18 марта в ClubHouse прошла встреча девелоперов и представителей управляющих компаний коворкингов. Среди гостей были Наталья Боннели, директор департамента офисной недвижимости Colliers International, Никита Губанов, коммерческий директор Apollax Group, Иван Гуськов, генеральный директор Apollax Space, Лариса Афанасьева, генеральный директор Meeting Point, Виталий Паймуков, основатель сетей коворкингов «Аник» и ProfitRooms. Модерировала встречу руководитель редакции РИА Недвижимость Ольга Набатникова.
Ниже приведем наиболее интересные моменты встречи.
Сервисные офисы поглотили коворкинги
Colliers International Наталья Боннели
За год размер рынка сервисных офисных пространств достиг 1,5% от общего объёма рынка офисной недвижимости против 0,9% от прошлого года. Одни из крупнейших игроков рынка сервисных пространств - сети Space1 и BussinessClub, основанные на базе или при поддержке девелоперов, задали пример рынку. Несколько девелоперов заявили об открытии своих сетей сервисных пространств. Среди них KR Properties, которые решили развивать свою сеть коворкингов Smart Hub. Такие компании как ПИК, ЕNKA Development тоже размышляют об открытии собственных сервисных пространств.
Одно ли и тоже коворкинги и сервисные офисы? Не случится ли так, что в один момент понятия разделятся и будет отдельный рынок коворкингов и отдельный рынок сервисных офисов?
Рынок начал развиваться с коворкингов. Это были пространства с возможностью аренды рабочего места на короткий срок. Развитие модели привело к тому, что на этот вид сервиса стали обращать внимание корпоративные клиенты. Это привело к тому, что стали появляться сервисные офисы, как продукт для крупных компаний.
Сейчас сервисные офисы поглотили коворкинги.
В каждом сервисном офисе находится небольшая зона коворкинга, где можно поработать не в кабинете, а в опен-спейс, оплатив небольшой срок пользования. Этим форматом пользуются, например, сотрудники компании, приезжающие из других регионов, которым нужно временное место для работы.
Девелоперы, которые сейчас проектируют новые здания, рассматривают сервисный офис, как часть инфраструктуры. Как раньше здание без корпоративного питания явно проигрывало, так сейчас новые бизнес-центры не могут обходится без сервисного офиса.
Все больше новых проектов на стадии проектирования закладывают 5-10% от площади под сервисные офисы Это делается для потенциальных арендаторов, которые планируют расти и развиваться, и для их проектных команд Помимо этого, сервисные офисы предоставляют в почасовую оплату оборудованные переговорные комнаты или конференц-залы высокого класса, где можно провести совещание или мероприятие. Это добавляет бонусных очков зданию в глазах арендатора.
Мотивация девелоперов
Никита Губанов, коммерческий директор Apollax Group
Первая и основная причина почему в формат коворкингов идут девелоперы - любой бизнес следует за спросом. Процесс начался с размеров сделки. Если смотреть аналитику компании Knight Frank, средний размер сделки по аренде офиса в последние годы был в районе 2200 кв.м., после чего снизился до 2000. Одновременно с этим большинство арендаторов стали смотреть в сторону уменьшения расходов на офисы и изменения длительности контрактов.
Поэтому все арендаторы сокращают длительность контракта, либо делают больше возможностей выхода из него. Такие изменения привели к тому, что девелоперам пришлось задумываться о том, что продавать арендаторам. Если они хотят увеличить ликвидность своих помещений, то стоит уменьшать размер помещения, давать больше гибкости и периодически инвестировать самим в помещения.
По исследованию компании Cushman & Wakefield на конец 2020 года на рынке было около 1 млн кв.м. площадей, зависших на долгий срок без арендатора. Из них почти половина “висят” уже более 2 лет, а вторая половина от 1 до 2 лет находится без арендатора.
А любой простой более одного года - это огромные потери для любого собственника недвижимости. Отсюда и перестройка предложения в сторону более востребованного продукта - коворкингов.
Коворкинги - не конкуренты девелоперов
Лариса Афанасьева, генеральный директор Meeting Point
Лариса, Meeting Point - один из самых известных игроков рынка и как раз вы пришли во многом раньше, чем остальные. Как видите этот рынок? Девелоперы превращаются в игрока, который будет профессионально управлять гибкими пространствами или это не их поляна и есть компании, которые уже умеют это делать?
Операторы коворкингов и девелоперы не конкуренты, скорее помощники или два бизнеса, которые работают параллельно друг другу. Мы уже более 6 лет работаем с девелоперами и, как правило, сотрудничали в рамках договора долгосрочной аренды. Сегодня формы взаимодействия девелопера и коворкинга меняются, появляются другие варианты, например, управление в рамках операторской бизнес-модели. Традиционно девелоперы предпочитают сдавать большие площади коворкингам и самим не заниматься вопросами обеспечения сервиса резидентам этого коворкинга, а именно, оснащения, ремонтом, клинингом и т.д. Тем не менее коворкинг станет инфраструктурой бизнес-центра, поэтому вариант того, что девелопер самостоятельного захочет заниматься проектом возможен. При этом, одно другого не заменяет.
Интерес к коворкингам заметно усиливается. И одна из причин это то, что формат себя показал как эффективный во время пандемии. Meeting Point, например, сохранили до 80% своих основных арендаторов во всех локациях сети. У девелоперов процесс выхода из договора с арендатором осложняется тем, что они имеют финансовые обязательства перед банками. Коворкинги с каждым клиентом могут обговаривать более гибкие варианты аренды.
Тренды рынка гибких офисов
Иван Гуськов, генеральный директор Apollax Space
Иван, о каких трендах и тенденциях на рынке гибких офисах вы можете сказать? На сколько сейчас есть тренд развития коворкингов в Москве?
Один из трендов - это перепрофилирование в корпоративный сегмент. Ранее я выступал, как основатель коворкинга “Смародина”, ориентированного на фрилансеров, индивидуальных предпринимателей и небольших компаний численностью в 5-20 человек. Пандемия внесла свои коррективы. Из-за того, что пострадали наши основные арендаторы из числа малого бизнеса, мы полностью перестроили формат коворкинга под корпоративный сегмент. То есть, мы взяли существующий коворкинг и адаптировали его под большого якорного клиента. Средний и крупный бизнес понимают, что такое сервисный офис и как его можно использовать для корпоративных нужд.
За МКАД: окраины или регионы?
Лариса Афанасьева, генеральный директор Meeting Point
Лариса, где зона развития и зона роста сервисных офисов? Если это не периферия, то может это из Москвы куда-то в другие города?
Усиление позиции коворкингов подогревается интересом региональных девелоперов. Мы в Москве недооцениваем регионы, а там люди понимают, что такое качественное офисное пространство. В прошлом году мы запустили новый продукт - франшизу, ориентируясь в первую очередь именно на региональный рынок.
В регионах не хватает качественных бизнес-центров и бизнес-проектов. И эти качественные услуги Meeting Point планирует предлагать в своих коворкингах, помогая развиваться этому направлению. Спрос есть. Мы получаем заявки на франшизу из разных городов, например, недавно мы получили заявку из Владивостока.
Как минимум, с помощью той же франшизы, мы продвигаем культуру коворкингов и сервисных офисов в регионах.
Взгляд из регионов
Виталий Паймуков, основатель сетей коворкингов “Аник” и ProfitRooms
Кто в регионах может быть заинтересованным в том, чтобы арендовать места в сервисных офисах? Как искать качественные пространства для качественной услуги? Какие города наиболее перспективны с точки зрения развития рынка гибких офисов?
Мы 10 лет уже занимаемся коворкингами и видим, что качественные офисы очень востребованы в регионах, и причин этому несколько.
Во-первых, вводиться очень мало новых зданий, а старые морально устарели. Даже здания, которые позиционируют себя, как класс A, являются скорее B-классом. У хороших помещений в регионах существуют длительные листы ожидания, где компании годами ждут освобождения площади.
Во-вторых, у людей уже сформирован опыт, они поработали в других городах, знают, что существует другой уровень сервиса, обстановки. И того же ждут и в своем городе. Как раз на высококлассные помещения мы и наблюдаем спрос в своих сетях коворкингов.
Если раньше считалось, что класс A - это для больших компаний, то сейчас спрос сместился в сторону команд по 5-7 человек.
Наиболее перспективными мы видим крупные по численности населения города, где существуют трудности с логистикой. Среди таких Казань, Екатеринбург, Новосибирск. В маленьких городах более сложная ситуация с рынком коворкингов, но и там мы видим появление первых объектов. Вообще, трендом последнего года является смещение спроса в сторону городов с численностью до 1 млн человек.
Мы с командой периодически работаем из коворкинга. В офис полноценно пока не возвращаемся.
Идея выхода коворкингов в регионы на словах звучит хорошо. Но есть ли там их пользователи? Региональный уровень зарплат существенно ниже, кто из малого бизнеса будет готов отдать 40-50 тысяч в месяц за размещение в коворкинге команды из 4 человек?
Мне кажется, что это не та "переплата за сервис", которую бизнес может потянуть
Спасибо за вопрос!
Мы можем судить по предварительной загрузке нашего пилотного объекта. Еще до открытия коворкинг загружен на 40%. Все больше предпринимателей в регионах понимают, что не хотят тратить свое время на администрирование своего офиса и готовы переплачивать за это управляющей компании.
Помимо этого коворкинги предоставляют ряд дополнительных услуг, которые попросту отсутствуют в малобюджетных офисах - переговорные, скайпрум. Наш проект также имеет трекинговую систему для предпринимателей, которая включена в стоимость аренды. Резиденты могут под руководством опытного наставника разобрать текущие сложности в бизнесе. То есть, по сути, "переплата" за офис становится платой за рост бизнеса.