в 20-м году самый лучший вариант был зайти по ипо с господдержкой в новострой с еще не разогнанными ценами.
Что скажет уважаемая публика? Сколько тут везения, и сколько тут точного расчета?
Публика скажет, что тому, как инвесторы в недвижимость орудуют кредитным плечом, могут позавидовать даже самые отбитые игроки фондового рынка.
примерно так
Просто повезло. Удачно воспользовались моментом на рынке недвижимости.
Сейчас такая схема не прокатит, нет смысла покупать квартиру на этапе котлована.
Нет. Можно один два раза оказаться, в удачное время в удачном месте. Но зная рынок, зная технологии всегда и постоянно можно найти варианты. Даже сегодня. Меняются только горизонты вложения, типы объектов, их классы.
Сейчас квартиры на котловане можно купить в льготную ипотеку, сдавать, перекрывая ипотечный платеж, да еще и останется сверху: https://t.me/karimov_invest1/20
А данному товарищу, про которого пост - везет дважды в год)))) Я бы назвал это системой, а не везением.
Работает, если это комплекс, стройка которого согласована с администрацией, а ещё лучше с её участием. И при этом никто не знает о возможности купить лот, только для своих.
“ранний вход на инсайде”... Ага, скока их таких на инсайде по несколько лет недостроем стоит ))))
Давайте посмотрим сколько? Покажите хоть один объект. Я слежу за одним таким объектом в Одинцово, его планируют достроить за деньги фонда. После введения закона о долевом строительстве и эскроу счетах - такие случаи единичные и правительство решает эту проблему достраивая объекты за общие деньги. И всегда остаётся опция расторгнуть договор и забрать обратно всю сумму с эскроу счета.
За каждый недострой заплатят граждане России, инвесторы останутся при своих, не переживайте 😹😉
Единицы по сравнению с сотнями построенных )))))) и десятками ДОстроенных.
А можно было просто купить валюту в июне 2022 с кредитным плечом...
Плохая идея, потому что в любой момент могут сделать госдоллар с курсом 30 рублей за бакс. Еще и должен останешься после такого.
https://smart-lab.ru/mobile/topic/779861/