Беседа про ТСЖ, ИТ и кап ремонт

Летом прошлого года мы опубликовали на трибуне свой пост про наше устройство КУЗЯ. После этого у нас появилось много интересных клиентов и мы решили опубликовать одну из скайп бесед, которая состоялась с представителем Московского ТСЖ. Мой собеседник просил не называть его имя, поэтому назовем его "ТСЖ". Ну а я тогда буду "КУЗЯ" :)

КУЗЯ: Привет! Как дела?

ТСЖ: Нормально, эвакуируют отсюда назад в Россию...Я к семье прилетел в Ташкент.

КУЗЯ: О_о

ТСЖ: Как только я прилетел, то сразу практически карантин объявили…

А у вас как дела? :)

КУЗЯ: Спасибо, все нормально, мы пока работаем в офисе, не на удаленке. Посмотрим, что будет дальше. Может в Москве карантин объявят и всех переведут на удаленку в принудительном порядке.

КУЗЯ: Расскажи, пожалуйста, про ваше ТСЖ, как оно устроено с точки зрения организационно-хозяйственной деятельности и в частности внедрения ИТ решений?

ТСЖ: Мы организовали ТСЖ в 2013 году, чтобы уйти от УК и все взять в свои руки, заключать самим договоры и самостоятельно контролировать деньги. Как правило в новостройках застройщики создают свою УК, которая прикрывает косяки застройщика при строительстве на срок гарантийных обязательств (5 лет), а потом либо остается, продолжая собирать кучу денег, которые не расходуются на нужды дома, либо их убирают инициативные собственники. В нашем случае УК повышала тарифы, фальсифицировала результаты голосований. А прикрывать было что. Например в доме отсутствовала гидроизоляция, система дымоудаления и пожаротушения была в неработоспособном состоянии, технические помещения сдавались в аренду собственникам под нужды хранения всякого хлама и прочее. В какой-то момент люди начали понимать, что их обманывают и с этим нужно что-то делать.

КУЗЯ: То есть, сами решаете на что и как тратить деньги?

ТСЖ: Совершенно верно. Инициативная группа образовалась сама собой, они организовали голосование, выбрали способ управления ТСЖ, по результату голосования выбрали состав правления и председателя правления. В результате в правление вошли несколько людей и я с Сергеем, который стал председателем.

КУЗЯ: Председатель управляет деятельностью ТСЖ?

ТСЖ: Да, он полностью управляет всей деятельностью в рамках своих полномочий, которые прописаны Уставом, а также правление ТСЖ. 6 лет председатель был и управляющим, за это время много всего было сделано и исправлено, начиная от технической документации, заканчивая договорами с ресурсоснабжающими организациями. Но разрываться было сложно и на собрании было принято решение добавить штатную единицу «Управляющий», председатель предложил мою кандидатуру, от жильцов был еще один кандидат. Большинство меня поддержало. Теперь я отвечаю за такие вопросы, как координация персонала эксплуатирующей организации, сбор документов, предложений от жителей, провожу конкурс на выполнение различных услуг и предоставляю результат отбора членам правления, а дальше уже они решают, что с этим делать.

КУЗЯ: Выходит, что Сергей - голова, а ты руки? :)

ТСЖ: Выходит, что так :)

КУЗЯ: Из чего состоит ваша инфраструктура?

ТСЖ: Жилой дом это целый организм, с сердцем в районе ИТП (Индивидуальный тепловой пункт) :) Сердце, кстати было в отвратительном состоянии после перехода дома к ТСЖ от УК застройщика. Сначала привели все в порядок и работоспособное состояние, а сейчас пытаемся поэтапно что-то модернизировать. Хотим, например, поставить датчики затопления. Особенно актуально для подвала, потому что в подвал все стекает. Если началось затопление, то приходит уведомление на пульт нашей охраны и мы оперативно реагируем на подобные ситуации. У нашего сантехника суббота и воскресенье выходной, а чтобы аварийную службу вызывать я должен постоянно смотреть за трубами, что физически нереально.

Еще хотим датчик на канализацию. Если труба забивается, то датчик срабатывает и аналогично датчику затопления сообщает дежурному об инциденте.

Например, не так давно с первого этажа вылезла вся грязь, канализация у жителей не была оборудована обратным клапаном. Если бы мы узнали об этом своевременно, то проблем бы не было.

КУЗЯ: Что еще есть?

ТСЖ: Есть автоматическая передача показаний расхода воды. Многие жильцы несвоевременно передавали показания, мы считали по нормативам, но все равно собирали денег меньше, чем нам выставлял Мосводоканал. Некоторые жильцы отсутствовали по пол года. После внедрения кузи мы стали собирать деньги вовремя и никого никто больше не беспокоить.

КУЗЯ: Кстати, напомни сколько у вас квартир?

ТСЖ: 108

КУЗЯ: Автоматическая передача электричество внедрена у вас?

ТСЖ: Нет, пока не было необходимости, если по передаче воды от жильцов у нас были проблемы до кузи, то с передачей электричества таких проблем нет. У нас есть свой электрик, тут все хорошо.

Кстати, есть такая проблема с электричеством: сейчас вся Москва в стройке и возле нашего дома строят дома, так вот из-за этого в нашем доме постоянно проваливается напряжение. Строители создают большую нагрузку на общую сеть. Эту проблему мы планируем решить установкой источников бесперебойного питания.

КУЗЯ: Можно нескромный вопрос, но читателям будет интересно, мне кажется. Деньги у вас на все хотелки откуда? Жильцы скидываются?

ТСЖ: Когда перешли на управление ТСЖ на счетах был 0, нужно было думать про резерв на непредвиденные расходы да и на работы, которые нужно было производить в самом ближайшем будущем. Решили формировать резервный фонд, он нас очень спасал. В 2015 году правительство ввело обязательное накопление фонда капитального ремонта. Сначала собственники негодовали. Дому всего 8 лет, возникает резонный вопрос, какой капитальный ремонт? Разбирались в вопросе, председатель ходил на обучение. Нам было важно разобраться, как мы можем использовать эти средства на благо дома. Приняли решение о формировании фонда на специальном счете, а не у регионального оператора. Опять же, чтобы была возможность самим распоряжаться и контролировать. Сразу стало понятно, что такую глобальную проблему, как восстановление гидроизоляции, можно решить за счет средств фонда капитального ремонта. Сумма очень большая. Провели все необходимые голосования. Наверное мы были первопроходцами, тогда даже сами банки не особо понимали как это работает. На каждую платежку куча дополнительных документов, контроль колоссальный. Но у нас получилось.

КУЗЯ: Давно вы кап ремонтные деньги расходуете?

ТСЖ: Получается, что в июле 2015 года мы начали фонд формировать, а в 2016-2017 году уже провели работы по восстановлению гидроизоляции. Со временем список работ, которые можно провести за счет фонда капитального ремонта расширился. Потом к нам приехал инспектор МЧС с плановой проверкой, в ходе проверки выяснилось, что наша система пожаротушения и дымоудаления, а также оповещения о пожаре не соответствует современным нормам (это они ее еще не видели в том состоянии, в котором она перешла от УК к ТСЖ, мы год потратили чтобы вернуть ее в работоспособное состояние). Так как дом построен в 2007 году, то к тому моменту появились новые нормативы. Нам нужно было где-то брать деньги на устранение всех недочетов. Стали разбираться в вопросе, оказалось, что фонд капитального ремонта позволяет нам это сделать.

КУЗЯ: Сейчас любое ТСЖ, ЖСК или УК может создать специальный счет и тратить деньги с фонда капитального ремонта?

ТСЖ: У всех УК и ТСЖ есть выбор, каким способом формировать фонд капитального ремонта: специальный счет и счет регионального оператора. Второе это общий котел, в который поступают деньги ото всюду. Чтобы получить к ним доступ, нужно получить разрешение жилищной инспекции и встать в очередь. Когда работы будут произведены никто не знает. Если с 2015 года уже было накопление на счет регионального оператора, а УК или ТСЖ решило все же перевести все на спецсчет, нужно проводить голосование и подавать документы в жилищную инспекцию, они уже принимают решение, проверяют легитимность голосования, отсутствие долгов у собственников (кстати очень важный пункт, если есть долг хотя бы у одного собственника, средства не отдадут) и уже потом переводят средства, накопленные собственниками на счете регионального оператора на специальный счет.

КУЗЯ: Деньги со спец счета можно тратить на что угодно?

ТСЖ: Во-первых, чтобы потратить деньги на что-либо требуется провести собрание и собрать подписи с собственников помещений. А во-вторых, все перечислено в 166 ч2 ЖК РФ, там есть вполне конкретный список того, на что можно потратить средства кап ремонта. Так что «на что угодно» не получится :)

КУЗЯ: Ну, да. Я вспомнил, что кузю вы у нас именно так и покупали :) Трудно собирать людей на подобные собрания?

ТСЖ: Людей собирать легко, когда есть очевидные проблемы. А когда жизнь в ТСЖ налажена, в большинстве все собственники довольны, мало кто готов тратить время на собрания. Да и вообще с инициативностью у людей проблемы :))

КУЗЯ: Насколько я знаю на сегодняшний день мало кто даже знает о том, что можно тратить деньги капитального ремонта на свое усмотрение.

ТСЖ: В прошлом году я был на одной крупной конференции и там приводили такие цифры: из 34 000 домов в Москве только 72 дома запросили средства с фонда капитального ремонта.

КУЗЯ: Получается всего около 2%

ТСЖ: Именно так :)

КУЗЯ: Что еще есть в инфраструктуре?

ТСЖ: Видеонаблюдение.

У нас раньше было наблюдение только на территории и мы решили, что нужно установить видеонаблюдение еще и в доме, на первом этаже. Чтоб понимать кто входит, кто выходит. Удобно контролировать во сколько обслуживающий персонал приходит на работу. Иногда помогает разрешить споры и претензии жильцов. На территории у нас аналоговые камеры, а в доме уже цифровые. Данные хранятся в офисе ТСЖ на сервере.

КУЗЯ: Систему распознавания лиц используете?

ТСЖ: Рассматривали, но пока это очень дорого. Да и потом, зачем нам тогда нужны охранники, если у нас будет стоять такая система? :)

ТСЖ: Еще мы хотели поменять домофон на IP-домофон, несколько раз обсуждали на собрании…

Пока наши люди к такому решению не готовы, они привыкли подходить к домофонной трубке дома и открывать дверь кнопкой на устройстве, а не в приложении на смартфоне

КУЗЯ: но они ведь могут дома использовать планшет, чтоб выводить видео с камеры домофона и таким же образом тыкать в кнопку приложения?

ТСЖ: Да , но пока готовы только к проводному домофону, где нужно подходить к двери и открывать по старинке. Я вообще считаю, что IP-домофон это для ТСЖ положительный момент, потому что доступ к софту у ТСЖ будет и они будут иметь на руках более менее актуальные контакты жильцов.

КУЗЯ: А каким образом ?

ТСЖ: В приложении на каждую квартиру можно привязать до 5 номеров, они хранятся в базе и допустим, если есть неплательщики, то мы их можем отключать от этого домофона и в случае чего мы всегда будем иметь актуальный список контактов и можем обзванивать, например, если кто-то улетел в отпуск, а его соседи сверху стали топить, хотя бы связаться и сообщить, чтоб прислали кого-нибудь из родственников, чтобы воду перекрыли, в общем занялись этим вопросом.

КУЗЯ: контакты с жильцами это проблема?

ТСЖ: Да, потому что очень проблемно в доме, где есть арендаторы иметь актуальный список контактов собственников или даже номера всех арендаторов очень сложно. Поэтому хотели актуализировать это еще и таким образом.

КУЗЯ: Были какие-то инциденты?

ТСЖ: Да они были, вот случилась кража самоката. Самокат дорогой достаточно, современный, модный… Стоимостью около 30-35 тыс. рублей. В результате это все легло на плечи охранника, который запустил этого человека, кто украл самокат… Собственник сказал что к нему никто не поднимался, человек прошел сказал, он на ремонт квартиры, сказал даже ее номер и потом прошел мимо этой квартиры и прошел по этажам по пожарной лестнице, поэтому у нас теперь и там стоит наблюдение, на пожарной лестнице.

КУЗЯ: тему безопасности, кстати, можешь раскрыть? Что делаете в этом направлении?

ТСЖ: Хотели поставить RFID на ворота, чтобы по электронным меткам открывались автоматически ворота при подъезде машины к ним и тем самым избавить наших собственников от пультов. Выглядит так: машина подъезжает, система распознает автомобиль и запускает

КУЗЯ: Но? :)

ТСЖ: Но после теста выяснилось, что наклейка, которая стоит внутри машины – ее можно переклеить на другую машину и тогда любая машина может въехать. В итоге решили от этого отказаться.

КУЗЯ: Есть же rfid метки в виде брелока? Носи в кармане и нет проблем.

ТСЖ: Сейчас у нас брелоки простенькие, которые также не защищены от того, чтобы их просто скопировать и соседей запускать или кого угодно. В этом проблема. Мы хотели решение именно с защитой считывателя, чтобы нам понимать кто заезжает, с чьего пульта открыли и тд.

Пожарная сигнализация у нас теперь беспроводная стоит, раньше была проводная. Теперь полная автоматика.

КУЗЯ: С датчиками на дым и тепло?

ТСЖ: И на дым и на тепло реагирует. Модернизировали, кстати, за счет капитального ремонта.

КУЗЯ: У вас какой-то волшебный дом :) Я столько всего услышал от тебя, чего нет в других домах.

ТСЖ: А нет в других домах потому что не было проверок, у нас вот были и мы начали дергать подрядчика по тем вопросам, где у нас были несоответствия, мол почему мы этого не знали. И вообще пока домом управляет УК, в их интересах делать меньше, а денег собрать больше. У нас все свое и мы сами заинтересованы в том, чтобы становилось лучше. Но опять же, не во всех ТСЖ так. Просто нужно быть фанатомJ

КУЗЯ: Люди наверное требуют отчетов о проделанной работе? Как часто приходится отчитываться?

ТСЖ: Ну, вообще раз в квартал предоставляем отчет, вплоть до того куда деньги были потрачены. Есть еще общий годовой отчет в конце года. На собрании отчитываемся, на вопросы отвечаем. Мы за месяц предупреждаем и в течении месяца собираем вопросы, а на собрании уже отвечаем на них…

Что касаемо ТСЖ, я не знаю как там в управляющих компаниях, но когда в состав входят собственники и непосредственно жильцы, то все более менее прозрачно… У нас жильцы потребовали отчет – вот пожалуйста, потратили на это, на это, на это … Такую-то компанию выбрали, проголосовали…

Например, по автоматической передачи показаний воды - по итогам собрания выбор пал на вас именно потому что ваше предложение нам больше понравилось с точки зрения работы приложения, простоты установки и надежности. Соответственно я предоставил отчет перед комиссией, что в конкурсе поставщиков есть такие-то лидеры, расписал их плюсы и минусы и отчитался перед комиссией, она приняла решение, в итоге мы выбрали вашу компанию.

КУЗЯ: Спасибо за беседу. Было интересно.

ТСЖ: Да не за что, если у читателей будут вопросы про жизнь в ТСЖ, то пусть пишут. Я постараюсь оперативно присылать ответы на комментарии.

КУЗЯ: Ок, хорошая идея.