Сколько зарабатывают инвесторы в новостройки Москвы? Реальный кейс 134% за год
Среди читателей моих блогов, инвест-консультантов, и если брать шире — в народе, распространен стереотип что недвижимость это плохая инвестиция, которая в лучшем случае приносит 4-6% годовых. Так ли это? Привожу реальный пример дохода инвестора в новостройку по стратегии “ранний вход на инсайде”. От покупки до продажи — ровно год.
Это не мой объект, это сделка которую провернул товарищ и эксперт моего клуба по инвестированию. Человек инвестирует 20 лет, знает почти все объекты первички Москвы, работает в инвестиционно-строительном консалтинге, приложил руку к разработке и запуску таких проектов ЖК Настоящее, ЖК Фестиваль Парк, ЖК Форест, ТПУ, общественных пространств. Худощав, самоироничен. Эмигрант на 70%. Инвестор от природы. Примерный семьянин. Старается продать минимум две квартиры в год. Однажды наши пути пересеклись и мы решили объединить усилия в поиске самых доходных схем инвестирования в недвижимость.
Идея
Проста: купить самую ликвидную квартиру на закрытом старте продаж, подержать 1 год, продать за 1 год до сдачи дома(чтобы у покупателя действовала льготная ипотека). Я уже рассказывал про этот объект. Для увеличения доходности использовать ипотечный кредит, так своих средств потребуется только миллион, а остальные даст банк под 9%.
Финансовая модель и расчёт доходности в реальной сделке
Выкладываю финмодель с исходными данными и методикой расчёта. Можете скопировать к себе и посмотреть расчёты, проверить свои объекты.
Из-за рекордного роста недвижимости в 2021 году реальная доходность оказалась даже больше запланированного:
134% годовых или 1,4 млн. ₽ за год получил инвестор с помощью 1,1 млн. ₽ вложений и кредита под грабительские 9%.
Для зануд:
В расчете выше, я отнес ипотечные платежи в размере 48 тысяч в месяц, к расходам в конце сделки, (кстати, за тот год пока инвестор платил кредит они обесценились на 8,4% с 47 800 до 43 830) Реальная доходность на этой сделке будет немного меньше, ведь ее нужно считать с учетом того что деньги мы вносим и получаем в разные моменты времени. Без длинных объяснений нам поможет метод XIRR: 1427 тысяч ₽ или 113%:
Продажа ровно через год, на миллион дешевле чем у застройщика:
Такой высокий доход? Просто повезло!
Если вы считаете что это просто везение, и не будь роста рынка, дохода бы не было вы заблуждаетесь. Конечно, доход был бы ниже, но исход был предрешен, ожидалось минимум 45%:
- максимально ликвидный и востребованный ЖК(5 минут у метро, с двух сторон окружен лесом, своя школа и парковка)
- вход ниже рынка (а что в начале 2021 можно было купить квартиру с отделкой за 7 миллионов? Покажите?)
- ранний вход на инсайде (покупка на закрытом пуле продаж) соседние квартиры купили Родные и Знакомые Застройщика Кролика, и другие полезные люди
- максимально ликвидная и востребованная планировка, отделка
- другие соображения, тысячи их
Эта квартира обречена была подорожать, покупалась за два года до сдачи дома, а значит впереди у нее было 2 целых два года для роста цены, а до сдачи дома квартиру можно легко продать по договору переуступки по льготной ипотеке поставив цену ниже чем у застройщика. В результате инвестор так и сделал.
Мораль этой истории:
На недвижимости можно и нужно зарабатывать до 100% годовых и более. Для этого надо знать места и хорошо уметь в математику и мат. модели. А инсайд может помочь получить сверхдоходность. Я буду делится с вами своей коллекцией инсайдов. Например сейчас есть схема как получить кредит под 4,5% на коммерческую недвижимость с доходом 217% за три года. (или 74% если случится падение рынка на 25%). Отправлю финмодель для проверки в личку.
А сколько вы зарабатываете на недвижимости? Какими моделями пользуетесь?
Это не инвестирование ни разу. Это обычная спекуляции по блату, прикрытия модными словечками типа "инсайд", "майнила" и пр.
Пардоньте, а что по вашему инвестирование? "Инвестиции - это вложения денег во что-либо с целью их приумножения, или сохранения." То есть если я купил актив, он через три года вырос, я инвестор. Я горд собой. А если я купил актив, он вырос за три месяца, я знаю что он больше не прирастет. Я его продал и фиксанул прибыль. То я спекулянт?
Вы хотите сказать что я не «Инвестор с плечом», а обычный Кредитный Барыга?🤔
Так а что нет кейса за 2022 год? Или за 2009?
Эту квартиру, о которой идёт речь в статье, я выкупил с целью чтобы арендный платёж перекрывал ипотечный и она сама себя майнила.
Что с ней происходит описываю в виде сериала https://t.me/karimov_invest1/20 см посты по тегу кейс_инвест_однушка
Про другие объекты готовлю материалы.
А в 2023 я ничего не покупал, но расскажу что можно купить.
Кейсы конечно есть. И они удачные. Но 9-й год - это уже никому не интересная история. Ну, так, если только похвастаться. А в 22-м самые лучшие сделки были это - это перепродажа микроапартов по редевелопменту. Каждый год свои новации. Например, в 20-м году самый лучший вариант был зайти по ипо с господдержкой в новострой с еще не разогнанными ценами.
Что скажет уважаемая публика? Сколько тут везения, и сколько тут точного расчета?